李二利

一、“营改增”发展历程

2012年1月1日，营改增的序幕在上海交通运输业和部分现代服务业的试点中拉开，随后示点范围又扩大到全国。2014年国家将营改增的范围扩大到铁路运输业、邮政服务业以及电信业。2016年5月1日，伴随着国家将建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业全部纳入试点范围，营业税最终退出历史舞台。

2018年4月4日财政部、国家税务总局为配合国家政策的需要对增值税税率予以调整，将原来适用17%以及11%的税率下调为16%和10%，对于用于生产销售以及委托加工16%货物的购进农产品的扣除率给予优惠暂定为12%；并且将增值税小规模纳税人标准统一为年销售额500万元。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

房地产企业除了消费税、关税不涉及外，其他税种几乎都会涉及，而且税收占企业收入比重达到17%-25%，因此可以说房地产是一个高税负行业。房地产企业涉及到的税种当中比较重要的有增值税、附加税、土地增值税以及企业所得税。由于房地产企业的年销售额很容易达到500万元，因此，本文接下来主要分析“营改增”对房地产一般纳税人流转税、税金及附加、土地增值税、企业所得税以及总体税负的影响。

1.“营改增”对流转税的影响

“营改增”前一般纳税人销售不动产应按照5%的税率的税率缴纳营业税，并且对于其购置的不动产或受让的土地使用权以及抵债所得的不动产、土地使用权在销售或转让时还可以扣除购置或受让原价以及作价后的余额作为营业额。……