马欣 毛星海

摘要：依据党的十九大报告确立的新时代国家战略，从四大方面针对房地产行业进行前景分析研究。一是党的十九大报告对房地产行业未来发展的影响;二是从经济人口、婚姻状况变更、城镇化率、中心城市引领作用及三、四线城市互补作用进行分析;三是从房地产行业的现状进行分析;四是对商业地产、产业地产未来十年的发展前景预测分析。

关键词：房地产;未来十年;前景分析

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）11-0014-20 收稿日期：2019-07-10

4从房地产行业的现状进行分析

从房地产行业的三个维度来剖析行业未来的发展前景，第一个维度是从房地产市场的供需角度进行分析，涉及五个方面讨论，分别为库存情况、空置率情况、人均住房面积需求情况、城市变革与商品房增量之间的关系分析、改善性住房需求情况及租赁市场情况进行分析。第二维度从金融改革导向阐述房地产行业需高度重视防范房地产金融风险及未来房地产金融的变革方向。第三维度从通过政府对行业的调控政策分析房地产的现状与前景预判，通过这三个维度的分析旨在尽可能清晰地勾勒出房地产的未来发展前景。

第一个维度是从房地产的供需情况分析。

一是库存情况分析，从2015年底开始房地产去库存，已成为国家十分关注的事情，列入2016年重点工作。时任中央财经领导小组组长习近平于2015年11月10日上午主持召开中央财经领导小组会议中指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。包括后续的棚户区改造货币化安置政策出台，这一系列政策措施的出台，对“去库存”起到极大的推动作用。根据国家统计局发布的2019年一季度各项统计数据中的商品房待售面积（包含住宅、办公、商业用房）为5.1646亿平方米、同比减少9.9%，而实际的住宅商品房待售面积仅为2.46亿平方米，同比减少15.4%，对比同期的商品房销售面积2.9829亿平方米，同比减少只有0.9%，其中住房商品房销售面积为2.5954亿平方米，同比减少0.6%，反观房屋竣工面积为1.8474亿平方米，其中住宅面积为1.043億平方米，通过增量与销量的对比，两项抵扣，可以看出未来库存将会持续减少，特别从2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但库存减少的趋势不改。

目前南方的一二线城市甚至还库存紧缺，以南京为例，截至2019年3月底全市库存商品房约为3.5万套，库存面积约为94万平方米，去化周期约4.5个月，存在库存紧缺。

从库存分布来看，我国库存分布不均仍然持续，库存主要集中在三四线城市。西部地区包括北方地区库存大大高于南方，从可售库存看，2019年1月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市从2018年下半年以来有一定上升。从广义库存看，2017年西部地区、四线城市土地消化周期分别为2.5、2.1年。如东三省、内蒙、山西这些省份库存高企，去化周期都在5年以上，尤其是内蒙古，去化需要7.4年，全国最高;东三省则需6.5年以上。

由此可以看出，目前的库存真正高企的地方主要集中在三四线城市，随着国家对7大城市群的发展布局，未来远离这7大城市群的三四线城市的房地产的发展会越来难以为继，库存将尾大不掉，如东北的鹤岗市就是典型案例，房价每套只有10万元左右，且还无人问津。所以关于库存问题要区别看待，未来7大城市群的一、二线城市的房地产不是解决库存的问题，而是如何增加供应量的问题。

二是人均住房面积需求，通过国家统计局数据，到2018年我国城镇人均住房建筑面积约为36.9平方米，而实际使用面积只有23平方米，从人均住房面积来看，我们的住房面积还是偏小，同时我国的住房是按建筑面积计算，而主要发达经济体国家是按套内使用面积计算，比如日本今天的水平约33.1平方米（约合建筑面积47.1平方米），从横向上看面积相近，但国外统计口径采用的是实际使用面积，而我国是采用建筑面积，我国商品房得房率一般在75%-80%左右，由此我国城镇人均住房面积未来至少还有20%的提升空间。

