武青

[摘 要] 房地产行业在社会的运行和发展过程中的积极作用有目共睹，房地产行业在保障民生和改善人民居住条件方面发挥着重要作用。在目前我国开征的税种中，房地产行业需缴纳税金涉及税种广泛，在进行资金收益时，可以从多个角度获取，在获取的同时也就产生了这样那样的税务，这里面包含了很多方面。对于多样的税收国家怎样进行有效的管控，成为国家及企业关注的重点之一。文章从房地产涉及的税收种类入手，并简要介绍税收优惠，从而得出房地产行业可以从哪些具体的方面来合法合理的规避税收。

[关键词] 房地产行业；税收优惠；纳税筹划

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 044

[中图分类号] F810.4 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）07- 0110- 02

1 房地产行业涉及税种简要介绍分析及相关文献综述

1.1 增值税

增值税就是商品在交易过程中所产生的流转税收，他和商品价值上的增加有很大的关系，房地产行业纳入到了增值税的征税范围中。同时纳入的还有建筑业、金融业等与之有较大关联性的上下游行业。国家在制定政策时为房地产行业提供了优惠。在租赁业务方面，房地产行业提供租赁不动产服务同样也可以进行选择和优惠。所以，在增值税的纳税筹划方面，涉及的范围可以延伸到上下游行业例如建筑业、金融业的共同筹划，达到双赢甚至共赢。

1.2 企业所得税

企业在经营中所获得的利润还不能算是企业所得的全部利润，需要在利润中扣除一部分税务，这样才能获得基本的企业收益。企业所得税从本质上来说也是一种可以“抵扣”的特殊增值税，它是对收入总额进行的一系列减项的净额纳税，或者对利润总额的一系列调整进行纳税。这是企业所得税的特点之一，也是合法合理规避税收的重要依据。有些可以扣除和不能扣除的项目中，可以通过业务整合或分拆尽量满足可以扣除的要求，有些可以加计扣除的项目，尽量在满足资产确认和费用确认的条件下，增加可以加计扣除的项目，提高企业研发能力的同时，也为企业节约了税收。

1.3 个人所得税

个人所得税所指的是，企业在经营发展的过程中发放到员工手中的工资不能作为企业员工的全部收益，这其中还要扣除一部分国家所得，个人所得税属于国家的硬性标准，不能为某人所改变。如果企业的个人所得税纳税数额正好处在比分级的数额多一点儿的位置，税额的增加会是应纳税所得额增加的数十倍，这样企业就会得不偿失。所以，在个人所得税的纳税筹划中，要充分把握个人所得税的纳税步骤和方式。

1.4 城市维护建设税及教育费附加

在当今经济发展的当下，城市的兴起也产生了一系列附加的建设税费用，在当下，计税基础是营业税、增值税和消费税三大税种之和，按一定比例进行纳税。营改增之后，就成为增值税和消费税两大税种之和按一定比例缴纳税款。由于房地产行业几乎不涉及消费税的缴纳，所以房地产行业的城市维护建设税和教育费附加的税收筹划与增值税有密切关联，应参照上述增值税税收筹划进行。

1.5 契税

纳税人在境内转移土地、房屋权属等行为，都要缴纳契税。在房地产行业中，契税的缴纳是不可避免的。契税的纳税筹划可以设计一下几个方面：企业改制、公司合并、公司分立、同一控制下的资产划转以及债转股是新设立的土地房屋权属，都是免征土地增值税的。

以上为房地产行业设计的主要纳税种类，除此之外还有土地增值税、房产税等税收。由此可见，房地产行业所涉及税收之广，并且在创收如此庞大的前提下，进行纳税筹划显得很有必要。接下来，将具体对房地产行业纳税现状进行分析，并结合实际案例对房地产行业的税收缴纳给出建议。

在之前的研究中，介绍了房地产行业的纳税特点、涉及的主要税种及分别按税种进行纳税筹划。本文认为，房地产行业的相关行业，如建造行业、装饰行业、金融行业等，都应纳入房地产行业纳税筹划当中。因此，本文在纳税筹划环节还涉及了与房地产行业相关的上下游行业的纳税筹划。

2 房地产行业纳税现状及税收筹划

2.1 房地产行业纳税现状

从2004年到2014年的十年间，税收收入从24 165.68亿元上升到129 541.12亿元，房地产销售收入从10 375.7亿元上升到76 292.41亿元，房地产行业税收收入从1 369.64亿元上升到16 619.08亿元。从之前的案例可以看出，对于房地产业的税收收入还在不断的上升过程中，因为房地产业的不断飙升，在经济增长中占比较大，且处于不断增长之中。由此可见，房地产行业纳税数额呈上升趋势，比例也在进一步扩大，体现了纳税筹划的必要性。

2.2 房地产行业纳税筹划方式及其案例

2.2.1 建筑材料的采购应同时外包

某建筑公司为建筑单位建造大楼，外包的工程款总价为800万元。此時，建筑单位有两种选择，第一种：建筑材料自己购买，花费价款为500万元；第二种：材料交由建筑公司一并购买，此时，由于建筑公司对市场的了解及其专业性，由建筑公司购买的建筑材料仅花费400万元。显而易见，最后的纳税数额有所减少。这是一种基于市场的较为简单的纳税筹划，主要还是基于产业链和价值链的思路，将原材料市场的纳税筹划视为房地产行业纳税筹划的一部分。

