周敬

摘要：在近几年的发展过程中，国内经济体制不断优化，更多的投资商逐渐加入到了房产的项目开发工作中，从而慢慢形成了房地行业的发展机制。然而，在房产项目的开发中，会遭受诸如政策、技术、财务以及社会等方面的因素影响，而这部分影响因素会为房产开发带来非常大的风险，若不立即进行前期的风险测评，就不能在短时间内通过有效的风险防控措施进行规避，最终影响到项目开发工作。现阶段，国内的房地产开发商在进行前期风险测评管理工作中并不完善，对于很多突发风险显得无从下手，从而为企业带来了非常严重的经济亏损。

关键词：房地产项目;开发前期;风险管理;实践

1  当前房地产企业的主要风险点及其表现

1.1  宏观环境风险

1.1.1  政策风险。国家政策的调整对全国各个行业的影响都具有导向性作用。对房地产产业而言，国家及地方政府的政策变动，如产业投资、土地税收、金融政策等宏观政策的变化等，都会直接影响房地产行业的市场环境，商品供求变化，尤其是房地产项目开发周期比较长，因此房地产行业的兴衰受政策影响比较大。

1.1.2  项目开发地域风险。我国沿海地区发达与内陆地区落后的不均衡经济发展状况，在房地产投资上也表现出了巨大反差，加之不同地域存在地理区位、资源、基础设施、政策及市场条件和政治文化等因素的影响，导致不同地域的房地产项目投资的结果也不尽相同，风险差异明显且同样的风险因素在不同地区的表现也各不一样。

1.1.3  自然风险。主要是指由于不可抗力原因，如水灾，火灾、风灾、雪灾，地震、瘟疫等对房地产产业施工工期的延期影响或对施工建筑、工人等造成破坏或伤害的过程，给房地产产业投资带来的经济损失风险。

1.2  市场竞争及融资风险

1.2.1  土地风险。投资房地产，首先要拿地，土地具有不可移动性，土地的地质属性、自然属性、开发与土地的价格会很大程度影响施工成本，土地所处地段的社会经济及地理条件的优劣与该项目房地产商品的价格有着密切的关系。且土地有动工期限的相关规定，会引发房地产业的投资风险。

1.2.2  资金风险。资金风险通常有筹融资风险和银行利率风险。目前阶段，因我国经济发展进入常态化，发展动力由要素驱动和投资驱动逐渐转向创新驱动。金融政策不断调整，信贷政策紧缩，规模也进行了偏向性调整，中小企业融资成为一个普遍难题。房地产开发对银行的融资依赖度高，如资金链断缺就可能造成项目难以完工的重大损失。银行利率的变动会给房地产投资带来较大波动，低利率使得房地产投资成本降低，能够刺激市场，而高利率则反之。资金风险是房地产开发风险的一个重点。

1.2.3  市场竞争决策风险。房地产业的高额利润吸引了大量投资者争先恐后地挤入房地产行业，使得房地产业供给量逐步增大，从供不应求到供大于求，市场供给需求不相匹配，导致了类型相似楼盘销售停滞或者不得不加大宣传推广的成本。同时，还要面临着跨国公司进军我国房地产市场的形势，或是有的地区价格垄断的几家公司进行价格串通的风险，竞争压力日趋激烈。然而，房地产投资最关键在于决策层最后的拍板决定，而投资决策层的最后决策风险主要源于项目前期调研是否专业、充分、深入，可行性研究是否精确到位，预算方案是否精准合理，设计方案是否最优。如投资决策层不合理，前期可行性研究不专业、不充分，分析不到位，方案不合理都可导致决策失误，增加投资风险。

1.3  建设期风险

房地产投资建设周期较长，一般来说，建设期风险有施工成本风险和质量管理风险。这期间，不确定性因素较多，如对市场趋势预测的偏差;项目材料预算数量虚增、单价高等因素都会导致成本增加。质量是消费者、房地产企业关注的重要因素。在开发过程中，如果施工管理不到位，户型结构不是最优方案，分包单位偷工减料等，都会导致工程质量验收不过关，增加开发成本。此外，安全生产工作管控不到位，施工管理不严，不确定因素未完全求证制定预案，造成施工延缓或返工甚至人员伤亡事故，贻误最佳租售时机，影响预期收益，这些都是项目质量的潜在风险。

2  房地产项目开发前期阶段风险的应对措施

2.1  完善监督管理机制，加强事前防范工作

房地产开发企业必须时刻重视国家的政策改变，并依据国家的政策所具有的风险采取相应的措施，对工程项目的监督管理制度进行完善，从而引导项目健康、稳定的进行。国内在房地产行业上所执行的有关政策并不完善，因此为了保证房地产行业的稳步发展，而需要经常性地进行政策调节。所以，房地产企业必须提高对于市场发展的变化关注度，时刻观察国家政策的部署安排，在合适的时候对企业的发展策略展开相应地调节，从而维持与国家政策相统一，并构建有效的风险规避体制处理好相應的风险。

2.2  积极筹备自然风险的应对办法

自然风险与其他种类的风险相对比而言，在房地产项目前期过程中出现的可能性不大，然而由于其有着不可控的特征，如果出现自然风险，必定会给企业带来沉重的打击。所以，在开展项目的前期风险测评时，必须充分掌握自然风险所带来的影响，并进行积极的风险筹备工作以及对于自然风险的应对。此外，房地产企业必须构建完备的自然风险监管机制，综合之前所有的项目建设经验展开规划工作，当出现自然风险时，可井然有序地依据相关的管理条令内容展开处置，从而在最大程度上减少自然风险给企业所带来的影响。此外，企业还要给项目的开发工作进行保险购买，特别是对于部分极易出现自然风险的建设位置，必须与当地具有较高信誉的风险公司进行担保合约的签订，在最大程度上保障房地产企业的经济收益不受损害。

2.3  加强对关键风险的防控工作

经济风险是房地产企业进行项目开发过程中的主要风险之一，唯有对关键风险进行有效的防控工作，才可以在最大程度上保证项目的有序开展进行。经济风险是房地产项目的各阶段紧密相连的，是项目前期的重要管理目标。大多数状况下，房地产开发企业在对经济风险进行管理的过程中，都会通过资金保险及非保险相综合的办法进行。在这当中，财务资金的保险主要指的是通过与保险公司进行合约的制定方式对项目的开发风险展开相应的处理，从而将这个过程中的风险转移至保险公司。然而，这样的办法并非任何情况下都能够使用的，具有极高风险的开发项目是不具有投保资格的，还必须通过非保险方法进行支持。此外，房地产企业还需要对成本展开相应的管理及规划，对各项工作开支及费用展开相应的评估，依据项目的资金用途及特点，对资金的使用制定相应的计划，从而保证每笔资金都可以充分发挥其价值。

3  结语

综上分析可知，随着经济建设的飞速发展，房地产领域在人民群众日常生活中的地位越来越重要，在蓬勃发展的同时也承受着各种各样的风险，主要表现在政策风险、技术风险、财务风险、自然风险四个方面。现代房地产企业要想提升其核心竞争力，推动其经济发展，必须要加强对房地产项目前期风险测评工作的重视程度，积极进行风险测评问题的相关分析，找到房地产项目开发前期阶段风险的应对措施，促进房地产企业的蓬勃发展。

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