周延霞

【摘要】房地产业是我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。在房地产行业快速发展的同时也暴露出一些问题，投资增幅过大、房价过高等“泡沫”现象也随之产生，政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度不断加大。在此经济形势下，房地产开发企业为保证项目盈利能力及企业的继续发展，如何进行投资决策，成为房地产企业的首要问题。

【关键词】房地产；财务评价；盈利能力；清偿能力

房地产投资项目财务评价就是根据国家现行的财税制度和价格体系，从房地产投资项目财务角度分析、计算财务收益和费用，编制财务评价分析表、根据评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，并以此来判断项目的财务可行性的一种方法。

1、房地产项目投资的特点

1.1投资金额较大且回收期较长。一方面，基于房地产行业本身属于资金密集型产业，所以相应投资金额也就相对较大。一般情况下，一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的；另一方面，在整个房地产投资项目中，投资收回期较长，在市场经济环境下，相应的投资风险也就随之加大，需要谨慎投资，在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。

1.2流动性差，但在某种程度上可应对通膨所带来的影响。房地产项目投资过程中，从投入资金到收回投资这一过程较长，流动性较差，在此过程中要想套现，对于投资者而言则会遭受一定的经济损失；但从长远角度看，这一投资则具备了保值的特点，在市场通膨影响下，房地产项目投资则能够实现有效应对。

1.3易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响，比如金融政策以及土地政策等，这些政策的变化会对相应投资带来很大影响；同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点，致使其受到诸多因素的影响，进而促使该项投资风险随之加大。

2、房地产投资项目财务评价目的

房地产投资项目财务评价目的主要有四个：一是准确定位市场，在市场经济条件下，市场细分越来越明显，所以一个房地产开发公司根据自己的实力，通过房地产投资分折，准确定位自己的目标客户群是非常重要的；二是明确投资方向，只有目标客户群定位准确了，才有可能明确企业的投资方向；三足制定投资策略，这是以前两项为前提的，只有准确定位了市场，明确了投资方向，其投资策略才会更有目的性和针对性；四是指导投资实践，通过对拟投资的房地产进行分析，为投资者提供决策的依据。

3、房地产投资评价的目标

对于房地产投资项目而言，财务评价的主要目标有两个：一是项目的盈利能力，二是项目的清偿能力。

3.1 盈利能力目标

盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要标志。在财务评价中，应当考察拟投资项目竣工上市后是否能盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以满足项目可行的要求条件。项目盈利主要指项目能够实现的利润和税金。

3.2 清偿能力目标

拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目收回全部投资的能力。理性的投资主体总是期望能预期全额收回投资：二是债务清偿能力，土要指项目偿还借款和清偿债务的能力。在筹集资金之际，提供资金者不仅将考察项目是否具有债务清偿能力，还将考察资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的清偿债务能力.

4、房地产投资财务评价的步骤

第一步，分析和估算项目的财务数据，包括对项目总投资、资金筹措方案、成本费用，销售收入、税金和利润，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、鉴定和评估。

第二步，分析財务基本报表。财务基本报表是根据财务数据填列的，也是计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的基础，所以在分析和估算财务数据之后，需要对财务基本报表进行分析和评估，主要是对现金流量表、损益表，资金来源与运用表、资产负债表等进行分析和评价。

第三步，分析财务效益指标，财务效益指标包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。反映项目财务盈利能力的指标包括静态指标（总投资收益率、资本金利润率、静态投资回收期等）和动态指标（内部收益率、净现值、净年值、动态投资回收期等）；反映项目清偿能力的指标包括利息备付率、偿债备付率和资产负债率等。

