刘美红

摘 要 审查是我国不动产登记实践中的核心要素，审查模式的选择与审查标准的设定直接影响着审查机构工作效率、公信力与法律责任承担问题。本文从应然与实然层面分析了不动产登记审查模式的选择，围绕登记机构的审查职责与登记机构的履职能力两个视角，探讨了不动产登记审查标准的具体确立思路，以供参考。

关键词 不动产登记 审查模式 审查标准

一、引言

不动产登记审查工作以登记机构作为主体实施对象，由工作人员结合相关材料完成登记申请的核对，判断能否进行不动产登记。当前我国在不动產登记的审查模式上存在多种论断，包含形式、实质、区分等多种学说，大体围绕应然、实然两个层面展开讨论，其具体论断与审查标准的确立还需我们进行详细探讨。

二、不动产登记审查模式的选择

（一）应然层面

将形式审查与实质审查进行对比可以发现，形式审查能够有效提高登记效率，登记机构除故意或重大过失外无须承担赔偿责任，但缺乏公信力;而实质审查能够有效减少登记错误问题，但倘若出现错误且造成损害，则需承担赔偿责任，且登记效率较低。从应然层面出发，我国侧重于采用登记生效主义进行不动产物权变动模式的设置，《物权法》《不动产登记暂行条例》等法规中对登记机构的职责作出了明确阐释，其审查的核心内容为登记与申请内容是否保持一致，着重凸显出对登记结果真实性、准确性的要求，由此可以看出我国侧重于采用实质审查模式，以此实现登记公信力的提升。[1]

（二）实然层面

从实然层面可以发现实质审查存在诸多弊端，主要体现在以下4个方面：一是登记成本较高，推行实质审查模式将提高登记成本，背离我国减税降费等政策的初衷，极易导致地方政府出现财政预算超支的问题;二是登记效率较低，鉴于当前我国登记机构间尚未形成合作机制，针对虚假材料等问题缺乏明确有效的甄别手段，对登记效率与登记质量造成不利影响;三是工作人员素质层面，实质审查模式加大了登记人员的工作量，对其审理案件的业务水平与综合素养提出了较高的要求;四是社会公信力问题，在社会整体信用度较低的大环境下，采用实质审查模式能够突出登记机构职权的政府属性与法律效力，从而提高登记公信力。[2]在此背景下，登记机构还应采取有效措施保障登记实践符合不动产真实权利内容，实现安全与效率的平衡。

三、不动产登记审查标准的确立思路

（一）登记机构的审查职责

登记机构作为不动产登记审查的执行主体，必须明确自身所承担的审查职责，确立合法、合理、可行的审查标准。我国《物权法》第12条指出，登记机构可通过询问申请人掌握不动产物权实际情况，这一规定明确强调登记机构被赋予调查职权与审查职责。在此基础上，为实现对登记机构权威性、公信力的有效保障，维护权利人的合法利益，还应当围绕登记结果与真实权利进行二者协调统一，以此为基准确立审查标准。

综合《物权法》《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》《国土资源部办公厅关于办理不动产登记类行政复议案件有关问题意见的通知》等法规文件，拟将审查标准划分为以下两点：一是“履职尽责”，即明确登记机构公权力的行使范围与限度;二是“合理审慎”，即确保登记机构在主观、客观层面均符合相关法规、文件的要求。[3]针对“合理审慎”这一标准进行深入解读，主要是指登记机构在进行不动产登记审查时应当承担的义务，强调登记机构务必要对登记申请材料进行精细化核对，确保其客观真实、相关证明材料齐全、合同文本未被更改后方可办理登记业务，否则应承担相应过错责任。

（二）登记机构的履职能力

1.“专家注意义务”。“专家注意义务”主要围绕登记机构的履职情况展开，针对与其履职存在密切关联的事务承担责任，主要有由其制作并发放的不动产权证书、登记簿、登记证明等材料。例如，以不动产权籍调查为代表的事务是登记机构判断是否予以登记的主要基础，同样与其职责行使存在紧密关联，加之登记机构处记录有原始的产权、产籍等资料，因此需注重逐一完成权籍调查结果的查证核实，履行“专家注意义务”。

2.“如同处理自己事务的注意义务”。登记机构需针对与其职责行使存在关联，且自身具有审查便利条件的事务承担注意义务。例如，部分申请材料并非由登记机构制作发放的，但可借助部门间信息共享与合作机制获得相关材料，则登记机构也需针对这类业务履行注意义务，依照办理机构日常业务的态度与责任心进行审查业务的受理与审查资料的查验，主动从相关部门处获取有价值的资源信息，对此类资料的真实性进行查实核对。当前信息化办公理念已在行业内部得到深入推广，而不动产登记信息平台的联网建设与部门间共享机制的完善都将进一步为其审查工作创设便捷条件，增强其履职能力。

3.“一般人的注意义务”。登记机构对部分涉及其职责行使范畴，但并不具有审查便利性的事务负“一般人的注意义务”。例如，对判断居民身份证真伪、核对夫妻财产划分合同等业务，登记机构并不具备较强的鉴别能力，因此只需承担形式审查义务即可。

四、结语

当前我国登记机构在进行不动产登记审查时，主要采用形式审查与3种“注意义务”相结合的模式，要求登记机构在开展审查实践时务必要履职尽责，结合不同审查标准确立精细化审查要求，在民法层面实现审查标准的完善化建设，在立法层面为其实践操作提供保障，进一步强化审查工作的实行效果。

（作者单位为东莞市樟木头镇房地产管理所）

参考文献

[1] 王亦白.不动产登记审查的法理与构造[M].中国政法大学出版社，2018.

[2] 兰州市不动产登记事务中心课题组.如何理解不动产登记的形式审查与实质审查[J].发展，2017（11）：85-88.

[3] 屈晓波，蒋正坤.基于全市大集中模式的重庆不动产登记信息平台建设[J].中国建设信息化，2018（1）：17-19.