张越 周怡君 李轶凡

摘要：房地产行业作为国家经济支柱性产业，对国家经济发展起着重要作用。房地产行业具有资金需求量大、项目开发周期长、项目前期垫款多的特点，导致业内企业面临融资难的压力。同时，国家为抑制“炒房”出台的宏观调控政策，控制信贷规模，提高了房地产企业融资门槛。2014年以来，房地产企业借助互联网探索房地产众筹模式，开拓新兴融资渠道，降低融资成本。本文对目前国内房地产众筹模式的类型、运行机制进行分析，对于众筹平台无法完全解决信息不对称问题进行了保险机制引入的相关设想。

关键词：“互联网+”;房地产众筹;运行机理;保险机制

中图分类号：F299.23  文献识别码：A  文章编号：

2096-3157（2020）02-0162-02

一、融资型开发类房地产众筹机制分析

1.融资型开发类房地产众筹的运作流程

融资型开发类房地产众筹模式的构成要素主要为项目发起人（开发商）、众筹平台、投资者三方，通过互联网及金融机构实现线上、线下的信息沟通与资金流转。主要运作流程分为以下五個部分。

（1）众筹项目申请。开发商作为项目发起人，凭预先策划的投资项目向众筹平台提出众筹申请。

（2）众筹项目发布。众筹平台对项目发起人提供的资料进行审核，对通过审核的项目在平台上进行公开推广宣传，对于项目简介、投资门槛、预期收益、相关风险等信息进行公开披露，方便平台用户即潜在投资者进行投资选择。

（3）借助众筹平台实现资金募集。众筹项目经审核发布后，需在预先规定的众筹期间内达成众筹目标金额方为众筹成功，众筹平台收取一定的服务费后，将剩余资金交付项目发起人用于房地产项目开发;如众筹失败，众筹平台会将募集资金全额返还给投资者。

（4）利用众筹所得资金完成房地产项目。项目发起人获取资金后按计划运营，众筹平台接受投资者委托对项目进展进行监管，并在平台网站上进行信息披露。

（5）房地产项目完成，投资者获得收益。项目发起人按照协议给予投资者相应回馈，例如购房优惠、项目分红、份额转让。

2.融资型开发类房地产众筹机制

作为依托互联网的新型投融资模式，房地产众筹具有投融资、信息沟通和投资回报三方面的功能，分别对应以开发商为主体的融资环节、以众筹平台为中介的项目运营环节和以投资者获取收益为特征的投资回报环节。

（1）房地产企业融资背景。房地产企业的传统融资方式主要有银行贷款、股票融资、债券融资等，由于我国房地产企业上市门槛较高，同时对于债券发行主体有严格限制，因此商业银行贷款是目前房地产企业融资的主要形式。

房地产作为资金密集型行业，企业对资金依赖程度高，且房地产项目开发周期长，项目开发前垫款多，且银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。融资难成为近年来大部分房地产企业面临的问题，因此，房地产企业需要积极寻求更低成本的融资方式。

根据《中国房地产众筹白皮书（2019年度）》对过去一年房地产众筹行业发展进行的数据整理和分析，白皮书显示，2018年，我国共上线房地产众筹项目3157个，众筹参与人数30万人次，认筹总金额近58亿元，项目标的平均认筹金额达到187万元，而人均投资金额也达到1.9万元。因此，近年来国内初步发展的房地产众筹将可能成为更好的选择。

因此，下文从开发商即筹资方角度，借助利润函数，以利润最大化原则，对融资型开发类房地产众筹模式的运行机理进行简单分析。

（2）利润最大化原则下融资模式选择。假设作为众筹项目发起人的开发商均为理性的，在房地产市场中，其将会追求利润最大化，根据经济学定义，厂商利润最大化指的是经济利润最大化，经济利润具有以下公式：