2.2.2 将总公司与分公司合并，取消子公司的法人主体

房地产公司的经营业绩连年上升，并达到一定资质，还设立了子公司。但是，在经营几年的时间后，其中一家子公司出现亏损，职工也发不出工资，仅2012年就亏损80多万元。在这种情况下，总公司决定拿出部分盈利份额15万元给子公司发工资。在企业所得税缴纳税款时，总公司将这部分15万元从收入总额中扣除，导致被税务机关查出，补缴税款，并且缴纳罚金和滞纳金。在这个案例中，虽然企业所得税可以连续弥补以前年度亏损五个纳税年度，但是，这部分的工资薪金不能从总公司的企业所得税中税前扣除。

2.2.3 避免重复纳税

对于一般行业来说，对于税收方面可能会包含很多方面的内容，比如材料引进，业务办理，产品销售，所以牵扯的内容广泛，在增加地产税征收时，难免会出现纳税重复的现象，造成纳税人不必要的损失，也产生了一系列的负面影响。所以，这就需要装修材料公司扩大能力，此时，装饰材料公司为消费者开具6 000元发票，而装饰服务公司为装饰材料公司提供600元的发票。这种情况下，装饰材料公司的计税价格为6 000元，应缴纳的税额为6 000÷（1+17%）×17%=871.19元。而装饰公司应缴纳的税额为600×3%=18元。由此可以看出，销售价格6 000元中的600元有重复征税之嫌，所以装饰材料公司只需要开具5 400元的发票给消费者，此时装饰公司应缴纳的税额就变为5 400÷（1+17%）×17%=784.62元，而裝饰公司的发票可直接开给消费者。

2.2.4 设立独立的销售公司

房地产开发企业销售普通住房10 000套，由于定价的不同，导致土地增值税的纳税税额发生变化。销售价格在1 400元/套的普通住房，增值率为19.97%，没有超过20%的限额，所以免征土地增值税；而销售价格1 500元/套的普通住房，由于增值率超过20%但是没超过50%，所以土地增值税税额为99.75万元。这个案例的税收筹划为：将本房地产公司设立一个专门的销售门市部，公司转移给销售门市部的价格为1 400元/套，而销售门市部对外的销售价格为1 500元/套，这样一来，税负就会减少，而利润也会增加。

2.2.5 通过向金融机构贷款进行筹资

房地产企业需要资金1 500万元，如果选择向银行借款，则年利率为10%，也就是每年会产生150万元的利息费用。所以，在毛收入为3 000万元，成本费用（不包含利息）为80%的前提下，扣除借款利息150万元的前提下，应纳税所得额为450万元。此时会为企业节税49.5万元。虽然说企业筹集资金的途径多种多样，但是不同的方式就会产生不同的纳税义务。企业通过向金融机构借款的方式筹集资金，利息费用可在税前扣除。

2.2.6 通过发行债券进行集资

近年来随着经济全球化的发展，各企业成本不断增加，资金短缺问题也在加大，所以企业想要在激烈的市场竞争中赢得主动权，就要在资金短缺时扩大资金聚集，防止在企业经营不善时出现资金短缺的问题，为企业发展产生不可估量的后果。债券有税前利息抵税的重要作用，利息可以税前扣除，所以企业在税收筹划时可以利用这一点。

若企业所得税汇算清缴是逾期会承担较大的企业所得税，而企业资金相对宽裕的情况下，可在汇算清缴前确定交楼时间，确认收入结转成本；若企业资金相对短缺，则可延迟确认交楼时间，同时可以延迟确认收入结转成本；在对固定资产进行重新估价之后，可以提高每年的折旧额，提高账面盈余，减轻税负，当资产出售时，售价与账面价值之间的差额减少，可减少税负；企业可以变出租为投资，以不动产投资入股，投资所获得的利润值不是固定不变的，而是根据市场化的调查研究，分配到市场所需要的地方去，这样才能形成一个利益链条不断地发展目标，所以，企业在进行纳税筹划时可以将不同经营领域的合同进行分解，也就是分解收入。房地产行业的涉税的主要项目时土地增值税，但是相关领域的涉税范围就与土地增值税无关，所以，企业在分解合同的同时也是降低税负，降低的是主要税负，税收筹划的作用也是比较明显的。

3 总结与不足

税收在社会进步和经济发展中起到了至关重要的作用，其强有力的调节作用为国家社会企业甚至个人的发展提供了有力保障。房地产企业为社会的创收能力是有目共睹的，但是随之也必然会带来庞大的税收压力。这也是多年来对房地产行业纳税筹划研究的必要性和重要性。本文从房地产行业的涉税种类入手，分析出房地产行业涉税范围之广，也进一步证实了房地产行业进行纳税筹划的必要性和重要性。紧接着，从不同角度对房地产行业进行纳税筹划，当然只是万分之一。本文存在的不足是：纳税筹划应该是系统且完整的，应该涉及不同税种的不同方面，并结合案例得到最终税负减少的结果。之后会加以改进。

主要参考文献

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