根据国家人口普查的数据计算，我国城镇人均住房建筑面积从2000年的21.2平方米/人上升到2010年的27.9平方米/人，并进一步上升到2017年的35.2平方米/人。然而，即使是这样，中国的人均住房套内使用面积与其它一些主要国家相比仍然偏少。在收入增长和家庭小型化的推动下，如果到2030年中国城镇人均住房使用面积达到日本今天的水平约33.1平方米（约合建筑面积47.1平方米），全国大陆总人口为139538万人，其中城镇常住人口8.3137亿人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，城镇户籍人口为6.0517亿，城镇人均住房建筑面积约为36.9平方米，2030年城镇化率要达到70%的目标，再加上城镇人均住房面积提升20%的空间计算，仅人口方面到2030年城镇还要增加约2亿人口，按人均使用面积40平方米计算，这就需要80亿平方米，外加现有城镇人均面积提升20%的面积（66亿平方米）计算，两者相加需要新增量146亿平方米的商品房，保守估计每年也需要新增住房建筑面积约12亿平方米。所以当前的房地产投资还远未见顶，房地产投资更不可能出现断崖式下跌的情况。

三是空置率的情况分析，对于城市空置率较大的原因，要区别看待这个问题，不同的统计口径、不同的区域所反映出的空置率原因也不尽相同。

2018年3月全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文曾讲述“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。”从数据上看比较高，然而，从人口普查的情况来看，集体住宿、合租和群租也是城市常住人口的正常住房形态。对于一些富裕家庭，在城市里拥有超过一套住房（有的属于不同城市），也属于正常现象。从人均住房面积来看中国的住房状况还很难说已经实现了富裕的水平。考虑到中国贫富差距较大，人口仍在大量进入城市，空置率超出正常水平也很难作为房屋已经供应过剩的证据。

另外由于前些年房地产的粗放型发展，许多三四线城市过度的土地供应，带来了不按城市实际需求过度开发，外加随着人口外迁，造成的结果就是三四线城市商品房供过于求，囤积了大量的空房，这种现象主要集中在全国的三四线小城市和中国东北部。而一二线城市的空置率主要是统计口径的不同造成空置率偏高，从销售市场端情况看，三四线城市由于过高的空置率，政府层面只有通过货币化棚改来减少库存，而一二线城市则需求旺盛，个别城市甚至通过摇号来获得购房资格。

由此空置率要从不同区域、不同城市级别区别看待，分析中不能采用一刀切的方法进行分析。

四是从城市变革与商品房增量之间的关系分析，这方面分析已从上面的按照2030年城镇人口约10.1亿人，人均住房面积按目前的40平方米计算，则中国城镇住房总建筑面积需要达到412亿平方米，去掉2018年预估的286亿平方米存量，则2018-2030年需要新增约126亿平方米住房。另外受三四线“收缩型城市”的影响，这可能还不是中国居民对于住房需求的全部——收缩的三四线城市可能意味着还有额外至少4亿平方米的新增商品住房需求。在中国600多个城市中间有180个城市（超過1万的建制镇和街道）的人口在流失。这些流失人口的城市不仅仅在东北、山西等一些重工业和资源密集型的省份，也遍及大城市的周边、四川盆地、乃至于长江三角洲。目前而言，中国收缩城市的收缩程度比起国外城市如底特律等还处于初级阶段。大部分城市的人口收缩都没有超过10%，而相关城市的GDP和城市建成区面积甚至还在增长。但是伴随着中国进入到城镇化的中后阶段，人口进一步向大中城市和中心城市圈聚集，可以断定必将有更多的三四城市面临城市设施因人口流出而出现逐步废弃。实际上，在东北一些地区已经出现了建筑面积几十平方米但是售价仅有几万元的房屋——显著低于建造成本，暗示了这些房屋将被废弃的命运。如果保守估计2016年底中国657个城市中，非一二线城市的30%可能出现收缩，这些城市2018-2030年城市住房建筑面积每年有0.5%可能因为无人使用而废弃，意味着在其它城市（主要是一二线和核心都市圈）可能还要增加4亿平方米左右的新建住房建筑面积。

