【摘要】本文从宏观经济、土地市场竞争等方面分析了海口市2019年土地市场运行总体情况，并对2020年土地供应运行形势做出预测。按照“房住不炒、因城施策”的管理要求，建立加强房地产市场调控长效机制，通过加大供地规模、依新冠疫情情况适时调整供地节奏、优化供地产业结构、完善供地方式等措施，确保土地市场运行总体平稳，进一步促进海口市房地产市场健康平稳发展。

【关键词】土地供应;土地管理;海口市

1、 土地市场运行总体情况

1.1宏观经济情况及土地供应情况

在海南自由贸易试验区的大背景下，海口市经济建设工作稳步推进。2019年全市完成地区生产总值1671.93亿元[1]，比去年同期增加7.5%。按三次产业划分，第一产业增加值71.18亿元，同比减少1.4%;第二产业增加值276亿元，同比增長3.6%;第三产业增加值1324.75亿元，同比增长8.8%。固定资产投资持续回落，比去年同期减少15.4%，其中房地产开发投资480.73亿元，比去年同期跌落21.1%，房屋销售面积440.56万平方米，比去年同期增加12%。

2019市土地供应量较上一年度有所增长，土地整治项目取得阶段性进展，存量建设用地清理工作力度不断加大。2019年共供应建设用地106宗，面积为439.75公顷，供应面积较去年大幅上升，土地总收益175亿元。从供应的用途来看，供应量较大的是公共管理与公共服务用地，供地面积142.86公顷，占建设用地供应总量的32%，其中公共设施用地与教育用地占比较高;其次是住宅用地121.87公顷，占建设用地供应总量的28%，住宅用地供地37宗，仅有10宗用于建设商品住宅，剩余的均为棚户区改造项目，实现土地收益86.12亿元;仅次为工业用地113.9公顷，占建设用地供应总量的26%，实现土地收益6.88亿元;商服用地61.1公顷，占建设用地供应总量的14%，实现土地收益52.76亿元。按供应方式分为：土地公开出让市场共推出72宗地块，成交72宗。全市土地一级市场成交总用地面积为287.876公顷，成交总金额为147.755亿元;划拨用地34宗，面积151.87公顷，成本费用27.06亿元。从供应的情况看，全市经营性用地共形成住宅类可建建筑面积约346.74万平方米，商业办公类可建建筑面积约161.06万平方米。各类用地供应面积基本全能达到年初制定的供地计划指标，相关图表如下所示：

1.2市场竞争情况

2019年全市土地一级出让市场中，共成交52宗经营性用地，其中竞价成交17宗地块，底价成交35宗地块。全市经营性用地溢价总金额为5.85亿元，平均溢价率为4%。总体市场情况要好于去年。

在工业类用地方面，2019年全市共成交17宗工业仓储用地，除了位于云龙产业园B0702-1地块竞价3次，溢价金额10万元，其余16幅地块均以底价成交。

2、土地利用与市场形势分析

2018年以来，海南省发布了《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，实行严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。受该调控政策以及海口市限购措施和棚改项目规划调整等原因影响，以及结合房地产市场形势，根据总量控制、稳定市场的原则，加强商品住宅用地出让、规划报建和预售管控，实施建设用地总量和强度双控行动等措施。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。在连续一年的严格调控下，房企的资金面逐渐收紧，抢地积极性开始回落，土地价格出现了回落。

2020年开年突如其来的新冠疫情对经济造成了明显的冲击，中央继续坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。根据今年以来宏观经济走势、货币政策导向，海口市全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理要求，优化城市发展布局，预计2020年土地供应将会呈现“供地节奏由缓渐进，重点产业重点保障，优化城市用地结构”的形势。

土地供应总量将较2019年有较大幅度的增加，土地供应布局情况分为江东新区、西海岸南片区、高新区、观澜湖片区等片区。江东新区的总部集聚区、临空经济区、文化交往、综合服务、教育科研、国际离岸创新创业等控规也将陆续批复，为做好自贸试验区用地保障工作，土地供应主要集中在江东新区。供地主要方向主要为促进海口市公共基础配套设施完善的基础设施类用地和教育医疗类用地、保障民生发展的安置用地和租赁住房用地、以及保障海口市持续发展的重点项目用地。将继续通过弹性出让土地等方式进一步降低企业用地成本;贯彻中央印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》，实施审批权下放省级政府将赋予更大的权利来自主调整土地利用空间布局，提高项目用地审批效率;积极鼓励工业企业节约集约利用土地，提高公共服务设施项目用地效率，优化各类公共服务设施尤其是基础设施建设布局，盘活存量建设用地。从供地时序来看，2020年第一季度仅出让了3宗土地，供应量较小，未来二、三、四季度将逐渐加速恢复。在住宅用地供应方面，受近期发布的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》、《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》等政策及多种因素影响，我市商品住宅需求出现明显分化，不同区域的土地市场也会出现明显分化。集体土地入市试点改革，土地供应环节面临重大的革新。主要通过加大公共租赁住房保障力度、发展安居型商品住房、安置用地来满足居民家庭基本住房需求。从目前情况看，2020年第一季度的没有住宅用地供应，交易市场比较冷清。第二季度会否回暖[2]，很大程度上取决于房企的资金状况。

参考文献：

[1]2019年海口市统计年鉴

[2]中国300城市土地市场交易情报（2020年1-3月）

作者简介：

韩洁（1990-），女，海南文昌人，硕士，主要从事国土管理及容积率管理方面的研究。