陈方勇

不同于拆除重建类的开发模式和综合整治的类社区自治模式，有机更新的重点在于基本保留原有结构和建筑风貌的基础上做以产业升级为特征的内容置换，大多数情况产权无法发生转移，必须100%自持，只能通过运营产生的租金和服务性收入来实现回报，其核心点在于内容运营能力，因此也更适合具有资产运营能力的企业主体参与。

一般来说，有机更新主要体现为街区更新（主要是历史风貌街区的商业设施的盘活）和园区更新（主要是“退二进三”后的老工业厂区的商业再利用）。因为是在大部分保留的基础上重建，就意味着有机更新类项目的产权主体情况会比较复杂，政府主体下的“老公房”、村集体所有房屋、老工厂、分散的小业主、以投资基金为表现的资本机构等。不同的产权主体存在截然不同的诉求目标，作为市场化参与的企业也就会选择不同的合作模式来趋利避害，以保证自身的合法权益。

就我国目前的实际情况而言，企业参与有机更新主要有以下四类模式。

1 “二房东”式的轻资产运营模式

通常是通过5年以上长期租约的方式获取房屋在租约期内的经营权，通过投入一定的包租成本和改造投入，将房屋进行装修、改造、变更用途后重新对外出租，以获得相关的增值收益来实现投资收益。这类模式多见于园区类有机更新项目，国内代表性的园区运营品牌如德必、锦和、同创等都是通过这样的模式进入城市更新领域。这类模式有其历史发展的必然，然而“二房东”模式本身还是存在一定的法律和政策问题，有待进一步规范。

2 基金投资的重资产投资模式

主要是指通过产权收购或股权投资的方式由基金获得资产所有权，通过改造运营提升，将租金增長转化为资产增值，最终通过整售或资产证券化实现资本退出。此类模式是国际通行的主流模式，这样的基金通常称之为“增值收益型基金”，国际代表企业就是黑石、凯德、基汇等，随着国内私募基金的成熟，也涌现了诸如高和资本、光大安石、翰同资本等城市更新投资机构，他们大多有精准的投资目标，多采取整栋或资产包的方式收购，可以先于市场发现价值低估物业，通过灵活的处置策略在较短时间内实现资产盘活，在市场高位及时出货退出。

3 类BOT式政府主导、企业实施的合作开发模式

指以政府或政府平台公司为投资主体，以一家或多家城市更新运营企业为实施主体，企业通过与政府主体签约获得开发运营权，在政府指导原则下获得委托运营期内的资产运营收益。此类模式常见于历史文化街区的有机更新，实施主体多为政府平台公司或在当地具有较强影响力的开发商，代表性案例如北京的大栅栏片区有机更新，南京的老东门、小西湖更新，成都的锦里、宽窄巷子更新等。由于此类项目大多具有强烈的城市文化地标性质，地方政府往往更强调文化保护传承，由于文保建筑的特殊性，往往投入产出难以匹配，难以计算投资收益，也就成为此类模式中企业参与的普遍痛点。

4 纯品牌管理输出模式

指在特定业态上具有品牌号召力或者特殊产业资源的企业通过与产权主体签约，由产权主体根据其制定的更新计划进行改造投入，接受委托进行改造后的资产运营，从而获得品牌输出费、项目管理费、溢价分成等管理输出收益。这类模式是在近年才开始出现的一种新的企业介入模式，一方面是由于经过一段时间的市场考验已经开始涌现一批具有强品牌溢价能力的运营企业（代表企业有绿城管理、优客工场旗下的大然凌一等），另一方面也是为了规避合作双方利益诉求不一致导致的矛盾，一种类似酒店品牌管理输出的方式开始在有机更新项目中出现，产权方以加盟或委托管理的方式接受品牌输出方的系统覆盖，双方各取所需，各得其所。

在整个房地产行业都存在巨大不确定性的今天，在TOP4都极有可能一夜崩塌的时点，城市更新行业却开始走向了确定性。这就是次存量时代的选择，只做对的，不做热的。