摘 要：我国城市小区建设已经有几十年的历史了，不少小区因规划建设年代早，建設标准低，不同程度地存在着管线老化、设备年久失修，尤其是智能化设备陈旧、更新换代快、设备停产、维修不到位，智能化系统缺乏或瘫痪，形同虚设。直接导致各类案件频发，严重影响社会治安。为了大幅提升社区综合管理水平与安全指数，为居民创造良好的生活环境，结合国家“数字城市”、“智慧社区”等倡导性发展规划思路，提出老旧小区智能化改造规划和设计方案。

关键词：老旧小区；智能化改造；规划和设计

一、背景

根据国家统计局数据，1995年—2015年，20年左右的住宅小区达到了35000个以上。而随着经济发展步伐的加快，这一数据还在继续增长。小区的智能化系统，在运行多年以后，受各种原因影响，需要全面更新改造。由于以下原因，其中有二分之一必须接受改造。

产品自然老化，需要更新改造。部分小区在使用10年以上，电子原器件自然老化，故障不断，需要更新改造；

受技术所限，老旧小区所用设备技术落后、产品陈旧、安装使用复杂、价格偏高，不宜于继续使用。

厂家设备停产，需要全面更换改造。部分小区的产品在使用5年以上后，原厂家产品停产或消失，无法升级换代，也无法维修。

物业公司不作为，导致系统全面瘫痪。部分小区的物业公司技术力量弱，保修期满后不愿支付维保费用聘请专业的维保公司，导致系统彻底瘫痪。

面对现状，老旧小区智能化改造迫在眉睫，按改造需求，政府也相继出台了相关政策，广东、上海、江苏等相继出台相关改造规范和标准。2015年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强社会治安防控体系建设的意见》明确指出：充分运用新一代互联网、物联网、大数据、云计算等技术，针对老旧小区和城乡结合部，实施“技防入户”工程和物联网安防小区试点，提升社区综合安防管理水平，为居民创造良好的生活环境。老旧小区智能化改造势在必行，全国各地正在如火如荼进行，

二、老旧小区智能化改造难点

老旧小区建造时，由于当时智能化技术所限，厂家产品无论从技术、安装、使用上都决定了其局限性，各系统没有统一平台，没有统一接口和协议，小区各系统都各自为政，自成一派。如：

1.监控系统用模拟摄像机、视频信号传输，采用视频线SYV75-5加电源线，模拟硬盘录像机，CRT监视器，矩阵主机上墙。

2.可视对讲系统，采用摸拟信号，485通信方式工作，各单元安装门口机和门禁、各套房内安装室内机。管理中心到各单元门口机采用总线制视频加控制方式连接，单元门口机采用总线与分支器连接，分支器再与各室内机相连。其线缆视频线SYV75-5，控制线RVVP4*1.0，线缆多，接头多，系统技术落后，故障率高。

3.一卡通系统：采用485通信非接触IC卡开启模式，小区大门车辆出入口和人行出入口，刷卡开闸认证通行。单元门安装嵌入式和独立式门禁读卡器，刷卡认证开门或与可视对讲联动开门。线缆用RVVP2*1.0手拉手方式联网，通信速度慢，可靠性差，使用繁杂。

当前，随着数字化、互联网技术的发展，智能化设备均统一到基于TCP/IP协议的工作模式，并且这是发后发展的方向。老旧小区智能化系统布线和工作模式与目前智能化技术发展要求极不相称，便成为小区智能化改造难点。如：楼宇门禁对讲系统改造面临如下的困难。

线路难题：原楼宇门禁对讲系统的线路，在建设楼宇时采用暗埋方式埋在墙体内，许多小区线路铺设混乱，文档不全。改造升级利用原管道更换新的电缆，采用最新技术的双绞线或光纤作为传输介质，却会面对管道可能不通、原有线缆无法拉出、大堂或住户豪华装修遭到破坏的难题以及由此带来的高昂费用。

