【摘要】随着经济不断向第三产业发展，社会经济体制不断进行着调整，人口也逐渐向城市集中。伴随着城市化进程的逐年加剧，也为城市的房地产企业提供了良好的发展机会。迅速增长的人口基数与现有的住房相矛盾，城市的房价也随之水涨船高。面对房地产行业产生的暴利，社会各界人士纷纷投身到房地产建设当中，城市居民住房、商业建设商品房逐年增加，房价也日趋平缓。本文针对现存的房地产行业的房产库存与人口购买力不相匹配的问题，依托现有的国家房地产管控政策，从企业和购买者两方面考虑，提出一些相应的房地产控制对策，希望能促使房地产行业健康发展。

【关键词】城市化；房地产；经济发展

就目前国内经济形势而言，房地产收益仍是国民生产总值的重要经济来源。随着城市功能的逐步完善，房地产涉及的范围也越来越广，房地产作为保证民生的基础产业，保证房地产行业的稳定也成为不可回避的社会问题。[1]但是由于房地产行业日趋低迷，企业为了回笼资金，不断追求短时间的经济效益。]购房者抱着“买涨不买跌”“持续观望”的心态。政府必须介入房地产发展当中，制定相应的策略，把握市场发展趋势。

1、房地产经济发展历程

自改革开放以来，随着城市人口的逐年增加，房地产经济呈现迅猛增长的态势。房地产企业日益增多、规模逐渐扩大。伴随着房地产的发展装修、家居、钢材、水泥等相关联的产业也蓬勃发展起来，一度成为国民经济的支柱性产业。在日常生活中，房地产业给人们带来了诸多便利，为人民提供了高品质的住房和规模化办公、娱乐的场所。

自80年代以来，我国城市化进程全面铺开，各大中小城市都迎来了外来务工人员进城务工的热潮。城市常住人口的增加给城市的住房、交通等都造成了压力。但是，土地的规划、使用权一直掌握在政府的手中，房地产企业并不能够按市场需求进行开发，所以房地产市场持续处于卖方市场。这种供不应求的局面必然使得房价大幅度增加，购房者看到持续上涨的房价进而疯狂买入，真正需要住房的购房者没有能力买房，企图通过房地产从中受益的买家多处房源[2]。

最近几年，政府为保证“住房”民生问题，出台了一系列的限制购房的措施，增加二套房的首付比例、增加税收等，目的是为了确保真正需要的消费者有房可住。政策的出台使得房地产企业开始收紧房价，但是房地产企业认为市场依旧有很强的购买力，丝毫没有降低房价的趋势，只是放缓了房价的增长速度。但是现实中有能力购买的消费者已经囤积多处住房，人们不再盲目跟风投资房地产。而普通消费者依旧无力消费，最终形成房地产的泡沫经济。

2、房地产企业的发展趋势

我国房地产企业在二十年的发展中，仍然处于繁荣阶段。虽然现阶段房地产行业也遇到了前所未有的问题，但是依旧在平稳增增长，这也要求房地产企业能够在此阶段认真探索新的出路，开发适合普通消费者的购房形式，整合现有的房地产资源，加大对低收入人群的開放力度。

政府针对房地产的新形势，逐渐出台保障普通消费者能够买到房的相关政策，不断调整房地产由原有的卖方市场向买方市场倾斜。扩大经济适用房的开发力度，减少商业用房及高端房产。其次，对房地产企业的工程质量严格把关，拆除危房。对于影响城区发展的城中村建筑进行合理规划。

3、新形势下的应对措施

3.1政府把控资本注入

政府在宏观调控的过程中，适当提高房地产企业的入驻门槛，防止各界资本大量注入。在适当的时机要对房地产市场进行降温，以免出现再度过热，哄抬房价的情况。眼光从一二线城市转入三四线城市，提前把控好新一轮房地产市场的增长。

3.2提供更多惠民政策

政府需要站在普通大众的角度，增加农村、城镇的基础设施建设，缩小城乡差距。同时对外出务工人群租房给予一定的补贴，保障低收入人群能够住的起房。如之前针对高校学生公寓免征房产税以及印花税的取消，都是惠民政策之一。

3.3加大宏观调整的力度

社会经济的优势就在于政府可以对市场进行宏观调控。面对近些年的“炒房”行为，我过政府也出台了一系列的限制购房政策。因此，房地产市场的持续暴涨也得到了一定的控制。但是目前城市房地产现状也只是稳定了房价，大多数的居民依旧没钱购买，要想从根本上解决居民住房问题，要多方面的进行考虑。建立完善的房地产相关法律法规，遏制不遵纪守法的房地产企业，保障房地产市场的有序开展。另外，可以引导房地产企业从一二线城市慢慢转战三四线，拉动城镇及农村的居民住房，同时提前做好房价的控制，鼓励群众在城镇购房。

结语：

住房问题是现代社会急需解决的一项民生问题，也是广大普通群众关心的问题。“有房才有家”的理念在国人的思想中根深蒂固，所以保障普通群众都能住起房十分重要。随着人民生活水平的日益提高，对于居住环境、居住条件也有了更高的要求。房地产企业也借此应运而生，在不断发展的过程中也遇到了很多问题，仍然需要政府和企业不断地去探索，寻找适应时代发展的新方法和策略，保证居民住房的前提下，使房地产行业依旧保持良好的发展。

参考文献：

[1]焦艳玲.对我国房地产经济可持续发展战略的思考[J].科技经济市场，2015（10）.

[2]张晓珂，卢余军.限购形势下南宁市房地产营销策略研究[J].知识经济，2014（19）：83，85.

作者简介：

肖爱林，石门县住房保障服务中心，湖南常德。