敖瑾

截至2018年末，深圳常住人口1302.66万，与10年前的数据相比，几乎翻了一番。除了新生生命的降临，每天都有来自夭南海北的人，踏足深圳，成为“深圳人”。他们都是这座城市更新发展的见证者、推动者，也是身置其中的被影响者。

千万身家的村民不稀罕

在村民王林的眼里，大冲村旧改后环境变好了、小区更安全了，但村民关系却疏远了。“有些村民分到的房子多，变有钱了。联系就少了，村民之间的关系不像以前一样亲近。”说这话时，他正坐在回迁小区的长椅上，一手扶着自行车，一边和旁边的村民闲聊。

资料显示，大冲村旧改当年的补偿方式有三种：物业补偿、现金补偿，以及物业加现金。物业补偿是按建筑面积实现1：1的补偿，货币补偿则是每平米1.1万元。

大冲旧改指挥部的工作人员曾向媒体透露，共计有871户大冲村民可以获得旧改补偿，其中有超过一半的户主原本在村里拥有1000平方米的建筑面积。也就是说，若全部按照货币补偿的标准，大冲村的旧改项目，一夜之间造就了超过400户坐拥千万身家的家庭。

如果按照物业补偿算，旧改带来的财富效应还要更加明显。根据安居客的数据。2015年初交付的大冲村首个回迁物业大冲城市花园，目前交易均价10.6万元/平米，三年涨了50%。这意味着，原来拥有超过1000平方米建筑面积的村民。如果选择了物业补偿。现在手上至少持有总额超过1亿元的物业。

当被问到自己分到了多少套回迁房时，王林笑而不答。看守大冲郑氏祠堂的大爷透露，他听说，村民过去建得最多的建筑面积是6000平方米。

城市更新项目的“造富效应”一直是外界关注的焦点，在深圳、广州等城市更新项目众多的城市，被推到财富金字塔顶端的村民，接受着来自外部居民的艳羡与戏谑。

来自广东西部一个小城镇的23岁女孩杨羽，男朋友是深圳一个城中村的原住民，尽管这个村子短期内不见得会有拆迁计划，但杨羽的朋友们已经为她这个“准富豪女朋友”身份兴奋了许久。“才来到深圳就少奋斗10年，”杨羽的闺蜜不时这样打趣她。

杨羽男朋友自己却表现得云淡风轻。“改不改都无所谓。该赚的，以前因为加盖面积多，这些年通过放租也都赚得差不多了。”

除了物业本身价值的提升。旧村、旧住宅改造重建后，租金价格也会显著提高。在居委工作十多年的林丹表示，改造前，大冲村房子的租金每平方米只有20多元，改造完成后，住宅楼租金目前已经涨到100多元一平方米。现在在华润城租一套40平方米的公寓，月租起码4000多元，“也就在对面科技园上班的白领租得起了。”他补充道。

循序渐拆，给“深漂”栖身之所

林丹无意中提到了城市更新涉及的另一个群体：租客。不同于业主、村民分享城市更新红利的轻松。租客因为面临生活成本提高的压力，处境显得有些被动。

因为城中村房租低廉，不少还坐落在城市核心地带，所以，尽管居住条件简陋，城中村依然是很多初来乍到、收入不高的深漂族选择落脚的第一站。2018年底公布的深圳住房租赁市场报告显示，深圳共有各类出租住房783万套，其中城中村出租房约490万套，占比62.6%，容纳了深圳约76%的租客。

但随着深圳城市更新项目数量的不断增加、范围扩大，这些廉价临时据点逐渐减少。

老家在潮汕的赵小玲，在十多年前来到深圳后，就一直租住的白石洲片区。今年7月底，她突然接到房东发来的限期搬迁通知，因为房东签订了白石洲旧改的搬迁补偿协议，房子很快就要拆了，赵小玲在两个月的过渡期后，必须从租住的房子里搬出来。

