王晓妍

摘要：现阶段，我国社会经济发展迅速，特别是房地产经济发展速度更为迅猛，是当前社会关注的热门话题之一，房价稍有波动就会牵动很多因素，因此这就需要对房地产发展期间可能存在的影响供求关系的因素进行有效监控和指导，以此来最大限度减少因房地产市场变化而带来的不利影响。就此本文基于房地产发展，分析供求关系的影响，以供参考。

关键词：房地产;供求关系;影响因素

1  影响房地产市场需求的因素

1.1  居民收入

居民人均收入多少直接决定其购买力，同时这也从侧面决定市场需求量。从经济学角度来讲，收入对需求的影响，可通过收入弹性进行相应表示。通常来讲，对房屋的需求收入弹性与国家或地区经济发展水平两者之间有很大的关联，也就是与当前国民收入水平之间有很大关联。当前，我国房屋需求对收入富有一定的弹性，这种情况也是因人均收入增长以及消费结构的变化共同发展下产生的结果。

1.2  宏观政策

对房地产需求有影响的因素还包括宏观政策，具体指的是财政和货币两种政策，以上都在一定程度上对房屋自主性和投资性两方面需求带来相应影响。对此，实施科学有效的财政政策，比如说财政住房补贴等，以此来提升居民对房屋的购买能力，将潜在需求转为有效需求。对于财政政策中的税收政策，可基于房地产试产各环节设置相应的税种，以此来起到针对性的市场调控。从短期调控角度来讲，通过税收差别来起到对房屋建筑交易、流转等环节的投资抑制，对房屋价格起到稳定作用;从长期调控角度来讲，以征收房屋持有环节来降低物业税，从而减少该房屋的投资价值，通过这种方式抑制社会大众奢侈性和投机性的房屋需求，起到稳定房屋价格作用。

1.3  汇率

自我国实行以市场需求为基础、参考一篮子货币进行市场调节，对浮动汇率进行宏观管理这一制度后，人民币汇率就处于上升状态下，这种情况也就使得更多国际资本不断进入我国，这些资金有很大部分用于对股市、房地产等资本市场的投资中，以上也就在一定程度上推动了房地产市场价格的不断上涨，从而对房地产需求带来相应影响。

1.4  城市人口数量和城市结构

现阶段，我国城市化发展进程速度以及城市人口数量不断上涨，以上客观因素也就在很大程度上对房地产市场中房屋建筑需求有一定的决定性作用。再加上当前社会中很多家庭小型化、分散化的现象越来越多，以上也就加大了社会大众对房屋的需求量。

1.5  未来预期

就房屋使用目的为自住性的消费者来讲，其比较重视的是其近期对房地产的最小化投入，而不是长期最大化利益。以上也就表明房屋价格对消费者在房屋上的购买行为有直接性影响;就房屋使用目的为投资性的消费者来讲，若预期经济形势不理想情况，则绝大多数消费者潜在性需求很难在短期内化为有效性需求，相反，将潜在需求转为有效需求，能够起到对房屋需求的刺激性作用。

除以上之外，将房屋比作为生活中的一种普通商品，通常社会总需求链与价格水平两者的关系存在一定的反向被动，但人们需要意识到房屋是人们生活必需物品，人们只有解决生活基本需求，提升生活质量后，还可能对居住方面提出更高的需求，因此也就表现出不是因房屋价格上涨而降低对房屋居住需求，而是因为房屋是其生活必需品和耐久性消耗品，这也就使得很多人因需求原因，所以对价格上涨的表现不是很敏感。例如下图一为南京市商品住宅2019年整体均价走势：全年成交量在7w套以上，五月份到达峰值，下半年进入快速下行阶段，但从整体上看，整体的数据还处于不断上涨的趋势，特别是人们没有因为价格不断上涨而放弃买房这一生活需求。

2  影响房地产市场供应的因素

2.1  土地供给

以社会的角度进行分析，自然性土地供给缺乏一定的弹性;而经济性土地供给会在一定程度上受到自然性土地供给的制约性影響，因此，从短期上来看，城市中土地是固定性的，因此土地供给属于非弹性。但从长期发展角度上来看，土地供给也是可以不断开发，不断增加的。

2.2  土地开发成本

从土地的本质上来讲，其作为不可再生资源，不仅仅因土地资源稀缺、供应受限等因素带来的影响，决定土地价格的还有其他特殊性因素。将土地特有的价值随着相关土地产品衍生出来，也就使得土地价格随着土地上产品优势而上涨。在短时间内，土地成本波动不会对整个房地产市场供给带来大范围的影响，但从长期角度来讲，随着土地价值增长，土地成本就会在很大程度上影响房地产市场中的土地供给。

2.3  房地产开发利润

房地产在开发期间，相关房地产开发商就会在房产开发期间投入大量生产要素，这些要素价格变化也会在一定程度上影响房地产开发成本变化。但实际上来讲，成本变化不能直接决定房屋供给量变化。这主要在于房地产开发后带来的利润率相对来讲非常高的，即使开发过程中所需要的成本增多，但不会导致房地产利润率将至低于社会平均利润率情况下，房地产领域的投资就不会减少，同时房屋供给也不会减少，只有房屋销售价格不变的情况下，所需开发成本增多，或者是开发成本比价格增长速度快，同时房产利润率低于社会平均利润率与行业风险报酬两者总和情况下，才会导致房地产供给量降低[1]。

2.4  宏观政策

在进行房地产市场经济调控过程中，政府采用的调控方式通常为房地产税收、财政补贴、政府投资等。通过减少房地产税率，能够推进房产投资、加大房屋供给量的作用，相反则降低房屋供给量作用;对于财政补贴这种调节方式，可将其视为负税收，与上述税收产生的作用正好相反，另外，政府可借助货币政策来调控房地产供给量，调控方式通常为对贷款规模的控制、利率水平调节等。从房地产开发本质上来讲，其属于资金比较密集的一种国民产业，房地产开发规模取决于投资来源，因此房地产企业在发展过程不仅仅需要自筹来解决资金问题，各种金融方面的政策也能在很大程度上影响房地产开发商在金融市场中筹集资金的难易性[2]。

2.5  未来预期

对于房地产价格预期通常是结合该行业当前发展周期来进行的，其与宏观经济发展周期两者之间具有一定相关性联系，这主要在于房地产行业发展走起相比较于宏观经济周期要领先，因此房地产开发商通常会以宏观经济周期作为依据，以此对房地产经济在开工、建设等时间进行决策。除以上之外，当前时期房地产价格波动也会在一定程度上反应房地产市场供求关系，对下一时期的供给量有一定的影响，在实际中，这种表现通常为房屋供给滞后性，具体来讲，若市场供过于求时，短时间内表现为减少投入或开工，工程缓建，等过一个建设周期后供给量就会减少，同时房屋供应量也不会在短期内增加，通常表现为短期内一级房地产市场土地需求增加，等过一个建设周期后房屋供应量就会增长。

3  结语

综上所述，房地产价格出现波动，通常是因为房地产市场供求关系发生的变化影响，因此要想研究对房地产价格带来影响的因素，就需要对影响房地产施工供求关系的影响因素，以此来找到调控房地产价格的有效解决策略。

参考文献：

[1]贾鹏翔. 我国房地产市场供求关系影响分析及相关举措[J]. 住宅与房地产， 2019， 531（09）：10.

[2]鲜颖. 市场经济条件下房地产供求关系分析[J]. 中国集体经济， 2019， 000（004）：21-22.