摘 要：自2016年9月起房地产进入了调控时代，在诸多政策中，限售政策不同于之前的限购、限贷政策，直接从供给端着手调控，有利于缓解房价上行的压力，有利于房地产行业健康稳定地发展，又有利于经济结构调整，理论分析上限售政策短期可减少房地产行业中的投机者，然而限售政策还存在着优化的空间。

关键词：房地产 限售政策 房价

中原地产研究中心统计数据显示：2107年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。继2017年空前密集地发布了房地产调控政策空前密集，2018年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面，注重深化基础性关键制度改革，强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求；地方层面，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。

2018年7月31日召开的中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

紧紧围绕“房住不炒”定位，继上半年各地出台调控政策累计约200次，下半年房地产调控丝毫没有放松，各地因城因地制宜、精準施策，地方调控主体责任正在落实。今年全国各地出台的政策中，限售政策无疑是最受关注的。

一、限售与限购、限贷的区别和关系

在限售政策出台之前，国家对于房地产调控的主要政策手段集中在限购和限贷两个方面，然而限售政策与限购、限贷政策有着本质的不同。限购、限贷政策本质上是抑制购房需求方，调高了购房人的门槛，抑制了部分购房需求和投资投机需求，而限售政策本质上是抑制了房产供应方，抑制了投资购房持有者倒卖房屋从中获取利益的行为；在持有环节上，限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售政策，主要影响的是自持卖房人群。

限售政策规定须取得不动产证满2年或3年后方可转让，个别城市的限售时间长度更长，限售政策管控了二手房供应端，和限购、限贷政策形成了政策的闭环，双管齐下共同引导购房行为和管控房价。

二、限售的经济学原理

在房价不断攀升的背景下，自2016年9月以来，房地产市场迎来紧缩性调控政策，并于2017年进一步升级调控性政策。因房地产市场调节失灵，且依靠“看不见的手”自我调节机制已难以恢复至健康的市场状态，政府行政干预显得尤为必要。政府的干预旨在通过制定限制性政策来弥补市场的自我调节缺陷。限售政策就是政府一种的市场干预手段。

从经济学角度分析，在短期来看，限售政策对房价的管制及调整会有一定的效果。 从二手房供给的角度来说，限售政策的出台抑制了想通过短期持有以牟取暴利的投机者，减少了一定数量的商品房供应量，降低短期二手房屋的成交量；从新房供给的角度，现阶段市场的新房主要是已建成并出售的楼盘，正常情况下，新房的数量并不会在短期之内有突然的大幅变动，因此新房供给的数量基本上是没有任何变化的，然而原先新房购买者中的投机者考虑限售政策导致通过无法短期快速转手获利，从而减少购房需求。限售、限贷政策又抑制了需求端，由此可知，短期内房地产市场的供给及需求均受到不同程度的抑制，从而缓解房价上行的压力。

但在中国传统文化中，房子并只是房子，首先，中国人认为占有房子象征着家庭稳定，是财富地位的象征，甚至是婚姻的基础。其次，社会舆论也不断加强“有房”作为百姓婚姻幸福的评判标准，舆论的压力加诸在适婚年轻的年轻人身上，适婚群体对买房的需求和压力同时上升，然而许多发达国家，房子并非结婚的必要条件，例如日本，租房而不买房并不会承受到舆论的压力，许多人安然的选择租房而非买房。

可见房屋可被认为是一种刚需的商品，所以当限制销售之后，持有房产的机会成本将上升，因此可能会带来房屋租金等上涨的情况。但从中长期角度来看，房屋却是一种特殊的商品 ，它既可以被看成是生活的必需品，也可以说是耐用的消费品，房屋又属于固定资产，也可以视为投资品。虽然“短缺经济学”的基本逻辑在房地产市场依旧有效，限购有可能不仅不会安抚恐慌，反而因为短缺引起更大的恐慌。这从各地屡屡传出所谓的以假离婚等手段逃避限购令可以看出。房屋是一种特殊的商品，且影响房价的因素太多，限购政策只是宏观调控的一个部分，若想抑制长期房价上涨，是对政府智慧的考验。

