张潆文 苏腾 刘烜赫

摘要：不动产登记专业人员标准建设是一项创新性工作，应把握合法化、专业化、细致化和创新化四大原则。其核心问题在于界定面向不动产登记专业人员的对象范围;严格明确不动产登记活动的基本环节及任务内容;坚持不动产登记职业分级管理;系统研究设计不动产登记专业人员专业知识和职业技能;细化完善不动产登记专业人员职业能力评价体系。

关键词：不动产登记;从业人员;职业标准化;重大问题

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）12-0038-41 收稿日期：2020-11-16

推进不动产登记专业人员标准建设，对提升不动产登记窗口服务水平，规范不动产登记工作人员管理，推动不动产统一登记制度改革深化发展具有重要意义。

然而，制定不动产登记专业人员职业标准是一项创新性工作，要综合运用文献研究法、实地调研法、比较分析法、专家咨询法等多种研究方法，在充分了解国家上位层面的制度规范要求，明确标准研制的基本遵循的基础上，调研整理典型地市关于不动产登记人员行为规范、考核管理等方面的最新要求，设计散发大量的调查问卷并进行统计分析，结合国家指导意见和地方实际需求，邀请各级相关专家反复咨询研讨，形成不动产登记专业人员职业标准草案并多轮征求意见，最终报相关部门审批。

在研究制定不动产登记专业人员职业标准时，要严格把握以下几大原则：一是严格依法依规。严格遵守《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等不动产登记基本法律法规，严格按照《不动产登记操作规范（试行）》明确的登记法定程序、各业务流程节点的岗位职责和工作内容。二是坚持职业标准规范要求。严格按照职业标准研制的方法论和路线图，充分结合不动产登记事务工作的特殊行业特点以及登记人员的现实特性，双向对接形成不动产登记专业人员标准草案和问卷调查。三是务求标准细化落地。坚持对现行不动产登记人员管理宏观制度框架的细化完善，从基础能力、专业能力等角度提出翔实可操作的标准规范，确保真正在基层一线落地实施，形成上位制度规范和基层一线的有效衔接，实现行业特色与规范制式的有效对接。四是注重继承创新发展。不动产登记专业人员职业标准必须有效借鉴和充分吸纳土地整治工程从业人员职业标准建设的先行经验和做法，在此基础上融合不动产登记的特定行业要求，推动职业标准建设工作在发展中创新，在创新中发展。

鉴于从业人员职业标准主要涉及一般性和专业性两大领域，职业环境、职业基础活动与任务、职业道德、职业知识方面均具有普适性特征，而围绕不动产登记相关的专业活动、专业技能、专业能力是标准研究的核心问题。

1 明确界定面向不动产登记专业人员的对象范围

不动产登记从业人员概念和内涵广泛。在当前不动产登记工作实践中，不动产登记工作作为一项服务保障民生的基础性工作，其参与人员主体范围较广，除了直接履行不动产登记法定岗位职责的咨询、受理、审核、发证等核心人员队伍外，还包括一大批支撑保障人员队伍，如安保人员、后勤服务人员等。这些人员虽然为不动产登记业务工作的顺利开展提供了重要保障，但其本身不直接参与业务，只是间接保障服务，无须从不动产登记职业标准角度予以规范，故不宜纳入。所以，根据制定不动产登记专业人员标准的原则和目的还来，标准所针对的对象主要是不动产登记的专业人员，不应包括保安、后勤等间接提供保障服务工作的人员，而特指全国各级不动产登记机构中直接从业不动产登记事务的专业工作人员以及从事不动产登记代理的社会中介服务人员。

依据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和代理人管理等现行法规政策规定，前者称为不动产登记工作人员，如各级登记中心在履行登记职责的在编或聘用人员，含测绘人员、权籍调查人员、信息系统建设和运行维护人员等;后者称为不动产登记代理人员，包括不动产登记代理人员，这部分人员属于不动产登记社会化服务的主力部队，在日常登记业务办理中发挥了重要作用。在不动产交易日益频繁、交易关系趋于复杂、不动产价值体量较大、权属纠纷易发告发的背景下，不动产登记代理人员队伍必将具有广阔的适用空间，其业务素质的水平甚至直接影响群众对改革的认同感和满意度，事关登记受理窗口工作的办事效率和服务效能，故必须予以纳入标准草案，力争统一严格规制。

2 严格明确不动产登记活动的基本环节及任务内容

不动产登记活动有一套严格的法定程序，必须严格遵循。本标准草案在前期研究的基础上，严格依据《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等现行不动产登记有关基本法律法规、规范性文件以及技术标准规范，从登记机构和登记人员而非群众申请人的视角，认为不动产登记活动主要包括發布公告、业务咨询服务、不动产权籍调查、权籍调查成果审核入库和日常更新、申请、受理查验、审核、实地调查、发布公告、登簿、收费、核发证书或证明、资料归档管理、监督评估总结共13个基本工作环节，充分体现了一项完整的不动产登记活动的业务步骤和工作链条。同时，严格按照制度规定，对各活动环节的主要工作内容或职责进行准确释义和清晰界定。如根据《不动产登记操作规范（试行）》，审核环节定义为根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记。

