唐代春

商业地产项目和传统的住宅项目有着较大的差别，主要有以下特点：一是商业地产的回报率相比传统住宅项目较强，但是收益的风险性也较强；二是商业地产项目所需资金较大，需要几年的经营过程才能成熟;三是商业地产项目的经营方式多样，因此需要的管理团队素质较高，管理水平要求高。

一、商业地产企业存在的财务风险因素分析

（一）项目投资决策环节财务风险因素分析

商业地产企业在项目投资决策环节出现财务风险的成因主要是目前企业管理人员对投资项目缺乏风险意识，以及对项目投资决策的全面有效的可行性分析，比如没有进行有效的投资决策指标分析，投资项目的NPV较小，回收期较长，投资项目评估不够严谨，一旦外界经济环境出现波动，项目将难以维持。

（二）项目筹资环节财务风险因素分析

一是项目融资渠道过于单一，主要来源于国内银行的中长期贷款，而且贷款到期还款的资金来源于企业的自有资金，一旦出现货币政策的不利变化和企业经营不善，会面临较大的还款压力；二是通过分析各项偿债能力指标发现商业地产企业的偿债能力有限，首先资产负债率普遍较高，长期偿债能力较弱，其次流动比率和速动比率较低，从而可能导致企业短期债务到期无法偿付的风险。

（三）运营环节财务风险因素分析

经过对商业地产企业投资项目的运营过程进行调查分析，发现在运营环节主要导致财务风险的因素主要是发现有的商业地产项目经营不善，出现了大量的存货积压，大量产品没有及时出售或出租，从存货周转率指标来看，存货周转率较低，经营成本较高，而且呈现出持续走低的趋势。……