赵翔宇 马明

摘要：土地储备一直以来是土地市场管理的重要内容，已经成为五家渠市土地管理部门的工作重点。通过对于土地储备资产负债表编制的背景的研究和学习，并且以五家渠市为例，对其土地储备工作的做法和实践探索做出分析，并对相关的问题提出了思考与见解，供读者参考。

关键词：土地储备;资产负债表;五家渠市

一、五家渠市土地储备的做法

五家渠市土地储备采取的是政府主导的模式。土地储备名录管理、统筹、土地收储工作的协调、指导和监督都是市土地储备中心负责的。为确保全市土地收储能规范展开，还与各区政府、国有企业等“做地”主体进行长期的合作，以确保在具体的项目开发进行中对土地储备进行规范的整理及展开。多种渠道对土地储备的相关信息进行规范的整理，由一个机关进行统一的管理、协调和监督，以便于土地储备能规范的展开。

五家渠市土地储备中心应对经营性用地的做地质量进行统一的验收把关，将此途径作为土地入库的唯一途径。做地主体完成做地的前期工作后，统一由市土地储备中心按照相关的收储标准对该土地进行核查和踏勘，对于验收合格的纳入土地储备库，不合格的则退回，由做地主体继续做地，直到达到规定的标准。

对于验收合格且具备出让条件的经营性用地，应当纳入土地储备库进行统一的管理。土地储备库对收纳进来的土地采取清单式的管理，以便于对于新纳入的土地的情况及相关信息及时做出更新，对于移交出让后的土地的相关信息进行及时的删除。对于未被纳入储备库的经营性用地除非有特殊情形的一般不予出让。

对于土地的出让，我们应当划区域、有计划的统一进行。市自然资源主管部门应当对市区经营性用地的出让起價进行统一的价格规定，并对方案报批、公告内容和竞价规则等进行统一的规定。这样能确保公权力对土地市场变化的调控，维持土地市场的秩序稳定。

二、五家渠市土地储备资产负债表的实践探索

土地一级开发是城市开发建设中的关键一环，是城市有机更新进程中不可缺少的内容。一个地方土地储备工作的储备模式很大程度上受土地一级开发模式影响，甚至是由土地一级开发模式决定的。而土地储备模式对土地资产负债表编制中的基本指标、具体含义、逻辑关系和原则方法等内容起到了决定作用。

所谓的土地储备资产负债表，主要是由资产、负债和所有者权益三部分构成。三者的关系可以用以下等式表示：资产一负债+所有者权益。

土地储各资产的基本指标包括三类：一是资产类指标、二是负债类指标、三是所有者权益。资产是企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产定义的关键点在于能否带来经济利益，否则不能称之为资产，仅是企业的权利。所以，土地储备资产负债表中的资产主要是指经营性用地，经营性用地主要包括以下三种，拟收储土地、入库储备土地和使用土地储备专项债券且提前出让的地块。其中在拟收储土地中，纳入土地储备计划的所有经营性用地的价值量可以通过市场比较法进行评估，并且参照近5年的类似土地的成交价定价，五家渠市的详细规划已经全面落实，每一块土地的规划指标都有具体参数，通过以上两种方法评估其价值，具有一定的科学性和合理性。在入库储备土地的不动产权证已经办理的土地储备机构名下，根据五家渠市的做法，入库储备土地已经进行了平整场地的相关工作，并且满足了权属清晰、规划条件明确、考古勘探完成等要求。除此之外，还具有超强的“变现”能力，可以说是储备土地资产中最优质的资产，它的价值量同样可以按照市场比较法进行确定，或者参照具备相同规划用途的地块的平均价格进行评估。第三种在使用土地储备专项债券且提前出让的十地中，土地储备专项债券一般以3年或5年作为偿还年限，不得提前偿还，对于已经出让的土地，其资产已经不属于从土地储备资产，应当从土地储备资产负债表的资产类中分离出来，但是其对应的土地储备专项债券仍然统计在负债中，并且要明确的体现所有者权益。

负债类指标主要有以下三类构成，首先是土地储备专项债券，按照偿还时间汇总体现在负债中。第二类是预计负债，包括涉及土地征收、拆迁补偿、安置费用、土地收购或有偿收回费用的预计应付土地取得成本，二是预计应付土地开发成本，这项成本主要是配套建设费用，三是预计应付财务成本，四是其他负债，主要是指存量置换债券。

三是所有者权益，根据上文提到的资产=负债+所有者权益的三者之间的关系，所有者权益是所有者对土地储备资产的剩余索取权，其不仅是对所有者投入资本的保值增值情况的反映，也是对保护债权人权益的理念的体现。

三、相关问题和思考

因为储备土地的范围就是编制对象为储备土地的土地储备资产负债表，所以其编制范围内自然不包括没有被纳入土地储备范围的土地。因为当前的法律法规对国有建设用土地供应并没有强制性规定其必须要经过土地储备这一环节，所以导致各个地方的土地储备的范围有所不同。以五家渠市为例，他们就认为对于拟定出让协议、政府划拨和国家级开发区的工业用地等方式供应的国有建设用就不必经过土地储备环节，在土地储备资产负债表中也不应当包括上述类型的土地。

对于土地入库储备土地标准是否应当进行统一规定的问题，我国目前在全国范围内还没有建立统一的标准。这就导致了各地方土地入库标准不一致，是宽是严主要由当地政府决定。主要体现为，有的地方要求获得产权证才可以入库，有的地方达到地方设立的供地条件才可以入库。因为入库条件的不一致，不同地区无法进行比较，导致我们编制的土地储备资产负债表在实践中的应用受到了极大的限制。

参考文献：

[1]温权.对土地储备专项债券问题的思考[J].现代营销，2018，06.

[2]潘世炳.对地方政府土地储备专项债券中评估咨询服务的探讨[A].2017年中国房地产估价年会论文集[C].2017，06.