朱江

摘 要：伴随全面深化改革的持续推进，物业管理行业面临着前所未有的机遇和挑战，在获得改革红利的同时也带来诸多新的难题，如物业管理市场化价格机制的形成、行业自律和责任的培树、物业服务企业的市场竞争和公众认可等。本文针对问题剖析本质，提出建立完善物业管理行业信用体系，加强事中事后监管，方为可选之策。

关键词：物业管理行业；信用体系； 事中事后监管

以十八届三中全会为标志，启动了旨在推进国家治理体系和治理能力现代化的全面深化改革，带给社会各领域、市场各行业充分的改革红利，释放竞相迸发的劳动、技术、管理等社会活力。在此背景下，物业管理行业也面临着深改道路上的重大机遇和严峻挑战，在不破不立的错综复杂市场局面前迫切需要建立一套行之有效的行业信用体系，引导房地产存量时代物业服务有序竞争，放大万亿级市场蓝海的经济效益和社会效益。

一、政府职能转变带来的行业市场环境变革

2014年12月，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求放开住宅小区停车服务和非保障性住房物业服务价格，此举被视为物业管理费价格政策松绑的明确信号。而后各地政府先后响应取消了各类小区停车领域和非保障性住房的价格指导性文件，力促物业管理行业的价格回归市场化机制。这项举措对行业逐步建立并完善市场引导机制、运作机制和监督机制具有重要的意义，表明物业管理行业在全面深化改革道路上更进一步。但由于多年来物业管理费滞涨，人员和材料成本持续增长的局面难以打破，物业服务企业在消除“入不敷出”的道路上仍然举步维艰，使得企业唯有另辟蹊径。

2015年5月，深化行政体制改革开始全面推进，落实简政放权，除涉及重大公共利益事项外如国家安全、生态安全和公众健康等，其他的审批事项原则上要以取消为主。一年后准入类职业资格物业管理师在持续降低就业创业门槛中被取消，为大中专毕业生就业创业和去产能中人员转岗创造了便利条件，同时给行业带来了不小冲击。

2017年1月，由行业资质审批制度带来的物业服务企业资质继而被取消，中央的这一政策对进一步释放市场活力和社会创造力起到了极大的推动作用，但却使一批具备一级资质的企业失去了市场竞争的“优越感”，也使原二、三级企业迷失了发展目标和方向。为此，参与全国物业服务百强企业评选工作的上海市原一级企业大幅增加，获得全国百强企业成为了当前市场上显示企业综合实力的重要标志，但上海依旧有众多原一、二、三级资质企业却无缘参与而陷入迷茫。

二、建立健全物业管理行业信用体系

以上种种举措看似取消门槛，其实却是对物业管理行业监管的收紧，使其服务更符合市场竞争和优胜劣汰的规律。

（一）完善行业信用管理制度

2017年上海市共有3529家物业服务企业和87.55万从业大军，管理者9.94亿平方米的房屋建筑，服务于500多万户本市家庭约2000多万居民的日常生活，涵蓋了居住小区、商业办公、医疗教育、体育会展、产业园区、轨道交通、车站码头、公园景区等房屋建筑以及公共设施[1]。建立这样一个关乎百姓的“衣、食、住、行”的行业信用体系，需要一套成体系的较为完善的信用管理制度做支撑。首先建立信用信息处理制度，完善信用信息记录、归集、处理、公开和应用等环节措施，制定物业服务信用信息目录，例如上海市编制的公共信用数据、行为、应用三清单，依法依规推进信用信息分类管理。其次是需要信用信息主体权益保护和侵权追究制度，加强对业主和物业服务企业等信用信息主体的引导教育，不断增强其维护自身合法权益的意识。

（二）建立覆盖物业管理全行业的信用信息系统

行业信用体系的完善需要搭建信用信息系统作为物理支持，探索以上海市公共信用信息平台为依托，统一规范全市物业管理信用信息的归集、交换和共享，向社会提供终端应用服务。区县公共信用主管部门需要统一思想认识，可以按照数据目录、主体标识、建设规范“三统一”要求，实现各层级平台互联互通和信息交换。在提高“信用上海网”建设和服务水平的同时融入行业信用数据库，完善物业服务企业信用基础数据库，建成企业高管、项目经理和业主等行业重点人群的自然人信用基础数据库，并和银行系统的金融信用信息数据库实现信息交换和应用，为推行物业管理行业事中事后信用监管提供基础支撑。

（三）有序应用行业信用信息和信用产品

借鉴上海市在一些重点领域的信用信息应用模式，如行政管理中要求行政相对人根据实际情况以规范化格式提交的信用承诺书，公共资源分配活动中通过公共信用信息主管部门出具的信用核查书。物业管理行业应紧跟时代形势和需求，秉持“信用管理社会化，社会治理信用化”的理念，有序应用行业信用信息和信用产品，推行使用第三方信用评级报告，增强信用约束社会效应。

（四）实施行业信用分类和联动奖惩监管机制

事中事后综合监管是物业管理行业信用体系的必要措施，需变“严进宽出”为“宽进严出”，强化联动监管及信用评级结果运用。对行业内一般失信行为的企业和个人，监管部门应采取信用警示和函询约谈等方式予以惩戒，并且责令其停止失信行为有效整改失当之处。对具有较重失信行为的，行政主体应重点监督检查其日常工作，可以采取削减资金扶持额度和其它优惠政策，在限定范围内进行书面告知和公示。对严重失信行为，本文觉着可以通过行政监管性处罚结合司法性处罚、社会性惩戒结合市场性和行业性惩戒等手段，依法依规对重大税收违法、欠发工人薪金情况严重以及无正当理由拒不履行法律义务的业主采取限制或禁入等惩戒措施。对守信者实行优先绿色通道、简化办事程序和重点领域扶持等激励政策，使守信者真正得到便利和实惠。

三、物业管理行业信用体系运行的保障措施

运用社会信用体系强化物业管理行业事中事后监管需要有关部门制定原则上的保障措施，这是政府主导、社会参与的行业信用体系监管的必然要求。首先需明确监管主体责任，就上海市而言应强化住建委、信用办、物管协会的相应责任意识，加强组织领导、统筹协调和督促落实，细化监管措施，形成上下协同的监管体系；建立督查问责制度，对行业信用信息和信用产品应用与失信惩戒工作不力、不到位，以及存在监管失职行为的部门及工作人员要追究问责。第二，信用信息的应用开发离不开信用服务市场，应积极引导第三方信用服务机构根据市场主流需求，创新信用服务产品设计研发，为物业管理行业提供实用化和标准化的信用服务；同时也应规范信用服务机构及其工作人员的信用记录，让监管的利剑触及到信用服务机构，促进信用服务市场及其主体规范发展。

四、结论

全面深化改革持续推进，政府职能转变必将对物业管理行业产生更加深远的影响，不适应市场环境变革的因素会成为历史，也会迎来物业管理行业新的春天。唯有建立健全物业管理行业信用体系，形成政府、物业企业、业主间权利清晰、责任分明、利益明确的制衡约束机制，才能营造“质价相符”的物业管理市场化价格机制政策环境，以“契约精神”的信用意识培育出行业应用的自律和责任，通过信用化的价值创新转化为企业自身的核心竞争力，让公众自由选择差异化信用水平的物业服务企业来享受能满足业主需求的服务质量。

参考文献：

[1] 2018上海市物业管理行业发展报告.