林子觅 段隆鑫 熊子薇 吴君健

摘要：为促进我国房地产行业的繁荣发展，商品房预售制度，自1994年起，已在我国存在了约26年之久，在促进行业和国民经济快速发展中发挥了不可小觑的杠杆作用，但在近几年的发展中，商品房预售制度的风险和矛盾日益显露，为我国经济和社会的发展都带来了负面影响。关于是否应当取消商品房预售制度的讨论近日又引起了广泛管制，笔者将在本文中针对商品房预售制度的现状，分析两大阵营观点的基础上提出相关思考，希望能为此制度的发展提供自己的见解。

关键词：商品房;预售制度杠杆

1商品房预售制度的发展现状

商品房预售指的是正在修建期的房屋可以进行预先买卖，消费者提前支付房款或定金，待商品房完工后房地产开发商再交房的一种买卖形式。

从商品房预售制度在香港诞生并在我国内地全面推开实行以来，对促进房地产行业以及国民经济发展起了不小的作用。对于房地产开发商来说，预售制度有效解决了资金供应不足的问题;对于国家整体而言，我国城镇内住房总量供小于求，为加快商品房建设，增加商品房的数量，从而缓解一房难购的局面，推行商品房预售制度可以既可以缓解住房供应量不足的问题，又可以盘活房地产行业的资金周转，提高了资金使用效率，增强经济活力[1]。这一制度推广开来后，城镇绝大多数商品房销售都是预售制，但随着我国经济社会进入发展新时代，预售制度不完善带来的潜在风险层出不穷，在一定程度上威胁到了消费者的财产安全，其次，对于房地产开发商来说，其过于依赖消费者提前支付的预付款，在资本结构方面问题较大，同时，关于购房的纠纷、仲裁案影响到了社会稳定性，关于是否应该取消商品房预售制度的探讨也愈发必要。

2关于商品房预售制度的争议

关于商品房预售制度的争议，主要分为两大阵营，其中主张坚持商品房预售制度的阵营认为：

首先，基于我国经济目前发展现状看，今年是全面小康收官之年，受到新冠疫情对全球的冲击，不管是国内还是国外，经济情况不容乐观，贸然取消商品房预售制度，对于中小房地产开发商来说无异于是断了其主要资金来源，恐会导致其资金链断掉从而破产。一旦中小房地产开发商破产，相关的上下游企业、供应商以及付款的消费者的合法权益都将受到威胁，一系列的连锁反应后果不堪设想。第二，若取消商品房预售制度，将会导致部分经营管理不善的房地产企业出現不可避免的违约现象，此举不仅会导致商业用地被占，很多完成预售的房屋将没办法按期完工，烂尾楼数量也会增多，同时可能会将风险传给银行，导致金融领域受到波及。第三，商品房预售制度取消后，我国城镇内住房总量增加速度将变得更加缓慢，商品房供不应求现象愈发加剧，恐会导致商品房房价普遍上涨，人民生活水平和质量难以保证。

持有相反观点，认为应该取消商品房预售制度的阵营指出：

第一，取消商品房预售制度后，现房销售可以很大程度上缓解烂尾楼、虚假宣传等现象，提高土地利用率，消费者在购房时需要承担的诸多诸多风险有了保障。第二，取消商品房预售制度可以缓解银行承担的经济风险，避免房地产开发商利用预售合同向银行借贷大额资金，并利用高杠杆形成新的市场风险，从而使得整个市场运营更加有序[2]。第三，在市场中，仍然存在优胜劣汰、适者生存的法则，取消商品房预售制度会无形中整顿房地产行业的诸多企业，经营管理有方、规模较大、资信状况良好的优质房地产开发商将继续留在行业内，而经营管理不善、资金链脆弱、风险承受力不足的小企业将淘汰出局，此举会提高房地产行业发展的整体质量，避免消费者和国民整体经济因诸多小企业联合效应而承担不必要、不确定的损失。

3取消商品房预售制度的必要性

在商品房预售制度下，存在信息不对称，交易不平等问题。许多商品房在修建期初甚至还未修建时就会开盘，要求消费者提前支付部分款项或者全款，对于提前支付部分款项的消费者来说，其提前进入贷款状态，会将未知的很大一部分风险转移给消费者。由于信息不对称以及消费者缺失途径了解商品房建设的具体情况，经济运行平稳时，风险较小，若经济发展持续低迷，若房地产开发商的资金无法收回，轻则延期交房，质量缩水，重则面临破产风险，不仅不可避免的会出现烂尾楼，更会导致大批消费者事后维权，社会动荡[3]。同时，对于商品房预售存在监管不到位，对于房地产开发商的监管重形式、偏静态，且是事后管理，对于准入判定来说也具有较大主观性，同时在售房是的虚假宣传和误导也缺乏管制，由于制度不完备以及监管不到位，及易造成经济纠纷，损害消费者权益。

4尝试取消预售，过渡实施现房销售的建议

4.1选择示范城市试点推行，具体情况分策略实施

商品房预售制度在我国的推行程度已经很广泛，许多房地产开发商也依赖于商品房预售的形式来补足资金缺口。因此改革商品房预售制度并不是一朝一夕可以完成的，需要在政府、全国人大的牵头，以及相关部门的配合下，认真探讨，分析可行性路径，针对不同城市发展的差异，因地制宜提出具有针对性的措施，保障社会稳定性，也减轻改革带来的影响[4]。考虑到商品房预售制度的取消并非一蹴而就，可以对已经在建设、进行中的商品房楼盘继续按照原制度执行，对于新出让土地计划建成商品房的，将逐步实行现售制度。对于经济水平较好的城市进行试点，取消预售制度，对城市商品房规划布局按照既定时间表推行现售制度。

4.2加强对非试点城市等预售商品房的监管

考虑到社会的稳定性和经济的可持续发展，对于仍实行商品房预售制度的城市，应提高预售的准许门槛，帮助其提前适应新环境，重整和规范房地产行业，引导整个市场有序进行改革，有效规避金融风险。同时，监管部门应该强化监督的全面性，坚持事前、事中、事后持续监督并跟踪，并且对消费者预付资金流向、房地产企业信息公示、工程建设质量监督等内容持续跟进，只有将外部监督落到实处，才能真正保护消费者的合法权益和财产安全[5]。随着互联网、大数据的发展，我们可以以现代技术为基础，形成公开透明的信息数据库，接受消费者和社会公众的查询监督。

参考文献：

[1]包宗华.是否取消商品房预售的争论和总结[J].中国建设信息，2010（9）：12-14.

[2]冯京津.取消商品房预售制度是大势所趋[J].中国房地产业，2010（3）：13-15.

[3]罗毅.基于取消商品房预售制度的研究[J].城市学刊，2019，40（3）：30-34.

[4]肖元真，郑荣德，王嘉瑜.我国取消商品房预售制度的政策预期和实施前景[J].金融与经济，2006，（1）：24-26.

[5]肖元真.我国取消商品房预售制度的利弊分析和对策措施[J].学习论坛，2006，22（1）：36-38.