摘要：重新界定文化地产的内涵和特征，并以西安市的具体案例为论据，从专业型、商旅型、产业型地产角度分别论述文化地产的开发经营对城市发展的影响，在此基础上总结了各地在推进文化地产开发过程中存在的不足，并提出符合城市发展需求的文化地产开发经营改进措施。

关键词：文化地产;文化产业;城市发展;西安市

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）12-0051-57 收稿日期：2020-11-16

1 文化地产的内涵与特征

1.1 文化地产的内涵

在了解文化地产概念之前，有必要先明确文化的定义。现有研究对文化的概念存在多样化界定，一般从广义和狭义两个层面理解文化。广义的文化，是指人类在社会历史实践中所表现出的价值观念以及承载人类价值观念的精神产品和物质产品以及人自身的统一体，实际由文化本身和文化载体构成。狭义的文化，即文化本身，是包含理想信念、伦理道德、情感意志、语言风俗、哲学观念、文学艺术、宗教信仰等在内的社会意识（吴桂韩，2013;谢新松，2013）。文化地产所涉及的文化概念主要是狭义的文化。

文化地产，是文化与房地产产品、房地产开发经营活动的结合，是承载文化事业、彰显文化价值、以文化软实力为核心竞争力的房地产产业形态。其中，地产是文化的载体，文化是地产的核心。不同于传统住宅、商业、工业类房地产，以建筑为核心，文化仅被作为宣传、营销手段，通过简单的“文化+地产”，达到刺激房地产商品销售和促进房地产商品增值的目的。文化地产实现了文化与地产的有机结合，将文化融入房地产的设计、开发、营销、运营、维护等各个环节中，以建筑物支撑文化产业发展，主要目的在于实现文化传承和传播。因此，仅包含文化概念、文化元素的地产项目不能称之为文化地产，而只有以文化事业为目标的“文化+地产”项目才是真正意义上的文化地产。

1.2 文化地产的特征

一是文化导向性。文化属性是文化地产最主要的特征，即文化地产的根本任务是服务于文化事业，主要表现为支撑文化传播、文化加工和创新。在文化传播方面，由于我国大地幅员辽阔，受到地形地貌和人文发展的影响，不同地域间的文化存在明显差异，不同地域的文化地产在格局、形态上表现出地方性特征，成为地域性文化的一部分，突出表现在历史街区、地域特色文化街区等文化地产产品中。在文化加工和创新方面，文化地产的文化特征更为“内在”，文化产业需要个性化、有特色的生存和生产空间，文化创意产业园类的文化地产项目通过创新的建筑设计和布局，促进文化加工和创新，进而带动文化产品的生产。

二是文化与建筑相辅相成。文化地产项目的目的不仅仅是为了让建筑更有文化感或者让文化能够有更好的载体，文化地产是文化与建筑的有机融合，建筑硬实力与文化软实力的共生（尹伟丽，2012），文化改变建筑形态，建筑强化文化表现，从而达到相辅相成、协调发展的效果。在文化地产项目中，建筑发挥承载文化的功能，而对不同类型的文化辅以不同形态的建筑，既能达到强化文化氛围、有针对性的支撑文化事业发展的目的，也能够丰富文化表现形式、增强文化传播能力。以文化引导建筑设计和建設，则能够改变以往单一的建筑风格和整体风貌，赋予建筑物更多的文化内涵，提升建筑物的活力和艺术感，让建筑成为特定文化的一部分，并通过对建筑的创造来表达对特色文化的理解、传承与突破，使其具有鲜明的文化特色和艺术气质。在文化与建筑的不断融合过程中，使得文化地产不再只是一种单纯的工程项目，更成为城市文化标志的体现。

三是类型与功能多样性。传统地产多是单一功能的地产商品，例如住宅、商业、工业类地产主要就是发挥居住、消费、生产功能。由于文化是一种社会意识形态，不同的文化需要不同的展现形式，部分文化需要依附特定的物质才能显示其文化内涵，而建筑可以在不影响其他特定功能的前提下发挥文化功能，因此，文化地产能够结合不同产业，发挥多样化功能，进而表现出多种具体形态。例如，商旅型文化地产，是依托于特定文化元素打造的，集商业、旅游和文化等业态于一体的综合性地产项目，在项目运营过程中既能够融入旅游功能，并发挥商业中心的商品销售、顾客消费的作用，还能在消费者参观旅游和消费购物的过程中促进文化传播，推动文化事业发展。