经济利润=总收入-经济成本

=总收入-（显性成本+隐性成本）

=总收入-（会计成本+隐性成本）

=总收入-（会计成本+正常利润）（1）

由于正常利润指应计算为成本但并未在形式上作为货币支出的厂商本身拥有的生产要素的报酬，一般归属于企业投资者，可将上式中正常利润移至等式左边，即：经济利润+正常利润=π，得出下式，为传统融资方式（以银行贷款为主）下开发商利润函数。

πt=Rt-（Ci+Cs+Cb）

（2）

其中，πt表示传统融资方式下开发商获得的利润，Rt表示房屋销售收入，Ci表示融资成本，Cs表示营销成本，Cb表示建筑耗材等的成本。

在融资型开发类众筹模式下，开发商利润函数为：

πm=Rm-（C′i+C′s+C′b）

（3）

其中，πm表示融资型开发类房地产众筹方式下开发商获得的利润，Rm表示房屋销售收入，C′i表示融资成本，C′s表示营销成本，C′b表示建筑耗材等的成本。

将式（3）与式（2）相减，得到下式：

Δπ=ΔR+ΔCi+ΔCs+ΔCb

（4）

其中，Δπ=π-πt，

ΔR=Rt-Rm，ΔCi=C′i-Ci，

ΔCs=C′s-Cs，，ΔCb=C′b-Cb

因此，开发商若要采取众筹模式进行融资，需满足：

Δπ≥0（5）

即ΔR≤ΔCi+ΔCs+ΔCb（6）

式（6）成立隐含的条件是ΔR，ΔCi，ΔCs，ΔCb均为非负数。

融资型开发类房地产众筹模式正是迎合开发商对于较低成本融资的需求，因此可以满足ΔCi为非负数;众筹平台对于相应房地产项目的宣传推广，一方面，降低传统销售模式下的营销费用，另一方面，也能在投资者中锁定购房群体，从而节省了营销成本，满足ΔCs为非负数;由于该众筹模式主要解决开发商融资难问题，对于建筑耗材等成本，可认为没有影响，因此ΔCb为零;开发商为了低成本获取资金，将给予投资者优惠购房的权益，因此在众筹模式下房屋销售收入将有所降低，满足ΔR为非负数。

（3）小结。开发商借助融资型开发类房地产众筹可以以较低成本获取资金，同时借助众筹平台锁定购房群体，降低销售成本，在节省的融资成本和营销成本之和大于给投资者让利的条件下，开发商选择房地产众筹作为融资模式是有利可图的。

二、项目保险设计

面对房产众筹迅速发展的背后存在着的诸多风险，下面主要针对平台方、开发商、意外情况三种风险进行保险保障设计。

1.平台方

基于房产众筹的模式，从投资者投资至建房完成，有很长一段时期其投资额是没有被监管的，面对众筹平台挪用、盗用项目资金的风险，可能导致项目资金损失和建房资金链断裂，投资者投资额损失或房产及收益的损失。

（1）设立个人账户安全险。在项目筹资到投资的过程中发生的平台资金被挪用、盗用的情况，保险公司可以推出个人账户安全险。保障期限是从众筹平台发布筹资项目之日起，到项目筹资成功，将资金转入项目融资方之日终。以个人账户实缴投资额为上限进行保证金赔付。

（2）设立建筑工程履约保证保险。履约保证保险或履约保证险是指保险公司向履约保证保险的受益人（即债权人，这里专指投资者）承诺，如果被保险人（即债务人，这里专指平台方）不按照合同约定或法律的规定履行义务，则由该保险公司承担赔偿责任的一种保险形式。与各地区住建等部门合作，推动工程履约保证保险覆盖，实现了政府、投资者、施工企业三方的共赢，切实化解实际中可能出现的各种纠纷、矛盾问题，发挥保险对社会和经济保驾护航的作用。

（3）建立超额损失分摊机制。一方面，保险公司建立以净赔付率（保险公司的理赔金额/保费收入）为基础的有效的超额损失分摊机制，可以从取得合理盈利与承担风险这两个方面考虑。另一方面，积极开展与平台方合作，设立第三方监管平台，建立收益共享、责任共担的长效合作机制。