由此到2030年中国仍然需要134亿平方米左右的新增住房建筑面积，意味着2018-2030年间中国的住房销售平均面积约在12亿平方米左右，从这个口径计算的结果与之前第二方面“人均住房面积需求”中所计算的2018-2030年间中国的住房销售需求约12亿相吻合。再次印证现在就断言中国的房地产供给已经显著的供过于求可能还为时过早。

五是从住房质量的改善分析，党的十九大报告中提出现今我国社会主义主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，这个矛盾也体现在老百姓对住房质量改善的需求上。

我国住房建筑平均寿命30年，住房建筑质量跟国际比还是有很大的差距，住房质量的改善，也将推动住房消费的升级。特别是高质量的商品房供应总体上比较欠缺，总体中国居民仍有巨大的改善居住条件的意愿，所以在可预见的未来改善型需求占比将逐年递增。

另外，从租赁市场进行分析;过去三十年，我国商品房市场得到了迅猛发展，相当程度上满足了人们的住房需求，然而这十年也是商品房价格连创新高的十年，造成了相当一部分居民购房困难。房价的连续上涨，其中一个重要原因就是住房供应结构失衡。在巨大的利益驱动下，新房市场独轮高速运转，而支撑住房体系的另外几个车轮保障房、二手房以及租房市场发展严重滞后。

尤其是房屋租赁市场，发展不规范、散乱，客户体验差，再加上之前很多地方的户籍制度的僵化，把户籍、小孩教育、医疗服务等与产权住房捆绑，使得租房者不能上户口，不能享受包括义务教育在内的公共服务，因此“结婚必须有房”就成了天经地义的观念，使得相当大一部分城市新移民不得不透支自己和家庭的未来，挤向新房市场，从而人为放大了买房的“刚性需求”，对房价上涨起到了推波助澜的作用。

因此，发展规范的租赁市场，完善有梯次的住房供应体系，就会起到稳定房地产市场的作用。随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，政策方面的鼎力相助使得房屋租赁市场迎来难得一次的发展机遇。十九大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”租购并举的住房制度一石激起千层浪，随着政策的全面铺开，住房租赁市场迎来了蓬勃发展的春天。

目前，我国租赁市场的需求呈现多样性，第一，城镇化衍生的租赁需求。我国城镇化率长期维持在1%的增长率之上，城镇化率从1995年的29.0%提高到2005年的43.0%，再到2016年的57.4%。不断提高的城镇化率，为城市带来了大量的流动人口，这些流动人口往往在工作地租房居住，他们是租赁需求的重要构成。此外，毕业时间较短的外地大学生在工作的城市也是以租房为主。第二，租金与房价背离导致部分购房需求转为租赁需求。租房和买房都是实现住有所居的途径，但我国的房价涨幅远超租金涨幅，导致租金与房价背离，这从衡量二者背离程度的指标——租金收益率便可以看出，我国一线城市和二三线城市的租金收益率从2016年开始便一路下滑，一线城市的租金收益率更是只有1.5%左右，二三线城市的租金收益率也均不足3%，这就说明我国房价涨幅超过租金涨幅。这种情况下，购房成本要远高于租房成本，两相权衡之下。越来越多的人便会从购房转为租房。第三，楼市调控政策导致部分购房需求被迫转为租赁需求。近年来房地产的各项宏观调控政策及因城施策出台。楼市进入了“五限”时代。这些调控政策在管控投资投机需求的同时，也存在着误伤购房刚需的可能。部分楼市调控政策涉及到首付的提高和购房资格门槛的提高，这将使一部分潜在的购房需求变得不能买房或买不起房，从而被迫转向租赁市场。第四，晚婚导致的单身群体衍生的租赁需求。根据民政部公布的数据，2012年20-24岁登记结婚的人口占比相较于2007年下降3%，而30岁以上登记结婚的人口占比则上升4%，登记结婚的年龄出现了推迟，而晚婚带来的单身群体通常会选择租房。第五，居民观念转变使得租赁需求增加。“90后”和“80后”相对于“70后”来说，思想更加开放和自由，所受到的束缚较少，因此对租赁的接受度要更高，并且租房比买房更加灵活自由，契合了“90后”和“80后”的观念，因此他们正逐渐成为租赁市场的主力军。