2 西安市文化地产的开发经营及其对城市发展的影响

2.1 文化地产对城市发展影响的一般路径

随着人们的需求层次逐渐提升，城市发展逻辑也在转变，发展动力展现出新的特点，即开始重视历史文化传承、城市生活品质，文化地产开发经营成为激活城市发展的新密码。文化地产在城市发展中展现高度的融合性和多样性，对城市发展具有多方面的影响。本文从产业、空间、人才与社会等角度分析影响路径。具体而言，在产业结构层面，文化地产和各类产业相互融合，可以将文化价值注入到经济活动之中，从而有效催生出新产业和新业态，促进城市产业结构调转型升级。在城市空间层面，文化地产根据城市自身的历史文化进行建筑设计与创造，重塑近乎同质化的城市形象，形成有别于其他城市的空间标识，对于改善城市宜居性、提升居民自豪感以及吸引外来旅游者具有重大的促进作用（梁学成，2014）。在创意人才层面，文化地产能够汇聚大批创意企业和人才，激发各领域的创新性和核心竞争力，从而创造更多的文化价值和经济价值，获得持续的城市发展动力。在社会功能方面，文化本身就是一种社会现象，文化地产的开发经营可以构建更加开放、包容的社会，形成复杂和多层次的社交网络，推动居民生活方式改善，增强社会团结意识，更有利于降低犯罪率，提升城市发展活力（刘平，2012）。总的来说，文化地产的发展过程中通过促进城市产业结构转型、重塑城市内部发展空间、引进文化创意人才和优化城市社会功能，带动城市发展面貌和发展质量的有效提升。

2.2 不同类型文化地产的开发经营对城市发展的影响

2.2.1 专业型文化地产

专业型文化地产的功能相对单一，是以文化展览、举办文化艺术活动为主要功能的地产项目，例如剧院、音乐厅、美术馆、艺术中心等文化场所。城市居民的日常生活及其生活质量的提升都离不开各式各样的文化活动，专业型文化地产能够满足城市居民对文化生活的多元化需求，其同时也能够紧跟时代的变化，反映广大群众喜闻乐见的现代文化内容，进一步完善城市社会文化功能。

专业型文化地产的建筑实体具有艺术、景观和精神功能，一般由大型文化设施构成，文化设施的造型一般体现时代特征或地域文化，是一个城市形象的重要体现。由于专业型文化地产的建设与运营综合了艺术、文化、社会和经济发展方面的内容，因此其所需的城市建设空间区域较大，一般建设于城市新区或重点发展地段，对城市发展的总体功能布局和空间结构产生重大影响。部分综合性文化中心，通常由若干个文化设施组成，建筑体量大，建筑造型多样、奇特，营造独特的群体建筑形象和整体空间意象，往往成为城市空间的重要节点，发挥对城市经济、艺术、文化等各方面的作用，能够有力提升城市文化氛围和整体形象，并为城市创造经济效益。

以陜西大剧院为例。陕西大剧院是陕西省十大标志性文化设施项目，位于西安市曲江新区大唐不夜城贞观广场西南部，项目占地34亩，总建筑面积5.23万平方米。陕西大剧院把现代审美和传统建筑形式相结合，采用仿唐高台建筑意象设计，与周边景点相互映衬，展现西安特色，也突出体现了西安深厚的文化内涵。陕西大剧院建筑分为地上3层、地下2层，包括歌剧厅（1902座，2369.9平方米）和戏剧厅（526座，991.85平方米）两个剧场，以及艺术展览空间（500平方米），是集歌剧、戏剧、音乐会演出、文化展览和文化艺术交流等多功能为一体的大型文化设施。

陕西大剧院是我国西北地区首个国际化、专业化、综合性大剧院，完善了曲江新区的城市功能，填补了陕西省、西安市没有大型歌剧演出设施的空白，也成为了中外文化艺术交流的重要窗口，提升了西安市的文化艺术内涵，形成城市文化名片。陕西大剧院在运营过程中积极引进国内外优秀作品，歌剧《图兰朵》、歌剧《卡门》、舞台剧《战马》、优人神鼓《勇者之剑》、德国弗洛兹默剧团《梦幻剧团》、中央芭蕾舞团《大红灯笼高高挂》等艺术作品先后上演，同时在“一带一路”倡议下借助西安国际音乐节、西安国际戏剧节、西安国际舞蹈节等艺术演出品牌开展文化艺术活动，极大丰富了市民的文化生活，不仅能够让西安市民感受世界级艺术魅力，同时也能够促进提升西安的城市文化品位。