2.开发商

（1）强制开发商购买住宅工程质量潜在缺陷保险。工程质量潜在缺陷保险，是指由建设单位投保的，在保险合同约定的保险范围和保险期间内出现的，由于工程质量潜在缺陷所造成的投保工程的损坏，保险公司承担赔偿保险金责任的保险。

2019年8月北京市住宅工程质量潜在缺陷保险制度正式落地实施，意味着强制开发商购买住宅工程质量潜在缺陷保险制度的普遍推行。住宅工程质量潜在缺陷保险制度是一种结合事前防范风险、事中管理风险和事后补偿风险的市场机制。一方面，可以发挥市场机制的资源配置作用，通过委托第三方风险管理机构，保险公司对工程勘察、设计、施工、维护等全过程实施风险管理，最大程度上降低建筑工程质量风险。另一方面，发挥市场机制的经济制衡作用，保险公司从减少理赔损失的角度，与建设单位等形成经济制衡，促进建设单位落实质量主体责任，提高住宅工程建设品质。

（2）明确协议条款，管控风险。对工程质量潜在缺陷进行明确定义，以防发生赔付过程中的争议和不必要的费用核定损失。运用风险管控手段，控制保险公司成本，保障合理收益。风险管控的具体手段包括：依托“合署办公、协同管控”的工作机制，建立专业的工程质量缺陷核定管控团队，在项目验收时，引入独立的第三方监管和社会监督机制，提升建筑施工单位施工质量。

3.意外情况

（1）附加自然灾害-家庭财产意外综合险。在投保了家庭财产保险有关主险的基础上，方可投保本附加险。承保范围限于因破坏性地震或由此引起的海啸、火灾、爆炸、滑坡、地陷所造成的房屋及室内附属设备直接财产损失。

（2）建立灵活的保险赔付费用标准调整机制。保险公司应结合筹资项目进度、项目所在地经济社会发展水平、项目筹资能力、高额费用发生情况以及经济社会文化等影响项目进程的核心因素变动等，对赔付费用标准实行动态调整。

（3）责任免除机制。合理运用责任免除机制，控制赔付成本费用，减少业务风险，保障保险公司利益。在保险期限内，保险人对被保险人的累计赔偿总金额不超过保险单明细表中列明的累计赔偿限额。

三、总结

目前，房产众筹的模式与购房现状的需求十分契合，不论是在房产市场、保险市场，都具备良好的发展空间。但由于其兴起时间过短，模式也仍在改善、提高中，缺乏相應的监管机制使其产生出各种潜在的风险问题，因此保险的引入势在必行。

对投资者来说，获得应有的权益是最基本且必要的，而在房产众筹项目中，投资者具有来源广、分散的特点，且大多都不具备专业知识并缺乏识别潜在风险和防范风险的能力，所以其相对众筹平台及开发商来说处于劣势。因此，投资者对众筹协议进行投保，虽然会有一定的保费支出，但是相对于其投资额及投资收益来说并不算多，更重要的是，保险可以维护其权益。此外，保险公司可以通过相应的技巧与手段及丰富的经验来为投资者选择良好且合适的房产众筹项目、优质的平台及开发商，避免高风险项目，提前为未来做好打算。

随着房产众筹领域的扩大，日后越来越多的投资者将倾向于这一低门槛、高收益的投资项目，更多的房产公司加入这一行列，而此时，在广泛性和普遍性下，对于项目优劣的判别和应对风险的措施将尤为重要。

参考文献：

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[5]向娟，易威廉.浅析我国股权众筹政策规范的完善[J].全国商情，2015，（19）：79～81.

[注]基金项目：上海立信会计金融学院大学生创新创业训练计划资助，项目编号：201911047034

作者简介：

1.

张越，上海立信会计金融学院学生。

2.周怡君，上海立信会计金融学院学生。

3.李轶凡，上海立信会计金融学院学生。