3 坚持不动产登记职业分级管理

关于不动产登记工作人员和不动产登记代理人员均统一划分为一级、二级两个等级。如一级不动产登记工作人员要求能够全面熟练掌握不动产登记专业相关知识、技能，具有信息收集、分析和判断的综合能力，能够处理和解决不动产登记过程中的关键难题，对所从事的不动产登记专业和相关法律法规有深入的研究和独到的见解，为本专业学术带头人，能够组织开展系统的专业技术培训并具有技术管理能力。

考虑到当前我国不动产登记专业队伍数量庞大，据不完全统计，全国各级不动产登记中心人员数量在10万人以上，再加上庞大的不动产登记代理人员队伍，整体队伍素质差距较大，通过分级管理能够充分体现这种差异，对现行人员管理规定予以细化，为后续基层登记人员培训管理和梯级队伍建设提供基础。通过人员职业分级能够很好地把合适的工作人员配置到合适的专业岗位上，例如登记审核、受理两个关键环节必须要求具备一级不动产登记职业资格的人员胜任等，为后续人员队伍管理和提升不动产登记规范化工作提供支撑。

4 系统研究设计不动产登记专业人员专业知识和职业技能

一方面，借鉴土地整治工程从业人员职业标准的有关经验，总体上保持基础专业、基本职业技能方面的相对稳定，充分尊重标准制定已有规范;另一方面，充分结合不动产登记行业特点，对登记专业工作人员所需的职业技能、专业知识进行系统梳理、全面完善，着重突出对不动产登记法律政策的理解应用、不动产测绘调查、不动产登记信息系统操作和运行维护三大核心业务板块的技能要求，突出法学、测绘、地理信息系统和计算机等涉及关键学科知识的掌握和应用。相对而言，对遥感技术、规划设计、建筑工程等技能知识进行弱化甚至删减。

同时，鉴于当前自然资源管理体制改革正在加快推进中，今后将贯彻山水林田湖草生命共同体理念，切实落实“两个统一行使”工作职责，对学科专业知识的需要更加广泛，除常土地资源管理学、测绘学等外，对生态学、海洋学、环境学等学科专业知识予以保留体现，体现不动产登记人员技能知识要求的全面化。

5 细化完善不动产登记专业人员职业能力评价体系

明确不动产登记专业人员的任职获得途径主要分考试和评审两种方式。主要考虑是，职级分级管理模式下，需要针对首次进入不动产登记专业人员队伍严格把关，采取考试手段符合传统执业入门的常规逻辑，之前的土地登记持证上岗和房屋登记官也是如此。同时，针对一级不动产登记专业人员更多从业务经验、履职成效等方面侧重综合能力的关注，故评审制更为符合，无需再组织考试。

关于申报条件，要求取得二级不动产登记工作人员和代理人任职资格后，连续从事不动产登记代理工作的时限确定为3年以上。其具体评定流程必须按照“所在单位初审同意——行业主管部门评审委员会评审认定”的工作流程执行。关于评审委员会的构建以及后续评审的具体要点留待今后制定完善。

关于二级不动产登记工作人员的报考条件适当放宽，主要强调三个基本条件：一是各级不动产登记机构的行政管理岗位工作人员、及其隶属的各级不动产登记中心在职人员和聘用人员;二是遵守国家法律、法规，恪守职业道德，具有良好的敬业精神;三是取得经法学类、测绘类、公共管理类、济学类、管理科学与工程类、地理科学类专业大学专科以上学历，工作满1年。这一做法借鉴了不动产登记代理人考试管理制度规定，并适当放宽，主要考虑各级不动产登记机构人员普遍紧张，正在陆续招录新的应届毕业学生，如果对从业年限要求过长，势必影响登记高效便民的紧急需求。二级不动产登记代理人考试的报考条件主要参考《土地登记代理专业人员职业资格制度暂行规定》第10條规定的不动产登记代理职业资格考试条件和考试内容总体保持不变。

关于不动产登记工作人员的考试科目，应为《不动产登记相关法律》《不动产登记实务》《不动产权利理论与方法》《不动产权籍调查》4门课程，涵盖理论与实务、政策与技术等不动产登记工作人员从事业务工作的基本专业技能领域。

参考文献：

1.魏礼群.实行政务服务标准化，推进政府治理现代化.东岳论丛.2015.12

2.陈亚菁.议不动产登记之职业化建设.中国房地产.2017.05

作者简介：张潆文，北京城市学院首都城市环境建设研究基地。

苏腾（通讯作者），北京清华同衡规划设计研究院有限公司。

刘烜赫，北京清华同衡规划设计研究院有限公司。