2.2.2 产业型文化地产

产业型文化地产是为文化企业或文化创新项目提供必要场所以及其他相关物业支持的地产项目，例如文化产业园、文化创意产业基地等。文化创意企业与创新人才所需要的办公环境与配套设施是极具个性化的，因此，只有通过新建文化创意型产业园或者对原有旧工业区的创意化改造，才能实现创新元素与载体环境的充分融合，推动文化产业的发展。

产业型文化地产的区位选择一般处于市区与近郊之间，综合成本相对较低、发展性价比相对较高。由于改造或者建设成本较为低廉，而且能够依托相关政策扶持，因此有别于传统产业园区，产业型文化地产更加注重办公环境的营造，其建筑设计、公共空间无不体现前卫的文化创意理念。同时，产业型文化地产已不再局限于办公和研发等传统功能，部分商业、餐饮、娱乐等项目的加入更是将其打造成为一座现代的城市综合体。优质的办公体验和前卫的建筑设计不仅可以吸引创意人才和企业，还有利于塑造城市空间标志，推动城市文化产业转型。

以曲江创意谷为例。曲江创意谷位于西安市曲江新区国家级文化产业聚集区核心区域，是以文化+设计、文化+传媒等文化型企业为核心打造的新型文创产业园区。曲江创意谷主要由六大文创业务板块组成，集办公、商业、酒店、公寓、展演和公园为一体，总建筑面积约为52.9万平方米，其中总部级办公、文创办公和公共服务建筑面积分别为15.3万平方米、7.4万平方米与13.2万平方米。曲江创意谷是曲江新区文化发展战略的有益探索，也是中国文化产业在曲江新区的主要阵地，通过近3年的快速发展，为助力西安市建设“设计之都”打下了良好基础。

曲江创意谷的建筑设计取意于西安古城格局，摒弃了固化、密闭的办公空间，绿化和创意性办公场所随处可见，并且通过环绕街区将办公与生活空间串联，在提升办公体验、方便生活的同时，也再现古长安“长桥卧波”“复道行空”的历史盛景，成为了市民休闲观光的城市地标性建筑。同时，曲江创意谷依托城市品牌效应和历史文化资源优势，吸引了一大批国内外总部级文创企业、机构和人才，为曲江新区乃至西安市的文化产业发展注入了新鲜血液，截至2018年底，曲江新区文化企业累计近2万户，注册资本高达1759.22亿元。众多文化企业和人才的加入，推动了整个产业链的高度聚集，加速了文化产业的转型升级。不仅如此，曲江创意谷为居民的社会交往也提供了良好平台，古都西安的文化传统融入了创意谷的开发经营，成为现代西安人踏青登高休闲目的地，停车位、健身房、图书馆等配套极大地缩短了民众的社交距离，增强了社会凝聚力，也激发了城市发展活力。

2.2.3 商旅型文化地产

商旅型文化地产是集商业、旅游、文化等多种业态和功能于一体的综合性地产项目，例如文化Mall、影视基地、历史文化街区等。商旅型文化地产是以文化诠释项目主题、以旅游作为客流驱动、以商业满足消费需求，进而推动多类业态相互作用、共同发展。在各地旅游模式逐渐趋同的背景下，商旅型文化地产毫无疑问会成为越来越多消费者的最佳选择。

商旅型文化地产借助开发区域特有的旅游资源，将历史文化的理念贯彻到整个地产项目的开发过程中，着力打造购物、餐饮和娱乐等多种商业活动。一般而言，商旅型文化地产既能以古城、古镇、古街作为依托，保持原有建筑风貌，继承历史文脉，从而反映出当地的特色风俗与景致，也可以结合现代时尚的文化理念，在建筑形态、商业业态等方面进行差异化开发，避免旅游资源同质化竞争，从而突出文化主题特色。整体而言，商业、旅游与文化的有机结合不仅可以提升旅游资源的吸引力，促进文化产业消费，也是满足人民日益提高的精神需求、推进文化更好发展的重要手段。

