摘要：物业管理与人们的工作和生活息息相关，“营改增”给物业管理行业带来了深远影响。以北京WY物业管理有限责任公司为例，结合公司的具体情况，分析“营改增”对物业管理企业税负变动、财务指标变动等方面的影响，旨在提高物业管理企业管理水平，增强企业的市场竞争力。

关键词：物业管理企业营改增税负

北京WY物业管理有限责任公司（以下简称“WY物业公司”），是首批获得国家物业管理一级资质的企业，有着近30年住宅小区物业管理经验。公司下属7个物业分公司、1个专业分公司（电梯），物业管理辐射北京市6个行政区的26个住宅小区，同时还负责5个写字楼的高档物业管理。

一、“营改增”对WY物业公司税负的影响

（一）WY物业公司“营改增”前后适用税率对比

在征收营业税时期，公司大部分物业服务都采用5%税率。在征收增值税时期，收入大部分采用6%的税率。其中，物业费、电梯费、水泵、保安、保洁、绿化均按照现代企业服务类标准执行，增值税率为6%。供暖费全年含税约收9000万元，其中约70%居民供暖按照三北地区增值税实行免税，其余约30%为小区底商，由产权单位缴费，执行非居民供暖税率11%。停车费除零星转租人防层按照5%收取外，其余按照6%税率执行。经营房屋租金与集团签订转租协议，执行5%税率。

（二）WY物业公司2017年税负临界点计算

WY物业公司2017年税负临界点计算如表1所示。

表1计算结果表明：当进项税额大于3226238.14元时，“营改增”使WY物业公司税负下降，反之增加。

（三）WY物业公司2017年进项税额取得情况