王玉敏　夏凤娥

【摘  要】为了保证房地产交易市场秩序的稳定，国家在2014年11月份，颁布实施了《不动产登记暂行条例》，在条例里明确的规定了不动产的登记的范围、机构、程序、信息平台的管理、不动产信息的查询及共享，还有法律责任等方面，在有效保护权利人的合法产权的同时，提高了政府相关部门的管理水平和办事效率。但是在房地产交易市场蓬勃发展的今天，房地产交易屡屡的发生问题映射出我国在不动产登记这方面尚有很多的问题。

【关键词】不动产登记制度;问题;建议

不动产登记制度不仅是物权法的重要制度，也是明确物权所属情况的表现形式。由于国内不动产发展时期较晚，发展历程较短，存在很多法律规定不明确的情况，使国内经济的发展受到了一定影响，因此相关部门应尽快出台相应政策，以保证我国经济和不动产登记制度的快速发展。

1.不动产登记的定义

不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的智能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载与不动产登记簿的行为，其是不动产物权变动的法定公式方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，是不动产物获得法律承认与保护的基本依据。登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的作用，通过公示，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准，在正常情况下，无需进行实质调查，仅凭公示的外部现象便可放心交易。不动产登记制度亦是对不动产物权的确认和保护制度，对提高政府治理效率和水平具有重要意义，其可以减少政府行政成本，进一步理清政府与市场的关系，完善政府运行机制，发挥市场积极作用。

2.不动产登记制度存在的意义

2.1物权权属的确定和保护不动产产权

不动产物权的登记就是将不动产的权属情况和变动的情况记录在不动产的登记簿上，权利人和利害关系人可以通过查阅获取相关信息，这样这个法律行为就相当于向社会公布了该不动产是否属于某个人，或是该不动产的某项权利是不是已经发生转移。一旦登记完成，就能够很好的明晰产权，防止不必要的纠纷的产生。

2.2提高不动产的利用率

物权大致上可以分为所有权、用益物权，在一个物体上设立越多的物权就能使这个物体的权利被分割的很细，这个物体也就能最大限度的被利用。以土地为例，在土地上可以将使用权按范围进行分割，也可以按照期限进行分割，这种分割的方式在国外是有例可循的。再举个例子，在海南或是大理这样的度假胜地，短租当地的一处房屋作为临时的度假场所在国内也已是常态。但这些都是需要被登记出来的，不然可能会发生一些不必要的纠纷。

3.我国不动产等级制度存在的问题

3.1登记范围不明确

现今，亦有许多物权在法律条例中对其性质和效力没有明确说明，例如，土地使用权、国有土地使用权、土地承包经营权、城市房地产管理权、采矿权、渔业法权、宅基地使用权、抵押权等。而此问题的存在，会导致整个登记制度得不到完善，阻碍不动产行业快速发展。

3.2技术标准不统一

虽然在2014年末国家已颁布《不动产登记暂行条例》，也对登记机构、登记簿册、信息平台、登记依据要求“四统一”，但依旧存在大部分地区并未按要求实施登记政策，使得登记信息不够准确和全面，影响最终数据结果，并且使国家的相关政策得不到落实。此情况不仅使国家登记制度的合理性受到侵害，也会让我国不动产登记制度的整体停滞不前。

3.3登记机关不统一

因不动产登记条例并没有完全实施到每一个市县及省份，各地区登记工作执行情况也存在些许差异，因此，没有统一的机关部门来进行，也就无法达成登记机关的真正统一。

3.4登记簿体系不清晰

新《物权法》有关规定提出，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，遇到记载不一致时，除有证据表明不动产登记薄记载有错误外，都以登记簿为准。从中足以看出不动产登记簿的重要性，然而，目前我国的登记簿体系并不完善，可能造成秩序混乱的局面，对此有关部门需加以整治。

4.不动产登记制度问题的对策

4.1明确登记范围

在不动产登记过程中，整个登记制度的核心便是物权登记效力。只有在明确登记范围的基础上，对不动产登记程序进行调整和规范，确定不动产的归属问题，才能发挥不动产的效用，将国有土地使用权、城市房地产管理法、土地承包经营权、宅基地使用权、采矿权、渔业法等纳入登记范围，并将相关的法律法规进一步明确、详细，既增加登记范围的合理性，又对不动产登记制度进行完善。

4.2实行技术标准的统一

加大登记制度的下达力度，使各地方严格遵守国家出台政策，并按国家要求严格执行。首先，加快不动产登记制度法律发文的完善，在有基本参考文献：时，才能更有效地完成登记制度。其次，尽快制定不动产技术规程和统一登记标准体系，提高数据信息的准确度和全面性，杜绝登记数据信息不兼容的情况，实现不动产登记信息的共享和整合。并且对数据信息进行实时更新，确保其真实和准确，减少因登记信息错误所导致的行政诉讼案件，从而降低不动产客户交易双方所承担的风险。

4.3建立统一的登记机关

因各地方政策的落实和实施技术可能存在差异，导致各地方不动产登记制度的进度参差不齐，无法实现统一，而统一的不动产登记机关又是社会进步的必然趋势和必然结果。因此，我国可以在登记制度上借鉴其他国家的一些做法。例如，澳大利亚的昆士兰州土地登记：早期昆士兰州便引入托伦斯登记制度，现如今已形成完整的“自动化权利系统”又称ATS，昆士兰州在权利系统完善的同时，也拥有成熟的法律体系，颁布多种权利管理法，分别对财产转移、私有土地、土地开发等进行明确规定，同时开设登记赔偿基金制度，即如果出现登记与实际不符的情况，一切责任归于政府，由政府为其赔偿损失。该制度被昆士兰州居民一致推崇，实施效果十分明显。

4.4建立登记簿的完整体系

因登记簿混乱的秩序无法形成一个约束力，更无法看出不动产物权之间的支配关系，亦无从判断这些权力之间的关系。为此，建立一个完善的科学支配秩序，是不动产登记制度正常运行的前提，建立统一的不动产登记簿和统一的登记机关，才能为权利的约束做出保障，进而建立起来的秩序才是公开的并且透明的，从而使不动产登记制度的公信力得到提升，使不动产登记制度的前景得以进一步发展。

4.5登记工作人员的严格选拔

对于不动产登记工作人员的任职资格做出明确规定，并且选拔从严，禁止无责任、无态度、无工作经验的人员混水摸鱼，减少登记信息出现错误的情况，避免诉讼纠纷事件的出现。对登记工作人员进行定期培训，使其了解国家最新颁发的物权政策和相关的法律条文，防止其出现工作中的低级错误，导致登记数据与实际有所出入，为不动产登记带来麻烦。

4.6建立覆盖全国的不动产登记信息平台

我国虽幅员辽阔，但各地区发展却不平衡。山区或偏远地区对不动产登记制度的建立仍存在着阻碍因素，故可由省级不动产登记管理部门加强推进基层和偏远地区的不动产登记信息平台的建设，为其提供资金和技术支持，在全省范围内统一信息平台，统一登记流程，使各地区同步发展。

结语：

目前，我国信息化高速发展，经济逐渐繁荣，在建立不动产相关制度的同时，应加入创新、与时俱进的理念，摒弃传统的思想，成立健全、高效的不动产登记制度，加快解决不动产制度中存在的问题，以保障人民利益为出发点，进一步完善不动产登记制度，推动不动产行业的发展，促进中国市场经济的繁荣。

参考文献：

[1]朱俊年.我国不动产登記制度存在的问题及建议分析[J].经济，2017（1）：259.

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[3]姚虹.论不动产登记制度之完善[J].学术交流，2011（3）.