王 芳，姚玲珍

一、引 言

房地产价格变化对企业投资行为的影响受到了国内外学者的广泛关注。已有研究发现，随着房地产价格的提高，企业可用于抵押贷款的资产价值（主要是房产价值）会随之增加，进而提高了企业的融资能力，有助于企业扩大投资规模，这种正向关联可归结为“抵押担保效应”（Gan，2007；Chaney 等，2012；曾海舰，2012；Han 和 Lu，2017；钟腾，2017）。抵押担保效应的结果是企业投资规模与房地产价格之间存在正向关联，但这似乎与目前出现的私营企业投资不断降温的现象相悖。也就是说，房地产价格的上升还可能通过其他渠道对私营企业投资产生负向影响，例如房地产价格的上升会推高企业的经营成本，形成与抵押担保效应相对的成本效应。现有研究尚未对此进行充分讨论。

具体而言，高房价背景下抵押担保效应（正向）和成本效应（负向）对私营企业投资存在着交互作用，其影响方向取决于哪种机制占主导地位。其中，在房价上涨时，抵押担保效应是规模较大、抵押资产较为丰厚的企业缓解融资约束的重要渠道。但是我国私营企业大多规模较小，企业所拥有的固定资产较为有限（陈爽英等，2010），并且现有研究发现私营企业在信贷资源获取上面临着所有制歧视（Brandt和 Li，2003；Allen 等，2005；张敏等，2010；唐建新等，2011），私营企业获取贷款较为困难。除此之外，房价上涨还会通过成本效应影响企业投资。房价上涨会推高企业的用工成本，提高土地、办公用房及厂房的租赁成本，而中小型私营企业大多市场占有率不高，技术竞争力不强，因而这些企业对房价上涨所导致的成本上升更为“敏感”（刘斌和王乃嘉，2016）。……