王静华

【摘要】在国内市场经济快速发展的今天，出现了各种各样的不动产交易。唯有保障不动产交易安全性，才能够让我国经济维持稳定发展。国内不动产的变动参考条件为不动产登记。不动产的登记制度一直属于我国物权法核心问题，能够充分维护市场的公平与公正。国内近些年科学技术与房地产的变化，使得不动产登记制度暴露出各种各样的问题和缺陷。对此本文将展开国内不动产登记制度的问题探讨，分析改革创新与完善思路，旨在为我国的经济稳定发展提供支持。

【关键词】不动产登记;改革创新;完善;策略

作为公示的模式，不动产登记为当事人主动和登记部门进行登记确认物权最终归属。众所周知物权最大的特点就是排他性。不动产登记过程中，当事人占有不动产、使用不动产、处分不动产才能够得到法律保护。虽然我国早已出台物权法，可是却没有详细规定其中的问题，至今仍有一些不动产登记问题，需要采取行之有效的方法处理。

1、现阶段不动产登记问题

首先没有明确的界定范围，这是很严重的问题。我国的《物权法》当中并没有明确界定不动产范围，此外也没有明确的外延范围[1]。虽然国内很多法律都有相关定义不动产，例如《担保法》。可事实上即便是这些法律同样也有很多漏洞，并没有明确规定不动产的登记内涵，从建筑物的所有权划分就能够看到很多的 问题。比如没有明确规定公益性用房、公用性房屋、绿地、公共设施产权，很难登记，经常引起各种各样的矛盾与纠纷。此外物权法规定，国家自然资源不需要登记[2]。而国家的自然资源能够衍生出大量的权力，包括国土所有权、林地使用权、采矿权。国内法律明确规定这些权利的使用需要登记，可是自然资源却没有登记显然存在矛盾和冲突。结果就是《矿产资源法》、《土地承包法》和我国的《物权法》很多时候难以协调使用。

其次没有一致性的登记机关，并不能确定负责的单位。国内的《物权法》当中有提出和规定，不动产必须进行统一的登记，可是登记机关的设定却十分模糊。国内采取的行政管理方法是按照行政管理部门智能确定。可是海域、房屋以及土地等一系列不动产行政管理显然并非某些政府部门的职能。所以登记环节往往需要在不同机关确定。登记不动产的时候，会涉及登记的费用问题[3]。一些行政机关在利益驱使下，随意抢夺各种登记权限，导致结果十分混乱。很多登记机关并不了解登记制度本身问题和弊端。不同登记机关和单位缺少统一协调与法律参考基础，秩序混乱势必会对登记效率造成干扰。不少不动产往往需要法人、公民多次办理、分别登记，增加了负担，不利于交易。

此外登记类型十分简单。登记不动产的时候，制度方面的类型划分十分毛躁，比较粗略，缺少相应规定。例如异议登记规定就是将有争议的内容记录在登记簿，并没有明确注意事项与登记效力。登记真实性饱受争议与质疑。异议登记规定中有很多部分值得商讨。更正登记不动产的时候，国内的《物权法》中只规定了原则问题，没有规定登记适用范围与程序，并不能保障权利人权益。变动不动产物权的时候，预告登记属于非常重要的制度。国内登记制度只有一条条文在《物权法》中体现，并且缺少操作性条件。仅仅是概括，并不能保障使用那效果，自然无法维护当事人权益，发挥应有作用。

最后国内的不动产在登记制度的赔偿方面有很严重的问题。不动产登记赔偿虽然在《物权法》中有一些规定，包括发生错误以后如何赔偿，登记机构赔偿责任。不过从里面的规定与内容可以看到的是，太过简单，合理性需要商榷。登记不动产需要当事人深入思考，并且其本身具有法律效力。登记机关本身有着很大的责任，行为十分重要。假设登记机关发生各种问题，暴露一些错误，就无法得到法律保护，甚至直接损害当事人与权利人权益。国内《物权法》当中有规定赔偿制度方面的要求。不过细致来看，没有完整规定细节，尤其是赔偿责任性质、救济程序、赔偿标准、赔偿范围。国土资源部门所颁布的土地登记法规，甚至会忽略登记赔偿，引起严重影响。

2、完善不动产登记制度的方法

2.1确定不动产范围

假设缺少清晰的不动产界定，没有具体登记不动产的范围，就容易出现登记不合理的情况。不动产登记法规的统一制定非常重要。必须做好现行登记制度的改变和调整。以市场条件为参考点，在时代不断变化的今天，更新与补充物权，这样才能够明确登记范围和条件。应严格根据市场需求条件，确定保护对象，将各种有争议的因素纳入到登记的范围之中。对于不需要登记的不动产内容，需要及时摒弃，并考虑将草原、森林等资源引入其中。这些资源同样属于不动产的一部分，如同土地一般直接关系到人们生活。这些要素作为不动产和人们的固有观念相匹配，能够很好的解决当前管辖真空问题，并且也处理了自然无权的登记需要和问题。此外因为国内和不动产登记有关的法律非常多，这些法律比较散乱，所以需要进行整合处理。重新补充或是删减有争议、有冲突的部分，从而制定统一不动产法律、法规，用于保护不动产所有人的权益。

2.2建立统一机构

不动产的登记机构作用十分突出，故需要建立统一机构，这样才能够解决当前流程复杂，分散登记的情况，减少法人和公民登记负担，提高登记的效果、登记的效率，让登记过程更有序、更合理。不同学者对选择登记机构提出了不同建议。部分学生表示应支持我国的中介机构，让中介机构负责不动产登记管理工作。也有一些学者认为让事业单位或是法院进行管理更好。以上方法都可以，各有利弊。按照国内的实际情况，统一行政机构作为不动产登记管理单位效果更好。因为行政机构自身拥有很多登记资料，这些资料可以作为政策参考条件。统一行政机关在登记的时候使用这些资料可以提高效率，并且能够与司法机关相互制衡，减少冲突与矛盾。

2.3完善规定

必须明确登记类型、登记范围、登记要求。异议登记必须先满足异议登记条件，这样才能够准许登记。登记机关争议需要明确规定，给予相应权限，制定相应限制，以免有机关滥用自己的职权影响到登记者权益。必须用完善的规定保障登记过程合理性与适用性，并且还要建立完善合理的赔偿制度，如果有错误，关系到权益，必须救济。

结语：

缺少好的制度就无法保障不动产登记效果和质量，难以获得预期的物权法實施效果。从本文叙述可以看到的是不动产的登记和人民利益直接相关，所以必须投入足够多的精力，完善制度，明确要求和制度，确保不动产登记能够发挥应有作用。

参考文献：

[1]谢伟.不动产登记常见错误探析[J].浙江国土资源，2020（09）：50-52.

[2]何英昌.有限公开视角下不动产登记档案原始资料查询探析[J].档案管理，2020（05）：37-40.

[3]姬从敏.不动产档案外包业务的探索与思考——以石家庄市不动产登记中心为例[J].档案天地，2020（09）：62-63.