范晨光 马永康

一、引 言

房地产行业对于我国经济发展起着举足轻重的作用，近年来我国房价飞涨，政府为了防止房产业泡沫破裂风险，加大了房地产调控力度，从开始的限购、限价、限贷，到后来的限售、限商，调控政策逐步升级，2018 年大年初一，新华社就发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》的文章，指出2018 年全国房地产市场继续从紧调控。在国家一系列房地产调控政策的打压下，房价上涨得到了明显的控制，涨幅明显减小，部分城市出现回落。2017 年8 月份，15 个热点城市新房环比价格首现最近3 年来全面停涨；10 月份，10 个热点城市新建商品住宅价格跌回1 年前水平；12 月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15 个月回落。同时，国家提出住房“租售同权”政策，住建部大力发展住房租赁市场，并支持住房租赁企业发展。全国首批12 个热点城市试点住房租赁，多个省市相继提出租房者和购房者享受同等政策。

国家出台的一系列严厉的调控政策势必造成房地产企业库存量的增大，特别是二三线城市去库存的压力更大，房地产企业资金紧张，应收账款激增，因此需要有效的营运资本管理做保障，才能防止房地产企业资金链断裂。本文运用融资约束理论，从宏观层面国家调控政策的影响和微观层面融资约束的影响，对房地产企业营运资本动态调整进行研究，为房地产企业营运资本管理提供决策依据。

二、文献综述

（一）宏观经济因素与营运资本管理研究现状

宏观经济因素对营运资本的影响包括宏观经济因素对营运资本各组成要素的影响和宏观经济因素对营运资本整体的影响两方面。……