以大唐不夜城为例。大唐不夜城位于西安市曲江新区大雁塔脚下，是陕西省、西安市重点建设项目。大唐不夜城以盛唐文化为背景，以体验消费为主要特征，由系列融入唐代元素的现代建筑构成，是集旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的历史文化街区。项目以大雁塔为核心，街区南北长2000米，东西宽500米，占地面积约为1000亩，总建筑面积约65万平方米，以宏大规模再现了盛世长安第一大街的雄伟气势。经过2019年的升级改造之后，大唐不夜城更是将盛唐文化展现得淋漓尽致，3个主题文化广场、6个仿唐街区和6个文化场馆共同为游客和消费者带来了极致体验，并于2020年入选首批全国示范步行街名单。

大唐不夜城的空间布局和建筑风格主要是盛唐文化的现代演绎，大雁塔广场、玄奘广场、西安音乐厅、曲江太平洋电影城以及大唐佛文化雕塑等诸多建筑，已经成为西安唐文化展示和体验的首选之地，建筑景观的空间布局也根据功能特性的差异做出相应设计，城市空间面貌和形象得到了极大提升。作为地标性文化产业项目，大唐不夜城设置了现代、唐文化等多个体验区，唐服体验馆增加了游客对于唐朝礼仪服饰的认知和审美，高科技体验区融合现代VR技术与唐文化，加深了游客对特色地域文化的认同，广泛吸引了大批外来游客，增加了城市商业和旅游营收，在2019年西安市共接待游客突破3亿人次，旅游业总收入超过3100亿元。此外，依托大唐不夜城开展的文化主题活动层出不穷，仅2019年国庆期间就包含《我和我的祖国》大雁塔水舞光影秀、《我爱你中国》音乐主題演出等，作为一种社会功能，丰富的文化活动改善了城市居民生活，增强了地区文化自豪感，对社会融合发展有着促进作用。

3 现阶段文化地产开发经营的不足及其改进

3.1 文化地产开发经营的不足

3.1.1 同质化现象严重

随着产业发展的文化转向，越来越多企业投身到文化产业之中，文化地产的市场也日趋繁荣。文化地产注重创新创意和弘扬优秀文化、促进文化传播，但是，文化地产在企业热情中“泛”“滥”，一方面是部分企业缺乏对产业发展的研究分析，对文化地产把握不准确，出现“泛文化”发展，名义上是文化与地产的结合，实际只是营销噱头，不利于文化地产行业的健康发展;另一方面是，大量企业、资本进入文化地产行业，加剧行业竞争，较为成熟的开发模式及文化展现形式被大量复制和模仿，理念缺乏创新，开发缺少活力，造成盲目建设、重复建设，建筑同质化、内容同质化等现象严重。激烈的市场竞争下，“泛”“滥”的文化地产缺乏核心的文化竞争力，忽略了对地方文化价值的挖掘与弘扬，既不利于城市传统文脉的传承和延续，也导致资源浪费，影响城市经济发展质量提升。

3.1.2 与文物保护之间存在一定冲突

文化地产的产品形式和内容决定其项目质量，商旅结合型的文化地产项目往往会依托地方特色资源以提高项目品味，尤其是历史古迹、名人居所、特色古街等建筑遗存，在保护开发相关历史建筑的基础上，挖掘特色文化，打造地方文化底蕴浓厚，或传统或创意的文化地产产品。然而，以营利为目的的项目开发经营时常与古建筑文物、原生态地方文化的保护、留存相冲突。例如，长期生活在喧嚣城市中的人们愿意到具有历史文化气息的古镇放松心情，进而吸引部分企业参与古镇的修缮、开发和经营，但是由于传统建设缺乏必要的基础配套设施，大面积的干预容易导致建筑破坏，过度布局商业设施也将破坏传统文化氛围，在商业化运营过程中对特色历史古建的保护也存在一定难度。虽然历史古建、市井文化能够为文化地产的开发经营加分，但文化地产开发经营与历史文物保护之间的协调程度还需进一步提升。