三、 限售政策的作用

（一）限售政策有利于短期内缓解房价上涨的压力

限售政策规定出售后的住宅商品禁止在一定年限内上市，无疑是减少了房地产市场的商品房供应量，从而降低了交易量，有利于缓解房价短期上涨的压力。再者，限售政策打击的主要对象是短期炒房者，炒房者看准价格的洼地，快进快出以牟取暴利。投资回报率与投资周期紧密相关，而为牟取暴利资本的目标是在较短时间实现资本增值，实现较高单位时间的资本增值率，若在一定时间实现起多次的资本流转，就可获取更多的资本价值。限售政策使投资周期拉长，本质上降低了暴利性资本的资本周转率，降低了投资回报率，有利于遏制短期炒作现象，驱逐短线炒房者，从而起到抑制短期房价上涨的作用，也为其他的房地产调控政策及相关法规的制定提供了宝贵的时间，如房产税等。

（二）限售政策有利于房地产行业健康稳定地发展

过去炒房过程中，因房价上涨较为明显，投资房地产回报率可观，理性的投资者都是趋利的，出现部分购房者会在草签、网签、过户等环节上转让此类房源。此类行为属于典型的炒短线的做法，房子变成了被倒腾的商品，而没有发挥其居住性功能。通过限售政策来打破此类套现的机制，限售政策规定出售后的住宅商品一定年限不能出售，这意味着抬高了流通环节的成本，主要使到投机者比如，“加杠杆”入市的散户退出市场，以起到稳定房地产市场和引导理性购房行为的功能，促进房地产行业健康稳定地发展。

（三）限售政策有利于经济结构调整

我国房地产行业其中一个特殊之处在于，我国的房地产行业占国民经济的比重相当巨大。同时，金融行业的抵押物多以土地和房产等固定资产为主，相对缺少技术或知识产权等无形资产的抵押。若房地产行业出现类似于泡沫破裂的极端情况，或市场出现非理性恐慌，将对我国金融体系稳定，甚至社会稳定造成负面影响。

在限售政策出台之前，房地产调控多以限购及限贷为主，但房价并未见明显松动，限售政策和限购、限贷政策分别从供应及需求两端，双管齐下形成房地产调控政策的闭环，限售政策有利于减少房地产市场中的投机现象，投资需求转移至其他行业，一定程度上减少国民经济中房地产行业的比重，从而促进中国经济结构调整，并维持中国经济的稳定。

四、限售政策优化建议

（一）弥补政策上的漏洞

限售政策的内容仍存在一些漏洞，比如部分城市存在房屋未过户的情况下直接更名的做法，法律上，购房者有权处置房产背后的各类权利关系，完成更名。然而，这也为一些购房者提供了炒房的机会，以深圳为例，润府三期是2018年深圳最火的新盘之一，通过交诚意金认筹摇号的方式筛选购买者，润府三期的中签率仅13.8%，然而开盘后网上不乏寻求下家的中签者，更名费有的甚至高达200万。后期极其有必要出台政策对限售政策的漏洞进行弥补及完善，比如禁止中介代理期房更名的业务、对于更名的做法需要提交正当理由等等。

（二）限售政策应与租售同权相结合

在2018年9月《中国住房市场发展月度分析报告》中提及，北京等一线城市住房租金的快速上涨，将增加房价上涨的压力。与2017年12月相比，北京住房租金累计上涨7.46%（整租，不含资本公寓，下同），单套住房月租金中位数达到6600元/套。借助国家对长租公寓的融资政策优惠，大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段，撬動更大的资本来争夺房源，客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用。除了资本公寓对住房租金的推动外，在房价上涨受到政策抑制条件下，租金上涨也是住房供求矛盾增强的另一种表现形式。由于租房市场与住房市场的替代效应，租金上涨将迫使一部分租房家庭考虑购房，从而又会反过来使房价上涨压力增加。

租售同权的配权扩大化可以为租房市场的法制化和权利化铺路。政府未来可给予租房人更多权利，最终把租房变成刚需属性，把买房变成奢侈品购买属性，实现社会的整体稳定。

参考文献

[1] 邹琳华等：《中国住房市场发展月度分析报告 （2018年9月）》， 2018年9月， 中国社科院财经战略研究院网站，http：//zfdsj.org/report/shownews.php？lang=cn&id=85

[2] 钟庭军，论住房限售政策本质及效力[J].城乡建设，2017 （22）：6-9

[3] 高婧，以经济人的角度浅谈国家限购新政[J]. 全国流通经济，2017（9）：73-74

作者简介：姓名：李珊，性别：女（1988-12），籍贯：广东汕头，学历：本科，研究方向：世界经济学，单位：中国人民大学。