摘要：合作开发房地产和同属于无名合同，本文以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）第14条①所定义的合作开发房地产合同为论述基础，对合作开发房地产项目中应高度关注的法律问题，提出一些分析建议，希望能够对房地产开发企业在预防和控制法律风险方面起到一定的裨益。

关键词：合作开发；房地产；法律风险

一、房地产合作开发的模式

（一）法人型合作开发

1.项目公司。由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发。优点在于责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，相对而言可以减少纠纷发生的概率。不足在于：组建项目公司需要一定的时间，费用高易错过商机；以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，费时费钱；项目公司只能在交纳所得税后才能上交联合开发各方，需支付较高财务成本。

2.受让股权。投资方通过受让项目公司的部分股权，以达到合作开发房地产目的。优点在于：各方无须办理土地使用权、开发商名称转移和变更登记手续，仅以股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可，可较快取得项目的开发建设权并进行公司的实质经营。同时无交纳办理土地过户契税和手续费，也无需缴纳营业税、城市维护建设税等，进而降低投资开发成本等。但如公司曾有债务、违约或侵权、经营中的或有债务等，可能使股权受让方承担比直接项目转让更多的法律风险。……