摘 要：中小型房地产在整个房地产行业占比较大，为我国经济发展和税收方面也做出了巨大贡献。然而近两年，众多中小型房地产公司纷纷倒闭破产，究其原因中小型房地产公司在内部控制制度中存在着许多问题，导致中小型房地产公司发展缓慢甚至被市场淘汰，难以形成规模和独特品牌。面对经济形式和市场的变化，中小型房地产公司要建立完善的内部控制制度，探索新的商业模式，优化产品结构，顺应时代发展，需从公司治理结构、资金管理、人力资源政策以及预算管理制度几个方面入手，逐步加强中小型房地产企业内部控制制度。

关键词：中小型房地产;内部控制;公司治理;管理制度

一、中小型房地产公司概述

自1998年住房制度改革、房地产市场化至今，国家对房地产进行了数次调控，从2014年开始到现在为止为负向调控，政府为了控制房价上涨，出台了一系列抑制房价的措施，在十九大报告中習主席也坚持强调“房子是用来住的不是用来炒的”，在这样的政策背景下，许多中小型房地产公司纷纷在此轮国家对房地产的调控中被淘汰。相比于大型房地产企业，中小型房地产企业具有资金量不足、筹集资金难度较大、品牌影响力较低、认可度不高的缺陷。由于房地产行业具有开发周期长、投入大、产品不能移动、资质管理较为严格、易受到政策影响房价波动较大、高风险等特点，众多房地产企业也开始从单打独斗到寻求合作共赢的方向发展，合作开发模式也呈多样化发展。这些对中小型房地产公司来说既是机遇也是挑战，针对外部环境的变化，众多房地产企业采取了合作模式，然而内部控制问题却成了企业的绊脚石。如何能甄别种种利弊，在逆境中生存，避免被市场淘汰，内部控制制度的健全与完善至关重要。内部控制制度包括对公司治理架构、人力资源管理、预算及资金活动管理、采购及销售管理，以及对工程项目、业务外包等企业管理的方方面面，对企业发展影响巨大。因此加强和完善内部控制制度可以帮助企业发现危险和机遇，使企业可以更好更有效率的运行。

二、中小型房地产企业内部控制制度存在的缺陷

（一）公司治理结构不规范

首先，很多中小型房地产公司为家族企业，经营权和所有权紧密结合，管理权和决策权也高度集中，有的企业为了节约成本，在项目空闲期间甚至砍掉大量其所认为不重要的部门，由于规模小，公司人员较少，很容易出现“一人独大”“一股独大”的情况，董事长身兼多职的现象屡见不鲜，财务负责人也为其家族成员，这样不利于会计监督，容易出现舞弊现象，不能为企业提供真实有效的决策。此外，许多股东决议的形成并没有按照公司章程的规定执行，监事会未能履行监督职能，治理结构形同虚设。这样容易造成决策失误，权责不明，企业运行效率低下，对企业发展造成巨大阻碍。其次，中小型房地产公司缺乏职业法律顾问。随着市场的多样化发展，许多中小型房地产公司选择将一部分业务进行外包，包括策划业务、工程施工以及销售业务。但是各项合同的签订背后都涉及不同的法律责任和义务，如果没有专业的法律人员的事前鉴别，会使企业陷入不必要的法律纠纷，影响企业形象和声誉，分散企业精力。

（二）资金管理制度不完善

房地产企业投资巨大，常常面临资金链断裂的风险，资金的调配与合理运用对中小型房地产来说至关重要。从融资角度来看，银行贷款作为企业最常用的一种融资方式，近年来国家对房地产行业政策较为紧绷，银行贷款政策也较为苛刻，企业通过银行贷款融资成本也越来越高。融资渠道单一会使企业面临资金链断裂的风险，企业需要寻求更广的融资渠道。从投资角度来看，由于国家政策、市场环境以及房地产业自身行业特点处于不利态势，许多中小型房地产公司开始寻求向其他领域发展，例如：农业、通讯科技、商贸等，这种盲目的跨领域投资，由于对新领域不了解，事前没有进行深入调查，没有相关经验指导，投资后不能进行很好的平衡与整合，很容易造成资金后续不足，难以维持企业发展，严重影响企业的长远规划，存在被其他同行业吞并的危险。从销售业务角度看，房地产同其他日常使用普通商品的购买形式有很大差别，普通商品购买时购买者是一次将款项付清，而房地产的购买者大多选择分期付款或银行按揭付款。也有一些中小型房地产企业选择在一些气候地理环境宜人的区域开发，吸引了许多外地购房者前来购买，如果对购房者资信状况调查不严，会拖延后续工作的进行。另外，在销售过程中房地产商品的销售政策和销售价格制定不当，开盘的时机选择不当也是造成房地产销售不畅、资金回笼困难的主要原因。

（三）人力资源管理不健全

许多中小型房地产企业人力资源政策残缺，没有一套完整的人力资源政策，仅仅局限于入职劳动合同的签订、签到制度考核，没有严格的员工准入机制，造成聘用的员工专业素质参差不齐。随着社会的迅速发展，国家相关政策的相继出台，公司对员工的继续教育和员工培训不重视，会使企业跟不上社会发展，享受不到国家出台的利好政策，甚至会受到相关处罚。同时很多公司也缺乏员工的激励机制和晋升平台，这严重打击了员工的积极性以及对公司的认同感。致使企业人才流失，丧失竞争力。企业发展最重要的是靠员工，人力资源政策不完善直接影响企业的持续发展能力。

