摘要：物业管理与人们的工作和生活息息相关，“营改增”给物业管理行业带来了深远影响。以北京WY物业管理有限责任公司为例，结合公司的具体情况，分析“营改增”对物业管理企业税负变动、财务指标变动等方面的影响，旨在提高物业管理企业管理水平，增强企业的市场竞争力。

关键词：物业管理企业营改增税负

北京WY物业管理有限责任公司（以下简称“WY物业公司”），是首批获得国家物业管理一级资质的企业，有着近30年住宅小区物业管理经验。公司下属7个物业分公司、1个专业分公司（电梯），物业管理辐射北京市6个行政区的26个住宅小区，同时还负责5个写字楼的高档物业管理。

一、“营改增”对WY物业公司税负的影响

（一）WY物业公司“营改增”前后适用税率对比

在征收营业税时期，公司大部分物业服务都采用5%税率。在征收增值税时期，收入大部分采用6%的税率。其中，物业费、电梯费、水泵、保安、保洁、绿化均按照现代企业服务类标准执行，增值税率为6%。供暖费全年含税约收9000万元，其中约70%居民供暖按照三北地区增值税实行免税，其余约30%为小区底商，由产权单位缴费，执行非居民供暖税率11%。停车费除零星转租人防层按照5%收取外，其余按照6%税率执行。经营房屋租金与集团签订转租协议，执行5%税率。

（二）WY物业公司2017年税负临界点计算

WY物业公司2017年税负临界点计算如表1所示。

表1计算结果表明：当进项税额大于3226238.14元时，“营改增”使WY物业公司税负下降，反之增加。

（三）WY物业公司2017年进项税额取得情况

根据WY物业公司实际情况，在2017年成本中，劳务派遣人工费因派遣行业优惠政策可抵扣额微乎其微。水费为104万元，自来水因物业执行优惠政策缴纳3%属于简易征收，不可抵扣，剩余可抵扣进项税额如表2所示。

由表2数据计算，大致可得可抵扣增值稅进项税额约为715万，远大于税负临界点322万元，说明WY物业公司2017年在增值税口径下的税负比在营业税口径下的税负更低。其中外包成本可抵扣进项税额占总可抵扣进项税额的75.2%，说明采用外包服务的方式更容易取得增值税进项税额抵扣，可有效避免重复征税。

按照估算的增值税进项税额计算应交增值税=销项税额-进项税额=1266-715=551万元，在营业税口径下，应交营业税=943万元，对比营业税，增值税至少减少了41%的税额。

二、“营改增”对WY物业公司财务指标的影响

企业的经营目标是提高销售收入，降低成本，增加利润。因此下文主要对WY公司这几项指标进行定量分析。

由于营业税是价内税，企业收取的全部价款包含营业税，并将收入的全部价款计入当期营业收入。而“营改增”之后，由于增值税是价外税，企业需要将增值税部分从收取的全部价款中扣除来核算当期营业收入，即当期收入为不含税收入。

因为在增值税口径下的成本是不含税成本，且其增值税进项税额抵扣情况是按照材料费、外包费用等进行抵扣，而非是相对应收入的成本项目。所以本文采用将进项税额按各项成本比例分配进入各项成本，以此计算含税成本。各成本项目大约分摊的进项税额和含税的营业成本见表3。

表4是各个业务项目在营业税和增值税口径下的收入成本计算、对比以及营业毛利和营业毛利率的计算、对比。

由表4可以看出，在营业税口径下的收入、成本比增值税口径下的收入、成本要高，其中收入高5.16%，成本高出3.35%，说明“营改增”对收入的影响比对成本的影响更大，但也不排除进项税额计算不充分的情况。对比营业毛利，营业税口径下比增值税口径下多出14.09%，二者毛利相差550.92万元。且在营业税口径下的营业毛利率高于增值税口径下的营业毛利率1.36%，按照估算的增值税进项税额计算应交增值税551万元。在营业税口径下，应交营业税=943万元，二者差额为392万元，该纳税差额仍无法弥补在两种口径下的毛利差额，说明“营改增”对企业的利润造成一定的影响。

