李凯凯

摘 要：当前，房地产经济已经成为国内重要的经济增长点和带动整个国民经济发展的支柱产业。多层住宅在地产项目中占有重要的比例，不断研究和探索多层住宅建筑施工管理意义重大。本文结合多层住宅的特点、结构体系以及施工管理的特殊性，分析了管理中的问题，并结合项目管理实际，提出了有针对性的对策措施。

关键词：多层住宅；建筑施工；施工管理；探讨

目前在我国处于新建或正在建造的城镇住宅中多层住宅占到90%甚至更多，通过调查分析，总结多层住宅具有以下的特点：

（一）在大多数情况下，就建筑标准、建筑质量而言高层的要高于多层的。

（二）就占地面积而言多层住宅比低层要节省很多，同时从建设工期上说多层住宅又比高层住宅短。

以下就主要的对于多层住宅建筑的施工管理问题作分析介绍。

1 多层住宅建筑本身的特点

多层住宅在我国指的是楼层数在四至六层之间的中等高度的楼房，其人群在各个楼层之间的交通主要是通过公共使用的楼梯来解决，并且要保障使用六层房间内部的楼梯可以进入到第七层当中，使居住在顶层的用户可以使用到楼顶的露台或者是花园，使其居住的环境和条件得到改变，是一种极具代表性的城市集合住宅，当前多层住宅在城镇住宅当中占有很大的比重。对于多层住宅来说其主要的特点是：首先其相对于其他类型的建筑而言，其占地的面积比较少，相应的建设费用也比较低，所以整体上来说多层住宅的房价是比较低的；此外其更容易让购房者接受，其相对的公共负担面积是比较少的，相对于其他的高层建筑而言，多层建筑在建设过程中不需要设置太多的公共走廊和电梯等大型公共面积，这样就使住房的使用者更多的具有有效的使用面积；另外我国的多层建筑本身发展历史就比较悠久，且在设计上也比较成熟了，相对建筑使用的材料也是比较简单的，施工技术操作比较方便快捷；还有就是多层住宅在建设施工过程中所使用的大型施工设备比较少，其相应的施工工艺也比较简单，相应占用的施工工期也比较短，其投资的成本也不是很高，相对的利润是比较大的

2多层住宅建筑中常见的质量问题

当前，我国多层住宅建筑当中会出现一些常见的质量问题，主要的有以下几个方面：

第一，建筑整体砌体的强度太低，不能按照设计的要求达到相应的标准强度，其建筑所用的砂浆的质量也难达到要求的标准，使其建筑的整体的稳定性和一体性达不到相关的要求标准，建筑的质量较低。

第二，多层住宅的建筑的屋面找平层无法达到相关的要求的标准，相应的水泥砂浆做成的找平层的强度相对来说比较低，还会经常发生起砂裂缝等现象，其相关的保温材料也不符合国家相关的要求标准，使其保温隔热的功能比较低。另外其相应的防水卷材的材料比较差，使其整体的柔韧性和延伸度在很大的程度上降低，这样导致直接的结果就是北方冬天至开春期间的冻融和春夏季下雨时造成屋面渗漏情况比较严重。

第三，其建筑的水泥面层比较容易发生起砂的现象，造成此种现象产生的主要的原因是相应的水泥的标号太低，进而使其安全性达不到标准，威胁到多层建筑住宅的安全。

3多層住宅建筑相关的施工管理以及技术管理

施工单位在施工多层住宅建筑时，要按照多层住宅建筑本身的技术特点，进行相应的施工组织以及施工方案来确定。在这个过程当中包含的主要内容有：具体的施工工序、特殊过程、关键部位的详细施工方法以及对在施工过程中可能出现的一些问题进行相关的预处理措施的制定工作。当然建筑设计和工程施工在实际的施工过程中情况可能不会完全的一致，由于相关的设计人员技术水平和工作能力的限制，可能使其设计出来的施工图纸不能达到开发商的要求和相应的施工操作的要求，那么就会在施工过程中对一些部分做出相应的修改，这样就会导致建筑工程的变更。相应的就会有工程变更和设计变更，就会对工程造价和其工作量产生一定的影响，也有可能会出现工程造价难以控制的局面产生。所以在工程项目设计之前和在设计的过程中都应严格控制工程量，将变更的情况控制到最少。

另外工程监理在建设施工中也是非常重要的，在整体建设中其是监督工程的整体质量、确保工程进度以及控制相应的工程造价的一个重要的环节。其监理的工程师应该要聘请从事监理工作经验比较丰富，相关的专业知识掌握面积比较广阔的人员来担任该项职务。在相应设计和施工监理的过程中提出相应的降低工程造价的建议，最重要的是在施工各阶段关系到是否要进行相应的设计变更和工程变更时，监理工程师要根据他们自身的技术优势结合其相关的经验做出正确的选择，在这一点上许多的建设施工方的代表会因为其经验、阅历以及技术等各方面的条件限制使其无法到达相应的要求。

4多层住宅建筑相关的施工管理控制方法

4.1多层住宅建筑施工过程中的质量管理措施

根据我国相应的多层住宅建筑工程的实际质量目标，对其相应的验收标准和相关的建筑材料的质量进行严格的管理。在进行相应的建筑材料采购时，必须要按照国家相应的标准和设计要求来进行相应的采购，并且还要严格的按照国家相关验收标准规定进行验收的过程。这样就严格保障了主体结构的质量，主体结构的质量对于整个建筑工程的安全以及质量有着重要的影响，所以要对主体结构的质量进行严格的保障，同时还要做好相关的内部装饰质量的工作。在进行相应的内部装饰施工时，也要处理好相关的质量的问题，将内部装饰的细节方面的问题处理完整，在进行装饰施工时，要提高要求的标准，并且还要对于内部的装饰进行创新。抓好一些关键部位的施工，比如：顶层、地下室、走廊以及卫生间等。此外，还要善于使用新的施工工艺和建筑材料，随着科学技术的不断发展，产生了许多新的施工工艺以及许多新的施工材料，将其应用到多层住宅建筑的建设施工过程中，可以在很大程度上提高建筑工程的施工效率，并且有助于工程整体质量的提高。

4.2多层住宅建筑施工过程中的成本管理

多层住宅建筑施工过程中的成本管理主要是指在整个项目工程成本形成的开始，对于整个项目工程所消耗的人力资源、物力资源以及相关的费用开支等进行监督、指导、限制和调节，将施工当中的每一项的支出都控制在计划成本的范围之内，保障其成本目标的实现。项目经理项目是整个建筑工程成本控制的第一负责人，其主要是及时的对于工程项目的整体的盈亏状况进行掌握并且要对其进行相应的分析，根据实际的情况迅速的采取有效的措施。

4.3多层住宅建筑施工过程中相应的安全管理

要订立相关的安全责任书，当发生事故之后，各级责任人和班组都要承担一定的经济责任，保障安全设施的投资要准确到位。相应的安全设施的投入资金不能缺乏，不然一旦发生了安全事故之后，其造成的相应的损失将会比相应的安全设施的资金的投入大得多，并且还会造成很大的影响。

5总结

针对当前多层住宅建筑施工管理的情况，对影响建筑工程质量的一些相关的问题，有针对的建立一套科学有效的管理体制，使建筑施工管理向规范化和标准化方向发展，明确项目工程在施工过程中每一个施工人员的目标以及相应的责任，使其管理的水平得到有效的提高。

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（作者单位：中建八局第四建设有限公司）