陈　亮

(山西二建集团有限公司，山西 太原　030013)

1　中小型房地产企业经营风险管理的内涵和意义

1.1　房地产经营风险管理的内涵

房地产经营风险管理是指在项目开发过程中运用科学的方式方法，对潜在风险因素进行预判、分析和评价，采取最佳的风险管理措施，用最低的成本实现最大限度降低风险损失的过程。其最终目的就是要达到事前防止，事后控制。

1.2　经营风险管理的意义

1)有助于提高中小型房地产企业风险管理能力，加强损失的防范和控制。房地产开发是一个动态的过程，潜在风险因素多，而我国中小型房地产企业多以为数不多的项目进行经营和获利，抵御风险的能力远不如大型房地产企业，一旦资金链断裂或土地取得进展不顺，就会陷入进退两难的境地，面临退出或破产。因此提高风险管控水平，采取有效防范和控制风险措施，可以避免风险，减少损失，保障中小型房地产企业的正常生产经营。

2)有助于中小型房地产企业加强和银行、建筑承包企业以及消费者等方面的关系。一个能防范风险的房地产企业，可以获得银行与其他金融机构的认可。消费者满意度髙，也是开发项目快速回笼资金、保持资金链完整的一个重要手段。工程项目的施工质量是否过硬则是银行、其他金融机构贷款以及消费者满意度的前提。

2　当前我国中小型房地产企业发展中存在的问题

1)对政策风险分析不敏感，风险管理数据收集困难，无法及时应变。

中小型房地产企业往往对于政策层面和市场信息掌握程度不太理想。政策的敏感性不强，常常政策出台后，不能够及时对经营决策作出相应的调整，加之其项目经验不足，以往的管理资料数据缺乏，风险管理工作只能通过估计、假想的方式开展，使得风险管理效果大打折扣。尤其近几年，国家从资金方面对房地产企业进行限制，使得很多中小型房地产企业倍感无策，最终退出市场。

2)经营管理能力弱，缺乏完善的投资决策体系。

通过大量的统计调査结果看出，管理问题是造成中小型房地产企业退出和破产的主要原因。—是企业经营者个人方面的问题，如经营者的风险管理意识不强，缺乏管理知识和管理能力，经营目标不明确，投机心理过重等。多数中小型房地产企业受家族化管理模式的影响，企业决策往往依赖于个人，他们对项目的决策还停留在经验管理水平，缺乏客观的可行性分析与科学的经济预测，没有完整的投资决策方法和体系，容易造成投资集中或投资过热；二是盲目追求规模发展。许多中小型房地产企业在创业初期选择快速扩展和多元化发展战略，涉足多个行业，过度看重行业数的增加，没有建立在规模经济的基础上，使得企业的快速发展与管理上的滞后形成潜在管理风险。

3)融资风险大，抗市场风险能力弱。

由于中小型房地产企业多处于起步阶段，资金问题成了限制其发展的主要瓶颈。中小型房地产企业在投资一个项目的时候，就已经发挥出最大的现金流动能力，再无多余资金作为风险储备。若遇市场振荡或者政策从紧，其抵御风险的能力与应变能力就显得不足了，这就给资金链断裂造成了机会，形成融资上的风险。融资风险贯穿于开发项目的全生命周期，并且项目实施过程的不同阶段，也存在各自相应的特点， 这就需要我们根据不同阶段的特点有针对性的采取措施进行防范。

3　中小型房地产企业经营风险管理对策

1)重视政策走向分析，加强风险管理数据收集。

a.仔细研究政策走向，采取主动控制与被动适应相结合的策略。中小型房地产企业要重视研读国家相关政策走向、分析市场动态，虽然中小型房地产企业无法像大型集团企业那样设置专职的研究部门，但可以通过在企业内部加强日常政策的信息收集或者向专业研究公司购买相关信息的方式来应对政策风险。而不能一味被动适应，达到最大限度减少政策风险发生的可能。

b.采取跟从策略。通过研究一些大型房地产集团的行动与策略，再结合自身实际情况加以综合运用。这种策略在一定程度上可以有效避免中小型房地产企业投资决策与国家、行业政策相背产生的投资风险。但是应该注意，我们采取跟从策略并不是要“盲从”，而是要在学习他人的基础之上，结合自身情况，加以分析和研判，否则会引起更大的风险。

2)强化企业内部管控，建立科学的投资决策程序。

首先是建立健全的组织管控系统。中小型房地产企业要建立风险管理的组织结构，明确职能，工作协调有序，其中企业要实现内部控制有效，组织机构设置、权责分配和项目管理模式最为重要，直接影响到企业全局发展。其次是要建立科学的投资决策程序。通过对项目技术、经济以及社会效益的可行性分析、论证和评价，为投资决策提供一套完整的科学依据。最后，企业发展需要通过人才来运转，所以还要以人力资源体系为根本来建设内控风险体系。企业只有吸引优秀员工，激励员工发挥其价值，才能真正有效控制风险。

3)拓宽中小型房地产企业的融资渠道。

允许资金实力强的财团和有资产管理经验的公司把闲散资金参与到中小型房地产企业中来，进行风险投资和资金入股。投资机构可以聘请专门人员参与融资项目的经营监督。另外在其他方面要建立健全证券市场，降低资本市场的准入门槛。允许发展前景好、盈利能力强的中小型房地产企业通过发行债券的渠道，在公开的资本市场上进行企业资金募集。

4)加强项目开发建设实施阶段的风险管理。

首先在工期方面，要与施工方在签订的施工合同中明确项目工期，以避免工期风险发生。施工过程中加强项目日常管理力度，随时检查纠偏，并要求施工、监理等单位按时保质完成工程项目。其次在成本控制方面，要严格执行项目结算管理制度，分析成本风险出处，可以大量避免不必要的成本失控。最后在工程质量和安全风险方面，作为甲方都须做好本身相关的管理和风险防范工作。

4　结语

房地产开发的过程是动态的，项目从前期的策划到施工建设再到后期的销售都存在众多的不确定风险因素，任何一个环节出现了问题，都会影响项目的整体进展。为了能够有效规避和降低风险，就必须进行风险管理研究进行风险管理控制，才能顺利完成项目开发的全过程，达到预期收益目标，所以进行风险管理研究对于中小型房地产开发企业的开发具有十分重要的实际作用和现实意义。