入户难题：改造工程面对千家万户，楼宇改造面临的住户都已入住，因此入户施工、调试，将面临住户时间协调困难、部分住户难开门、难入户。

工程量大、工期无法控制：线路问题、入户问题带来大量的、不可预料的工程量和工作量，造成工期无法保障，有的小区长达年余都无法完工。

费用高：工程量大、不断延长的工期使得工程改造费用不断增高。

三、老旧小区智能化改造工程规划与设计

老旧小区智能化改造主要有两种方式：结构改造和技术改造。结构改造是对小区中的系统结构进行改动，如：进行挖沟槽，对电源线、控制线和数据线重新敷设，增设系统管理间等等工程。技术改造是采用当前技术的发展和应用，增加小区建设时未曾考虑的系统和功能，使小区智能化系统更加完善，这是规划与设计的主要内容。

1、建设小区智能化系统统一平台，实现管理、数字、控制、视频、音频的统一数字传输，故可将布线系统（PDS）作为传输介质，建立计算机局域网，顺利将智能化各系统纳入其中，在此网络基础上，也可实现小区物业管理的网络化。改造方案：网络中心设监控中心配置核心交换机，视大楼规模可在各幢大楼或各单元安装管理箱配置接入交换机，园区和地下室适当位置安装管理箱配置接入交换机。利用原有的弱电桥架，监控中心与各单元敷设千兆光纤，核心交换机与接入交换机间用千兆模块连接，以达到足够的带宽。划分Vlan将各系统规入相应Vlan中，优化网络管理。

2、监控系统：采用数字监控摄像机，在小区的周界、出入口、单元楼梯口和重要道路交汇处，设置数字摄象机接入相应交换机；监控中心可采用数字硬盘录像机或磁盘阵列，采用拼接屏或液晶监视器显示图像；配置解码器上墙，专用键盘操作，可方便实现图像循环显示、指定显示、云台操控、图像回放等。

3、可视对讲系统：采用云对讲，云对讲以手机取代室内机，无需布线到户，改造周期短。每单元只需安装一个云对讲设备接入相应交换机，云对讲一旦出现问题，只需检查单元门口机，省去了挨家挨户排查的麻烦，大大减少维修工作量。访客来访——访客呼叫时只需输入呼叫房门号，便可自动呼叫至用户手机。云对讲支持手机与访客音视频通话，确认身份后可直接通过手机为访客开门。业主回家——业主回家时，只需拿出手机，进入应用，一键点击开锁，大门就可自动打开。

4、一卡通系统：一卡通设备接入相应交换机，小区住户出入大门和单元门可通过云对讲模式，通过手机扫码验证出入。而车辆出入可通过“车牌识别系统”实现车辆管理，有客人来车则也可以通过主人发送的二维码，由岗停保安确认通行。

5、小区综合物业管理系统，基于网络平台，通过使用本系统，方便各部门资源共享，增强部门间工作协调性，可实现公司管理规范化，进而提高服务质量和工作效率，并能提供数据、语音、视频通信的增值服务

五、结束语

随着人们对美好生活需求的日益强烈，老旧小区升级改造进程也将加快，更要借助互联网、物联网等新兴科技与社区经营、社区养老等新兴概念，进行智能化、智慧化改造，让老旧小区焕发新的活力，让人们的生活变得更加美好。

参考文献

[1] 王酉春，《数字社区系统工程》[M]南京：东南大学出版社，2012，25-30

[2]蒋卫军.建筑智能化小区弱电设计的若干探究[J].建筑工程技术与设计，2016（30）.

[3]张桉实，胡元元.智能小区设计与开发[J].数码世界，2016（12）：26-26.

作者简介

陈亨友（1963-），男，浙江台州，副教授，大学学历，主要研究方向：计算机教育教学、建筑智能化。

（作者单位：浙江省台州职业技术学院 信息技术工程学院）