乔家慧 唐晓玮

摘 要：我国现今的大部分房地产企业，在成本控制方面存在着诸多问题，比如：对于成本控制没有有效手段、成本控制意识薄弱、制度方面和相应的管理体制也不够健全。所以，处于新形势下的房地产企业更加需要重视企业的成本控制相关制度。针对以上所提出的关于当前房地产企业的成本控制存在的一些问题，要通过研究我国房产成本管理现状来进行成本管理观念的创新，在房地产开发的整个进程中都不能放松成本控制，要提高房地产的开发速度，增强成本管理的组织力量，建构好成本动态管理体系，并缩减开发周期，对于成本责任单位以及责任人员，应当调动其工作积极性，以此使得房地产企业获得的经济效益进一步提升。

关键词：房地产;成本控制;管理创新

一、房地产成本存在的问题

（一）轻设计、重施工现象严重

多数房地产企业只注重单项合同成本的控制，他们通过在施工过程中的控制联系单、审计价格以及工程招标等形式来控制工程价款，这种方式虽然的确能够实现成本控制，不过仅仅这样做还不能将成本控制到最低，除此之外，房地产企业还应当在工程设计方面控制好成本。调查显示，多数房地产企业在签订和设计单位的合同时，并没有对设计造价成本进行规定和控制，只是关注设计工程质量、设计范围要求以及设计收费标准，故而产生严重的轻设计和重施工的现象。

（二）开发成本高、周期长

如果一个工程项目的开发周期较长，那么就会造成房地产企业大量的资金成本的浪费，比如会出现人力资源成本增加、再投资周期变长、工程材料价格上涨等问题，这些问题都会很大程度地影响企业的资金成本的控制，使得工程价款不断累积。国家颁布了许多法律条文来在宏观上对居民房价进行调控，因此，国内的房地产价格涨幅开始变缓，此时若房地产开发周期依然较长，那么房地产公司有两方面的经济压力，一方面是房子预售之前的土地款，另外一方面则是需要垫付给施工单位的工程价款，这样一来，工程项目的资金成本也会相对增加。

（三）合同管理和预算脱节

在一笔工程协议达成后，房地產公司的工程部会根据工程的进度在“工程进度单”上签署支付意见，财务部主要是审核支付单的证明意见是否真实合理，然后支付工程款项。由此可见，合同与预算处于一种脱节的状态，无法根据合同的决算情况来判断项目总成本的是否超出了预算，成本控制缺乏事中管理。

二、房地产成本管理建议

（一）加强前期调研工作

房地产项目开发的前期，需要做好前期的调研工作，要将该开发什么档次的楼盘、项目地理条件、企业资金实力和市场要求等纳入考虑，还需对项目进行可行性分析，研究和论证项目是否可行，在对市场容量、造价以及消费者的心理等进行深入分析、尽可能准确地评估之后，再决议是否应该开工这项工程。如果没有准确评估市场的容量以及充分掌握消费者的消费心理，那么销售计划再怎么完善都只是是纸上谈兵。房地产企业应当把资金的流量和销售计划都在可行性分析的阶段制定出来，这样经过可行性分析之后就能够尽可能降低资金成本以及开发者的现金投入，使得项目进程更加顺利。

（二）加强成本管理的组织力量

国内大部分的房地产公司现阶段在公司内部都一直持有一种不正确的想法，他们认为工程的成本控制与其他部门没有关系，是属于财务部以及公司管理层的任务。其实不然，实际上房地产的成本控制需要企业的各个部门的参与，比如：

对于投资部来说，在挑选投资项目的时候应当对投资项目的成本进行较为严格的预算;设计规划部门针对工程修建的设想，是将重点放在减少设计资本上，并且以“节省资本，设计好看”为准则开展。项目修建时的资本管制主要是在设计时候控制资本，这个对工程造价的作用占比超过四分之三，保障高效的资本管制普遍使用限制额度的设想模式，且主要在以下问题上花心思：成为第一步设想管控的凭据的是通过项目行之有效分析和规划进程准确的目的资本及计划资本;第一步步设想必须把选择方案作为重点，通过投入估值进而确定资本，把预计执行严密管控在准许的限度里，且增强设想更迭的管控事宜。

（三）加快开发速度，缩短开发周期

由于我国房地产行业在发展中受限，因此房地产的策划管理危险加大。所以，公司一定要提高发展效率，将发展期限减少，这样才能躲避危险。公司在取得土地的运用权利的同时，就可以实时将土地进行典质借钱，还要加紧下手先前的预备工作，房产预期销售在工程修建时就可以同步开展，这些也是公司资本管控都有效手段，以便让资产能够快速回到公司账户，进行下一步的资产使用。许多房产行家都是在修建工程都时候就开始出售房屋，资本回收非常快速高效。

以上所涉及的房产行业里的工程资本管控的重点主要是资产预估管控、工程设想、发展期限的工程资本的管控。开展工程资本的高效管理，就应该使用改进资本管控经营手段与建立资本管控条例的方式相结合，才能做到高效管控资本。以便在工程执行的时候，让资本降到最低、获取收益最高。

参考文献：

[1]任艳滢.房地产开发中成本控制问题及解决措施[J].中国集体经济，2021（07）：75-76.

[2]方慧.房地产企业成本控制分析[J].中国集体经济，2021（07）：77-78.

[3]陈欣然.基于房地产企业成本控制的探讨[J].今日财富，2021（05）：151-152.