【摘要】本文以宁夏银川市为例展开调查，而后就三四线城市房地产发展现状展开论述，了解去库存过程中的问题以及难点，包括营销困难等多种情况，而后提出相关新的销售策略以及解决措施。

【关键词】房地产；去库存；难点；对策研究

大体上讲，近些年来有关房地产的问题不断增多，且库存持续加大，房价居高不下等各种问题更是接连不断出现。在2018年国家做出了很多关于公积金，金融，税收方面的政策措施，近一步稳定了我国房地产市场发展。不过由于三四线城市相关执行力还比较弱，故而成效甚微，去库存工作仍需持续努力。

1、以银川市为例，分析三四线城市房地产的发展现状 1.1房地产固定投资力度不断增大，但其增速不断下降

从2011年至2018年初，就银川市而言，其房地产固定投资从最初的68.43亿元至最后的279.4亿元，一共增长210.97亿元，但增速却不断下降，从最初的 83.2%下降至最后的1.94%. 1.2房地产开发投资规模不断扩大，产生大量库存

据统计可知，2011年至 2018年间，银川市房地产开发投资规模整整增长了69.32亿元，且七年内一直呈上升趋势，涨幅持续上升。但是，据统计了解，时至2018年，银川市房地产销售额仅为 34.37亿元，同比上年，下降整整 16.23%。通过上述描述，我们可以得知，近年来银川市辖的房地产销售额一直在不断持续下降，且房地产业库存量不断加大，具体原因如下：中国的房地产业发展离不开土地，且土地一经审批，通过银行贷款，就可以实现建房卖楼，一开始的时候供不应求，售房极快，没有任何不良事件发生。不过由于行业不断发展，房地产企业愈发众多，建房数目不断增加，竞争不断加剧，售房显得愈发困难，债务危机不断出现，从而致使出现大量库存。从整体发展趋势上看，可能需要整5至6年的时间才可以将银川市的房地产库存全部清理处理好。

1.3房地产中商品房销售价格过高，从而致使房屋空置过高

近些年，虽然经济竞争愈发激烈，但是银川市的房价并没有任何下跌，据了解可知，房价普遍达到4500元/㎡左右，但是由于居民收入不高，从而致使负担过大，购房极度困难，房屋空置过多，一度掀起房地产销售危机，不断使营销陷入困境。虽然在县城等一些地方，房价普遍较低，不过由于人流外出过大，所以仍旧致使房子过多，无人够买。

2、关于三四线城市去库存过程中存在的问题以及难点 2.1居民收入与房地产价格差距过大

在城市发展建设过程中，大多乡村居民在城镇中购买房子的欲望十分强烈，不过由于收入过低，从而致使买房特别不切实际，无法轻易实现。比如很多乡县的工厂企业，由于经济形势所迫，致使员工收入普遍下降，且呈大幅度趋势，继而更加无法实现轻易买房的目标。

2.2政府对房地产行业投资利用，与房地产发展现状形成矛盾

在2014年末至2018年，银川市出让土地收取价款的收入在其整个城市收入中，已分别达到30.89%，40.26%，29.87%以及31.43%的占有率，某种程度上，严重缓解了财政收支矛盾。就目前而言，依靠房地产投资拉动经济增长发展，已成为三四线城市的发展趋势，不过由于投资过多，从而致使库存量剩余过大。

2.3房地产开发成本过高致使开发商降低房价去库存的空间极度有限

据统计调查可知，由于房价增长过快，从而致使水泥，原材料等供应极度紧缺，且降价力度极小。通过相关调查，可以得知银川市某县的土地成本仅为1000元 /㎡，房屋销售价格仅为2500元/㎡至3000元/㎡，利润极小。除此之外，很多开发商通过制造房价上涨，引起消费者购买兴趣，抓住消费者消费心理，以便进行快速销售。不过由于地域狭窄，信息传播过快，一旦降价，很容易造成跟风现象，引起退房狂潮。

2.4房地产发展市场尚不成熟，金融支持过低

就银川市某县为例，我们可以得知，有大概42%左右的农村居民生活在城市，不过由于其经济条件不允许，所以在这其中又有一半左右的居民居住在出租房内，无法享用国家相关贷款政策，只能在银行进行局部办理，效果不是很显著。当然，也有很多开发商在没有满足国家全部相关要求之后就开始进行开工建设项目，规划不充分，且设施尚未健全，经常出现资金紧缺，从而致使房屋建筑质量不能得到保证，严重影响销售效果。

3、关于三四线城市房地产去库存的相关可行性措施 3.1完善政府相关管理机制，加大政府对房地产发展的支持力度

众所周知，政府过分出让土地缓解财政收入并不是一个非常可取的方法，最可取的方式是尽可能从投资依靠转变为宏观调控。要知道引导城市以及房地产健康发展是政府的工作所需，并且通过不断地加大对房地产发展的重视度，对其提供支持，同样意义非凡。另外，合理规划城市布局，加快城市建设亦是现在所应该追求的，尽可能降低房地产库存，解决供大于需的问题也是甚有必要。当然，我们可以通过以下方式进行，比如，增加财政补贴，设立专项基金等等，减少新建的房屋数量。

3.2加强政府引导工作，解决房地产库存遗留问题

政府应该做好专项工作，及时出行优惠政策，针对现有经济现状，对非常没有条件购房的顾客尽量给予信贷支持工具，专门就农民工展开相关优惠补助等，尽量降低入住条件。除此之外，也要加强其他工作，比如尽早解决不合理税费等政策措施，出行新型优惠政策，尽可能降低房屋成本，从而达成降价，以便于可以及时去库存。

3.3对城市产业结构进行优化，刺激消费 单一的經济发展模式并不能带来整个城市经济提升，故而提高建设第三产业显得尤为重要。通过不断的提高服务行业的经济占比，加大营造和谐的经济发展环境，兴建城市，不断扩大城市相关就业，吸引高水平高能力人才，鼓励外出人员特别是大学生返乡就业，从而达成落户，刺激产生房地产消费。

3.4改进营销策略，降低库存遗留

不能否认的是，企业的营销手段对于企业发展有着重大的影响作用，所以通过改进房地产企业营销手段，不断加快企业发展，降低库存遗留问题，显得愈发必要。大体上我们可以从以下几点出发执行，第一，加大宣传力度，要知道企业宣传有利于更多的人了解认识到企业各类房产，一经传播，不断扩展，很容易增大客户来源；第二，学会稳定客源。要知道维持良好的客户关系，极有可能促进二次购买；第三，适当做好线下活动。适时的展开一些活动，组织群众参观体验用户房，意义深远。

参考文献：

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作者简介：

王景岚（1968.11），女，籍贯：辽宁，民族：汉，工作单位：宁夏建设投资集团有限公司，单位级别：厅级，所在科室：企划营销处，职称：高级，专业：房地产经营与管理，学历：大学本科，研究方向：经济管理。