（四）预算制度不科学

全面预算是对企业支出的约束，避免盲目经营。房地产行业项目周期长，投入大，因此对房地产项目各个环节的预算至关重要，预算制度不规范不严谨，会导致公司亏损甚至破产。但是许多中小型房地产公司没有成立专门的预算管理部门，预算工作仅仅是由会计人员操作，这样既不专业也缺乏对实际市场情况的考察。国家政策和市场情况是不断变化的，如果没有专业预算人员对外部环境的密切关注、跟踪预算，就会使预算编制产生偏差，导致预算无效。

三、完善中小型房地产企业内部控制制度的建议

（一）建立规范的公司治理结构

首先应制定一套完整的公司制度，明确各部门的职责权限，公司应根据自身实际情况，合理优化部门结构，不能因节约人工成本而砍去致使因小失大的后果，例如预算部应单独设立成独立部门。其次，引进外部审计机构或独立董事进行监督和审查，由于家族企业的特殊性，可以适量增加独立董事在董事会成员中的比例，并保证独立董事的独立性，优化董事会成员结构，保护非家族成员的利益。要严格按照公司章程规定定期并按程序召开股东会，建立累积投票制度、表决权排除制度以及小股东的代理投票权，从不同角度保障中小股东的权益。为避免“一股独大”的现象还要实现股权结构的多元化与股权激励制度相结合，将家族大股东的一部分股份分给对公司有卓越贡献的员工，这样既可以刺激员工的积极性为企业创造更多的财富留住人才，也可以让权利在平衡与制约中行使，分散大股东的股权，使其他公司管理人员也参与到决策制定与实施中，提高决策的准确性。

（二）完善资金管理制度

首先中小型房地产企业应扩大企业融资渠道，实现多元化融资，房地产企业项目投入资金量大，项目推进的各个环节都需要资金支持，因此拓宽融资渠道应贯穿于项目始终，挖掘资金成本低的融资方式，使企业收益最大化。随着金融领域的发展，融资方式也越来越多，例如：发行股票债券、融资租赁、商业信用等，企业应根据自身实际情况，选择适宜的融资方式，确保企业具有偿还能力，量力而为，时刻保持对资金链顺畅的警惕性，为企业持续发展提供资金支持。其次，中小型房地产公司在做投资时，应充分调查投资项目的可行性、收益性和相关风险，避免盲目投资，浪费公司资源。在项目空闲期或房地产政策、市场不利的时期，可以选择一到两个与自身相关的领域拓展业务或者考虑到县乡一级进行市场开发，既可以降低成本也可以减少竞争，更适合中小型房地产公司发展。最后，要严格把握实现资金回笼的销售环节，中小型房地产公司项目完工后，应充分考虑进入市场的最佳时机，制定合理的销售价格和销售政策，提供给消费者多种房贷还款方案的选择，组建业务能力强的销售团队，保证销售畅通，资金回流。

（三）健全人力资源政策

首先，中小型房地产公司应根据每个岗位的需要制定严格的人才准入机制，严格聘用制度，充分了解各部门所需人才条件，审慎用人。企业应当将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准。关键管理人员应经过全体股东的同意。其次要对公司员工定期培训，提升专业素养，细化培训考核制度。企业还要有赏罚分明的奖惩机制和绩效考核制度，尽可能量化考核指标，可引入科学的企业管理方法，例如平衡积分卡、战略地图等，将公司的目标和计划分解成与每位员工息息相关的工作中，利用股权激励机制，提高员工的积极性，及时了解员工诉求，为员工打造晋升平台，吸引人才，留住人才。最后中小型房地产公司对关键特殊岗位还要实行岗位轮换制度和不相容职务相分离等，避免相关人员串通舞弊、泄露公司商业机密。

（四）建立科学的预算制度

中小型房地产公司管理者应重视预算管理工作，预算应与企业的战略目标相结合，要建立科学的预算制度，将预算工作从财务部门独立出来，成立专门的预算管理委员会，提高预算的专业化水平，减轻会计人員的负担。还要对预算的全过程进行管理，预算制定过程要追踪调查，密切关注市场变化和工程物资的涨跌情况。预算编制应细节化、具体化，科学制定预算考核指标。要涵盖项目的全过程，包括前期策划阶段，为项目投资提供决策依据。在预算编制过程中还应注意及时调整，建立科学的预算调节机制，根据市场等因素的变化，及时发现预算编制的不合理之处进行调整。事后还应有预算考核机制，加强对预算部门的监督，预算编制及考核结果应向相关领导汇报。另外，还可引入信息共享机制，使各个部门的预算透明化，减少不必要的开支。

四、结语

我国经济进入到新常态发展趋势中，中小型房地产要想顺应市场变化，内部控制好坏是企业能否持续发展的关键因素，中小型房地产公司要想持续发展，做大做强，除了需要开拓市场、拓展合作模式、优化产品服务，更重要的是重视内部控制制度的完善，从内部提升自身实力，做好内部控制因素的方方面面，才能开辟更广阔的市场空间，不至于被市场淘汰。

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作者简介：

任思贤（1995—），女，河北石家庄，硕士在读，河北师范大学，会计专硕审计方向。