在增值税口径下，收入和成本不含税，比较真实地体现了企业真实的业务经营情况，尽量避免了企业在同一纳税项目、不同主体的重复征税现象。就企业来说，为增加净利润，除扩大业务规模、缩减成本外，还能通过增加可抵扣进项税额来实现更少的应交增值税。

三、“营改增”后物业管理企业的应对措施

（一）物业企业“营改增”财务管理的问题

1.“营改增”对开票人员要求高。增值税由国家税务局管理，全面推行“金税三期”软件，利用大数据，以票控税，月度比对，从开票环节到申报环节，实时监控发票，严把税款流向。这对于一线操作人员普遍素质不高的WY物业公司来说，要求极低的开票错误率，极高的税控机清卡及时率和十分到位的专票抵扣率。

2.“三流合一”的要求加大了管理成本。“三流合一”即“业务流、资金流、票据流”都必须在甲乙方之间进行，不能通过第三方。为执行该政策，同时为满足公司管理需要，公司全部与非业主的合同均由公司总部统一对外签订，同时除日常水电费外的一切能够取得增值税专票进行抵扣的成本项目均必须在公司总部列支，造成公司各类管理流程的复杂化，无形中增加了管理成本。

3.有很大一部分成本来自于小规模纳税人，专票税率为3%。由于社会各行业各类规模的企业学习掌握税务政策进度不一，物业公司又属于微利行业，一切以节约成本为先，有相当数量的供应商为小规模纳税人，可提供的专票税率仅为3%，短时间内无法全部选择具备增值税一般纳税人资质的企业，无法有效很快实现成本的大幅降低。

4.供应商专票开取效率低。部分社会单位开票流程复杂，客观造成部分成本不能及时取得专票入账。

（二）“营改增”后物业管理企业的措施

1.选择一般纳税人供应商。在不大幅增加成本的前提下，合理选择具备增值税一般纳税人资质的供应商，特别是单项大额合同，以实现企业税负和成本的有效降低。同时还要对供应商的开票情况进行了解，尽量选择开票效率高的供应商。

2.统一大额采购降低成本。对于公司统一需求的成本项目，如材料、各类办公用品，考虑采取集中采购，按需配送到项目所在地的合作方式，争取以最大需求量取得最優成本单价，同时取得最大抵扣额，实现企业税负和成本的有效降低。

3.设立电脑操作员岗位。针对公司一线收费人员普遍年龄偏大，电脑操作水平不高，而公司陆续推行新收费、客服平台、移动收费、按照税务要求使用国税开票软件等新形势，考虑在各收费一线设立一名半专职的电脑操作员岗位，以最大程度的提高系统正确率，提高工作效率，达到提高工作质量、增加企业效益的目的。

4.集中核算。改各自为战为集中核算集中收付，改变支票等原始的付款方式，利用网络时代的新技术，充分利用网银汇款，节约人力及时间成本。

5.推进办公智能化、电子化。一是逐步利用先进的办公软件系统，实现基础录入凭证的人工智能化，以最大程度降低人工成本；二是利用国税强大的数据库功能，推进电子发票的使用率，以开票控制收入，最大程度的避免舞弊现象的发生，保证企业效益的实现，加强发票管理，尽量实现确认收入后再开票。

6.对企业“营改增”及时、有效地进行财税相关知识的培训教育。按照新的税法要求，及时明确财税变动情况下相关岗位人员的具体职责，尤其重点加强财务人员的增值税知识培训，让员工能够及时地适应新的财税环境，掌握发票的抵扣方式和获得可以抵扣的专用发票的方法。

参考文献：

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[5]李亚铎.住宅小区物业管理存在的问题及解决思路[J].中国经贸导刊，2017（20）.

（朱京蕊，北京亿方物业管理有限责任公司。）