3.1.3 文化产业园区建设缺少规划

文化产业园区是城市文化地产的重要表现形式之一，在国家大力发展文化产业的同时，各地纷纷建设各种形式的文化产业园区。完善的规划和具有较强创新创意能力的企业是文化产业园区能够健康、快速发展的重要因素。但是部分地方盲目跟风建设文化产业园区，建设前没有充分调查了解区域文化产业发展情况，没有形成合理的产业发展规划，在园区建成后才进行招商引资，且缺乏进园筛选和结构搭配，以致于引进的企业质量差异大，一方面由于引进的个别企业效益较差，在一定程度上造成资源浪费;另一方面，引进企业关联性弱，不利于发挥产业集聚效应和品牌效应，也影响了园区整体生产效率。同时，由于个别园区运营绩效不佳，出现产业园区闲置，产生“有地产，没文化（企业）”问题，部分园区还出现了产业用地性质的文化地产商品化现象，违反土地利用管理的相关规定。

3.2 改进文化地产开发经营的政策建议

3.2.1 加强规划引领，提高项目品质

科学合理的规划是推动城市发展和文化地产质量提升的关键。对于地方政府来说，一方面要做好文化空间规划编制，从区域（城市群）、城市和各区角度识别文化空间特征，编制适合当地的总体规划、控制性和修建性详细规划，明确内部各文化空间基质的功能性定位与风貌性定位，提高文化空间规划站位，同时要与地方发展规划、产业规划、生态规划等形成良好互动，避免资源浪费，提高城市文化艺术品位和城市空间利用效益;另一方面，结合文化空间规划和地方文化特色以加强文化产业规划，立足地方实际，借鉴先进经验，构建适合地方发展需求的文化产业发展体系，既要推动文旅产业发展，也要明确文化产业园区定位和发展路径，以推动当地经济发展和产业结构升级。

3.2.2 挖掘文化内涵，增强文化竞争力

城市文化是城市的灵魂，是城市活力的重要体现，同时也是一个城市区别于其他城市的重要特征，推动文化产业、文化地产的健康发展，绝不能一哄而上、粗制滥造，只有植根传统文化土壤，做好文化的挖掘、整理、保护和传承，同时整合现代创意元素，方可从多方位、多层次满足广大群众的精神和心理需要。具体来说，针对历史建筑遗存，在严格保护文物的基础上，通过合理的文物修缮和改造，展现地方建筑文化特色，并深入调查了解建筑所蕴含的名人事迹或文化故事，强化历史建筑的文化价值，提升文化地产项目运营的文化内涵，延续城市文脉。针对地方特色的非物质文化遗产，可以结合文化活动展示地方特色文化，达到丰富文化活动、弘扬地方文化的目的，也可以通过创意创新来促进传统文化转化为满足大众文化消费需求的产品，将无形的文化融入有形的文化产品中，增强地方文化产业的创造力和竞争力。

3.2.3 强化政策支撑，完善产业布局

文化产业的产业链是由上游文化内容、中游产品设计制作、下游营销服务及衍生产业组成的，围绕知识产权形成、转化、升值而形成的产业链。文化产业园区运营效率低效的一个重要原因在于缺少优质企业和完善的产业链，因此，为推动文化产业园区提升经营绩效，需要在完善园区规划、产业规划的基础上，强化政策支持。首先，要完善园区管理政策法规，制定园区招商引资办法、土地利用、园区运行等具体政策，对园区进行标准化管理，同时建立完整的园区管理和企业运营综合评价指标体系，及时反映园区经营管理所存在的问题。其次，给予园区管理政策一定灵活性，给予园区急需、高质量高效益的企业一定优惠政策，例如税费减免等，以吸引更多优质企业入驻，形成集聚、规模效应，提升产业集群竞争力。最后，针对已经建成运营的产业园区，不应追求园区规模扩大化，而应重视园区内部产业结构的优化调整，需要积极整合园区产业，完善园区产业链，进而提高内部协作能力，不断提升园区经营效益。

参考文献：

1.吴桂韩.文化及其相关概念阐释与辨析.江苏省社会主义学院学报.2013.03

2.谢新松.文化的社会治理功能研究.云南大学.

2013

3.梁学成.文化产业与城市经济融合发展的路径探究——以西安曲江新区为例.城市观察.2014.02

4.刘平.文化创意驱动城市转型发展的模式及作用机制.社会科学.2012.07

作者简介：高举，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、陕西建业房地资产评估测绘（集团）有限公司董事长。