2016年5月4日国务院常务会议上定调发展租赁市场，推进“购租并举”，随后包括住建部在内的中央相关部门也出台了相应的配套政策。这是我国住房制度改革的重要一步，意味着我国的住房体系将发生重要的变化。多项政策推动培育住房租赁市场，到2018年，以加快“多主体供给、多渠道保障、租购并举”政策落地，加快住房制度改革和长效机制建设，大力培育住房租赁市场为主。地方政府通过集体土地建设租赁住房、搭建租赁住房信息平台、开展人才专项租赁住房试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等方式，多角度、全方位地推进政策落地。

从城市范围看，除首批开展住房租赁试点的12个城市外，上海、北京等多个非试点城市陆续发布相关政策，预计未来住房租赁政策会在更多城市落地。在继续推进住房租赁试点工作的基础上，健康有序、有质量地发展一二线城市租赁市场，将成为重点。

通过中央政府制定的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，来看我国住房租赁市场发展的必然性。

首先，国家培育发展住房租赁市场政策是住房租赁市场发展的导向与保障。地方各级人民政府相继出台加快培育和发展住房租赁市场实施意见、规章。这些政策和法規给广大住房租赁市场主体吃了定心丸，为住房租赁市场发展创造了极好的政策环境保障。各地多措并举，搭建市场化、专业化、规范化的住房租赁平台，加强住房租赁规范管理与服务，使我国住房租赁市场出现生机勃勃的大好发展新趋势。

其次，城镇化率提升和租赁需求增加是住房租赁市场发展的内在驱动力。根据国家统计局公布数据显示，2012-2016年我国城镇化率分别为52.57%、53.73%、54.77%、56.10%和57.35%，年均增长1.2个百分点。中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，预计到2025年，我国流动人口将超过3亿人，届时住房租赁市场将有广阔发展空间。2016年，全国共有3，150万户家庭通过市场化途径租赁住房，占城镇全部家庭的13.9%。预计2020年住房租赁市场空间为16199亿元，2030年住房租赁市场空间为46014亿元，届时将有约2.7亿人通过租赁解决住房问题。其中，外来务工人员和异地就业大学毕业生是流动人口的主体，租房是外来务工人员解决就业地住宿的主要方式。特别是在一线和重点二线城市的新就业大学毕业生，在目前房价水平持续较高情况下，毕业后的前3年基本以租房为主。

再次，住房租赁是住房成熟市场的必然选择。根据有关研究机构公布数据显示，目前我国住房租赁企业市场份额只占2%左右，而发达国家成熟市场普遍在20%-30%。比如德国，住房自有化率才40%多。因此说，成熟的住房市场必然是住房租赁高度发达的市场。再从我国当前购房与租房的需求对比情况看，据中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》分析，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍，且逐年有上升趋势。中国投资咨询网发表的《2017-2021年中国住房租赁市场发展现状》一文中指出，租赁房屋供给来源中40%来自于商品房租赁，18.8%来自于老式公寓，8.2%来自于农民自建房，其他来自于回迁房和小产权房。