第四步，提出财务评价结论。将计算出来的有关指标运用前述分析方法进行分析，并从财务角度提出项目可行与否的结论。

5、工程案例

本文对长沙市某商业地产项目的投资估算、资金筹措、成本估算、营业收入进行预测以及分析确定财务效益与费用、财务盈利能力、偿债能力和财务生存能力。

5.1 投资估算

本项目建设总投资37265万元，项目资金主要用于建筑安装工程费，室外工程费、工程其他费用等方面。各项投资费用具体内容及所占总投资比例如下：

5.2 资金来源及筹措

本项目工程建设总投资37265万元，其资金筹措为：企业自筹建设资金12252万元，贷款25013万元。

5.3测算方法

本报告的财务效益测算是按照国家现行会计制度，价格参考现行行业水平，暂不考虑价格的上涨。建设期按3年考虑，第4年开始运营。项目计算期按20年考虑，经营期为17年。参考行业标准，结合本项资金成本、行业收益水平、银行贷款率等，将财务基准收益率定为10%。

5.4相关税收

根据现行税法，增值税税率为11%；按照增值税的7%计提城市维护建设税；按3%计提教育费附加；所得税按利润总额的25%计取。

5.5营业总成本费用估算

本项目运营管理费根据项目的具体情况估算，按每年总营业收入的3%考虑。工资福利：从计算期第4年开始计算，人员按100人，人均工资及福利按照3000元/月计算。修理费：按每年折旧的5%考虑。其他费用：按总成本的5%考虑。折旧及摊销费：本项目固定资产折旧费按平均年限法估算；厂房建筑物折旧年限按40年计算，残值率按5%考虑；无形资产摊销按50年计算；其他资产的摊销年限均为10年。利息支出：长期借款利息，按贷款年利率4.9%逐年计算。

5.6营业收入估算

达产年停车费： 车位共计983个，停车费10元/小时，每年按1402个小时计算；达产年广告收益：300万/年，达产年租赁收益：广场2个，租赁费15000元/次，每年出租96次；展览、演出场地2个，租赁费50000元/次，每年出租24次；水上乐园260410m2，租赁费0.5元/m2·月；餐饮、商业租赁28536 m2，租赁费50元/m2·月；婚庆公园租赁场地4个，租赁费3000元/次，每年出租219次。再加上政府购买服务收入，本项目达产年可实现年均年营业收入8215万元。

5.7盈利能力分析

通过以上营业收入分析可计算出静态盈利指标如下：

项目平均总投资收益率为：16.1%，

项目平均资本金净利润率为：35.8%，

根据项目全部投资现金流量计算的盈利指标如下：

5.8清偿能力分析

本项目从借款还本付息预测分析情况来看，项目建设投资长期借款25013万元，负债期间各年的长期借款利息，按贷款利率4.9%计算；长期借款本金的支付，从经营期开始利用各年未分配利润80%、当期折旧费，当期摊销费偿还。通过以上分析和计算可以看出，本项目经营期各年利息备付率、偿债备付率均大于等于1，由此可以看出本项目具有偿付长期借款本金和利息的能力，借款偿还期为9.5年。

5.9不确定性分析

通过对项目建设投资、营业收入和经营成本各不确定因素按±10%的变化率计算分析，通过观察财务内部收益率变化幅度，可以看出营业收入上升、下降的变化引起财务内部收益率变动幅度最大，建设投资上升、下降的变化引起财务内部收益率变动幅度次之，经营成本上升和下降的变动几乎对财务内部收益率无影响。

小结：

综观以上投资效益估算分析可以看出， 本项目建设完成后，在确保各项各种营业收入能够实现的基础上，做好项目投资的控制，具有一定的盈利能力， 还可以向国家和地方政府上交一定的税金，其基本方案在经济是可行的。

参考文献：

[1]国家发展改革委员会，建设部.建设项目經济评价方法与参数（第三版）[S].北京：中国计划出版社，2006年8月.

[2]李兴芳.房地产海南投资项目财务评价研究[D].北京建筑大学，2013年.

[3]王颖冰.九江YR五星级酒店投资项目财务评估研究[D].南昌大学，2015年.