吕 翾

一、国土空间立体化开发中的实践分歧与理论回应

本文要讨论的问题由位于粤港澳大湾区某综合交通枢纽及上盖物业项目为例引出。基于空间开发规划，该项目在其某子项目的一定纵向与横向空间范围内形成了五大空间主体：（1）某道路地表空间A；（2）因工程技术和规划原因而形成的某道路地下空间B；（3）某综合交通枢纽地上、地表及地下复合空间C；（4）三条地铁线路站点及轨道等地下空间D；（5）某地铁延长线地下空间E。经空间权属核查，A 空间某一段与D 地下空间的平面投影存在重叠，客体范围难以实际区分。从功能上观察，D 空间不是A 空间与某综合交通枢纽的必备部分，导致A 空间、B 空间与周边其他项目土地权利空间的地下部分存在空间重叠与梳理难题。

A 空间项目于2013 年1 月已办理建筑工程规划许可证，同年11 月办理了环评批复，2016 年3月通过建设工程方案设计核查，2016 年6 月确定了选址意见书，核发了预审意见。由工程项目进度可见，在用地方案图、建设用地规划许可证、建设工程许可证、施工图确定前，该工程施工就已经开始，随后才开始边施工边办理各项审批手续，此一做法明显与法定的建设用地出让审批程序相冲突。〔1〕依照我国《城乡规划法》《土地管理法》等规定，地表建设用地使用权出让的一般程序是：根据控制性详规拟定土地使用权出让合同→办理土地使用权权属登记→办理建设用地规划许可证→颁发建设工程施工许可证。但是，若……