最后，高房价和限购措施对住房租赁市场发展起着积极影响作用。从20世纪90年代中国启动住房制度改革以来，住房租赁市场一直是由个人投资者占据主导，住房租赁市场发展进程缓慢。不过近年来，由于市场和人口结构的变化，加之政府限购措施的导向作用，推进了住房租赁市场的发展。以上海为例，位于内环线以内的一套面积百余平方米的住房均价，从2006年的约200多万元飙升至2016年的约1400万元，2017年均价达到1530万元。高昂的购房价格，大大超过目前乃至今后一个时期广大中低层收人人群购置新房的经济承受能力，况且政府对住房的限购力度也在加码。因此，通过租房解决住有所居，必然成为特别是一、二线城市居民的重要途径。

但是在“理想很丰满”的同时，我们也应注意到“现实的骨感”，我国住房租赁市场制度建设仍然很不完善，制度建设相对滞后。具体来讲，我国到目前为止仍然没有出台任何保护租房者的法律法规，某种程度上造成了无法可依的尴尬局面，从政府机构上来看，我国没有设立专门的管理租赁市场的职能部门，并且备案制度也未能很好的落实，因此造成了租赁市场的监管缺失，从政策环境来看，财税和金融等方面的配套政策还未跟上，现有的环境还不足以推动租赁市场快速发展。面对目前良莠不齐的租赁市场亟待解决以下几个问题：第一，地下租赁市场活动仍然比较猖獗。国家在加快住房租赁市场发展过程中一直要求“加强住房租赁监管”“对严重失信主体实施联合惩戒”“依法查处利用出租住房从事违法经营活动”，地下租赁市场（即地下租赁黑市）严重影响着住房秩序。在诸多城市隐租、转租、瞒租等现象仍然大量存在，甚至地下租赁市场占比远远超过了登记备案的公开租赁市场，给承租者带来了暴力租赁、环境脏乱、设施老化等风险隐患。政府管理部门由于人员、财政资源等原因不能做到有效治理。第二，地下租赁市场导致国有土地收益和税款大量流失。由于大量的房屋纷纷流人地下黑市，逃避税费的征收管理，致使税款不能及时足额征收入库。第三，地下租赁市场引发的各种社会问题严重。地下租赁市场鱼龙混杂，法律纠纷不断。比如，房东或中介机构随意上调租金、缩短租期等损害租户权益现象屡见不鲜;扰民等违背治安管理条例事件经常发生。更有甚者，在许多中小城市，出现租赁住房已成为纳污藏垢之所，违法犯罪刑事案件时有发生。近几年，虽然各地公安、房管、工商、税务等部门出台一系列治理措施，进行相应惩戒、打击，但并未能从根本上解决上述问题。第四，租赁住房租金居高不下影响住房需求者租房积极性。由于部分房地产开发商企业积极主动参与度不高，市场租房供给不足，加之租赁住房租金居高不下，直接影响住房需求者租房积极性。在北京、上海、广州、深圳等四个城市租房支出对于作为租房需求主体的应届大学毕业生和外来务工群体来说，已成为沉重的经济负担。第五，租房者尚未享受到“租售同权”的公共服务待遇。虽然国家在培育和发展住房租赁市场的若干意见中明确规定“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。各地陆续出台措施，赋予租房者与住房所有者同样的权利。但鉴于目前公共资源稀缺等多层主客观原因，这些政策真正“落地”依然充满变数，许多租房者尚未真正享受到“租售同权”的教育和医疗等公共服务待遇，客观上制约着住房租赁市场快速发展。

上述问题存在的原因主要有：一是依法租赁的观念淡薄;二是违法租赁问题处理难;三是管理体制短时间难以理顺;四是行业管理法规不健全;五是住房租赁市场改革滞后。

未来租赁市场发展第一方面是提高人们对发展住房租赁市场重要性的认识。充分认识培育发展住房租赁市场是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要性，加快租购并举制度的建立，有效解决城镇新市民住房问题，加快推进新型城镇化建设，全面建成小康社会住有所居目标，从而自觉参与和支持推进住房租赁市场快速培育和发展。