赵小玲说，白石洲未拆除的片区现在房租都涨了近千元，有些条件简陋、深入里巷采光很差的房子，租金都要每月3500元。

“如果是单身，随便哪里住都行，但是我的两个小孩在白石洲这附近的小学上学，我只能继续在这附近找房子。”赵小玲说。

林丹见证了大冲村蜕变成华润城的全过程。他觉得像大冲旧改一样的城中村改造项目，是一件村民、开发企业、政府三方共赢的好事，但他又担心，如果市区的城中村都改成像现在华润城里的小区房。低收入人群可能因为房租的大幅上涨，而选择迁离市区。

“如果环卫工人、建筑工人都离开市中心地带，搬到更远的地方去，那市中心的基础建设和服务工作找谁去做？”

2004年从江浙一带来到深圳的郑芳，在过去15年，一直在蔡屋围片区经营着自己的裁缝店。因为蔡屋围旧改，2006年，她搬到了对面暂时未拆迁的片区。现在，这个片区也要开展旧村改造了，很多商铺、出租屋大门都用喷漆写上了“拆”字，郑芳将面临再一次搬迁。

“我听有被要求搬走的商铺租户说，他们的房东没有按照合同约定，赔给他们提前中止合约的定金，也没把提前预缴的房租还给他们。”郑芳觉得，深圳在城市建设发展过程中，像她一样的“外地人”的感受和需求没有被完全照顾到。“深圳这个城市建设起来，很大一部分功劳来自我们外地人，但外地人的需求和权益有时候却被忽视。”

所幸，深圳也听到了这些声音。

今年3月，深圳市规划和自然资源局颁布了2019-2025年的旧村综合整治规划。规划显示，55平方公里的城中村面积，将不再采取大拆大建的更新方式，而是以综合整治为主，增加区域内的配套设施，改善居住环境，加强住房保障。这55平方公里，占深圳城中村总面积的56%。

搭乘投机快车不可取

尽管有微词，鄭芳对深圳的城市更新工作仍大加赞叹。“蔡屋围改造片区确实重建得很好。中国任何城市发展都没深圳好，因为深圳发展速度很快。”

2011年3月1日，时任广东省委书记汪洋参观了京基100大厦，罗湖区委原书记刘学强向他介绍，新建成的回迁公寓市场价，是原来农民房价格的6倍。汪洋听后，对蔡屋围旧改的效果给予了肯定，他认为这是城中村改造的一个优秀案例。

在今年8月的一次公开演讲上。深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长、高级规划师李江总结了更多城市更新带来的积极变化。他介绍，在城市更新推进过程中，深圳民生保障和基础设施的用地面积有所增加，且幅度较大，达56平方公里;城市空间也在增加，总体增幅2.1%。“总的来说，深圳用地越来越合理了。还增加了学校、医院和幼儿园，这是好的方面。”

但有人并不满足于分享城市更新带来的社会公共利益，而想深入分割城市更新经济效益的大蛋糕。

在一个下过雨的工作日午后，一对想投资旧改小区房的夫妇，来到了龙溪花园的城市更新办公室。龙溪花园是深圳首批旧住宅小区改造项目之一，地处深圳有名的香蜜湖豪宅片区，小区房子的市场交易价格目前已经达到12万/平米，负责这一项目的开发企业是中洲集团。

这对夫妇在网上看到业主放出的卖房信息后，专程来到龙溪花园，实地“看盘”。在城市更新办公室的沙盘前，中洲的工作人员接待了他们。当南都周刊记者走近沙盘时，中洲的工作人员热络地对记者说：“你们是过来了解情况的中介吧？”

不是所有人都对这种投机行为感兴趣，郑芳就对这种投机行为不以为然。

为了拿下现在租的铺位，她前前后后投入了将近10万，其中给原来租户的“好处费”就花了她6万。“很多人都说我傻，跟我说如果我把当初投入开店的钱，拿来炒深圳的房子，我现在估计也可以跟房东一样，每天只要打打麻将、喝喝茶、收收租了。但是我不想这样。我就想做自己喜欢的手艺活。”

郑芳目前还没有收到房东的搬迁通知，也不清楚所在片区拆迁的确切时间，但她并不担心失去现在的铺位。“我有手艺，在哪里都可以继续做下去。”说完，她走到了缝纫机前，忙活起了熟客刚订做的新裤子。