周笑安

华东政法大学律师学院，上海 201600

2017年住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，两部委号召住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，而去库存任务重的城市则要减少乃至暂停住宅用地供应。因此，调整土地供应从而缓解不同的库存问题成为改善房地产市场环境任务的重中之重。

一、房地产库存的两类情形

国家住建部对商品住房的消化周期进行了清晰界定：消化周期在36个月以上的，应暂停供地；36至18个月的，要减少供地12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

去库存周期短的往往是热点城市。热点城市几乎不存在房地产库存问题，而常常是供不应求，即使土地供应增加也会立刻遭到开发商哄抢，普通市民则遭遇“捧钱”“摇号”买不到房的困境。这一现象出现的原因主要是热点城市人口密度大，土地数量有限。例如南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下，必须显著增加供地且加快节奏。

去库存周期长的往往是三四线城市。过去为了加快城市化建设，政府大规模地对农村土地征收征用，扩大城市面积。原本计划新建的城市面积可以由进城务工的劳动力或失地的农民消化，但实际上，因为务工劳动力的乡土情结，以及农民进城购房欲望并不强烈，这一构想在很大程度上落空，出现了房地产库存积压的现象。……