第二方面是健全法规制度，依法管理住房租赁市场。首先，法规体系尽快建立起来。符合规定的才准许进入市场;其次，建立住房租赁合同制度。通过住房租赁合同的登记备案，承租人提供合法有效身份证件，不给不法分子以可乘之机;再次，建立租赁信息采集制度和租赁信息平台，按时申报住房出租信息。整理信息资源，为房地产管理部门提供决策依据。建立信息监管平台，规范发布出租房源信息、公开租房价格，形成信息透明、价格合理的供需体系;最后，健全日常管理措施，形成系统档案资料，以规范市场管理。

第三方面是建立统一的住房租赁管理机制。一是统一执法主体，避免多头管理。要尽快理顺住房租赁管理体制，确立以房地产管理部门为主、其他部门为辅的新体制;二是执法统一，统一工作规程，确保住房租赁照章运行;三是强化政府市场监管。政府部门牵头，联合公安、房管、计卫、工商、税务、街办等多部门，整合管理资源，为租房户提供平安、和谐、稳定的市场环境。第四方面是建立住房租赁指导价格体系。住房租赁市场属于市场经济范畴，要将住房租赁市场的价格放开，由租赁双方根据市场情况决定。但为了指导住房租赁市场健康发展，需要制定科学合理的住房租赁指导租金，并定期予以公布，为住房租赁双方合理确定租金价格提供依据。即租金在进行充分市场调研基础上，综合考虑租房的不同地段、不同结构等因素，采取科学测算方法，定期制定和公布出租房屋阶段性租金。指导租金既为租赁当事人提供价格参考，也为政府有关部门收缴税费等提供计价基数。同时，还为司法机关裁决房地产租赁纠纷提供依据。第五方面是调整住房租赁税收政策。建议适度下调住房租赁业租金收入纳税税率和增设住房租赁税收的缓、减、免优惠项目。

这样，住房出租成本会有实质性下降，能激励租房主的积极性，有利于促使那些“地下”房屋租賃走到“地上”来，同时有利于培植增加国家税源。第六方面是在县（含县级市）以上城市成立住房租赁市场服务中心。其具体职责可确定为：（1）向社会提供信息，广泛招租;（2）对租赁双方，主要是对出租户实施合法性资格审查，进行登记备案;（3）收缴场地占用费、市场管理费和风险保证金;（4）督促出租经营户按时足额缴纳税款;（5）对中心管理范围的所有租赁投诉负全责处理，维护租赁双方合法权益;（6）配合房地产、工商、税务、公安、司法、计卫、街办等部门协调处理相关事宜等。第七方面是向住房租赁企业提供有力的金融支持。各商业银行机构在当地政府积极引导鼓励下，“按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则”，向住房租赁企业提供金融支持。比如，在供给端，银行可以直接融资给地产商进行住房租赁项目的开发，还可以通过信托基金方式获得资金支持：支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融资本的深度介入，必将快速推进住房租赁市场的发展。

综合来看，虽然目前我国租赁市场的供求关系和政策制度仍然存在着种种不足，政府在培育规范的租赁市场过程中还处于摸着石头过河阶段，但是现在以及未来的租赁市场不可否认规模是巨大的，在各项租赁规范制度出台及相关利好政策频出的情况下，未来的租赁市场将是一片蓝海。补上了租赁市场的短板后，才能真正建立起租购并举的住房制度，我国的房地产业也将愈发成熟。

以上通过房地产供需角度的库存情况、空置率情况、人均住房面积需求情况、城市变革与商品房增量之间的关系分析、改善性住房需求情况及租赁市场情况分析等六个方面进行客观分析，厘清了长期以来的各种论调，由此得出未来的商品房不论是销售还是租赁都有巨大的潜在需求空间;而房地产行业仍有继续扮演国民经济重要产业的需求基础。同时也感受到我国房地产行业将从之前的高速粗犷型增长，产品单一供给模式阶段转向均速、高质量的租售并举规范化发展阶段。（未完待续）