张艳

【摘 要】改革开放四十年以来，我国的房地产行业呈现出突飞猛进的发展趋势，国家对于房地产政策的不断深化改革，居民生活水平的不断提高以及各行业对房地产业的投资与创新，这些都给房地产的发展提供了一个巨大的发挥空间。我国的房产企业数量较多，在沪深股市中从事房地产开发的企业有近百家，而非上市企业有几万家。众所周知，房地产行业是一个“三高”企业，即高投资，高风险，高收益并存。因此，房地产行业在迅猛发展的同时也面临着巨大的财务风险。

【关键词】房地产；财务风险；防范控制

一、房地产企业面临的财务风险

（一）筹资风险

房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。

筹资风险可以分为以下几个风险1、利率风险：是指由于金融资产的变动而导致的资本成本的变动。2、再融资风险：指企业再次融资的不确定性或者因为企业自身筹资结构的不合理带来的风险，主要体现为金融工具品种的变动以及融资方式的变动等带来的风险。3、财务杠杆风险：对企业筹资风险进行评价的一个指标是财务杠杆（负债/权益），财务杠杆越大，股本收益率越大，与此同时面临的风险也就越大。4、汇率风险：简而言之就是汇率变动给企业对外业务活动造成的风险。5、购买力风险：可以理解为企业筹资风险一部分是由币值变动而带来的。

（二）投资风险

投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资，财税，市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大的不确定性，因此存在较大的风险和不确定性。

（三）经营风险

经营风险是指在企业的生产经营的各个环节中，企业的资金运动受供、产、销等环节不确定因素的影响，导致的资金运动迟缓，运营困难，企业价值下降的风险。房地产企业的经营风险主要体现在企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和调整。中国房地产市场经历了快40年的发展，现在的市场已经进入到供大于求的状态，企业间的竞争不断加剧，行业升级加快。市场不断变化就要求企业必须提升自己相应的经营能力，如果一再的墨守成规，没有好好的风险市场行情的变化，建造出符合大众预期状态的建筑物，设计品质更高，质量更好的房地产产品，采用过时的产业模式和营销模式，不提高企业的运营效率，有效亚索成本，那么企业将面临客户流失，市场萎缩，经营资金枯竭的风险。此外还有因为企业间大量互保而导致的保证风险，由于货币市场波动带来的利率风险和资本流动风险，国家财税体制改革引起的纳税风险，以及不能做到对投资人承诺过的利润分配风险。

二、房地产企业应对财务风险的措施

（一）树立风险意识，健全内部风险控制

在越来越激烈的市场竞争中，树立良好的风险意识，并且勇于承担风险是企业成功的一个关键步骤。在平时的经营活动中，各个部门，各个岗位的人员尤其是企业的高层管理者和财务人员必须增强风险防范意识，建立健全财务风险预警机制，要做到将风险意识渗入到企业日常经营活动的方方面面。对于财务人员来说，具备扎实的财务知识是非要有必要的，要不间断的对企业的资金运作过程进行监督，定时对财务报表和财务指标进行分析，同时还要通过学习培养出对财务风险的敏感性，使自己有准确的职业判断能力，做到潜在风险即将发生是能准确识别，及时将风险对企业的危害程度降到最低，并且能在风险发生后沉着冷静的做出判断和提出解决方案。对于企业的管理者来说，风险是他们面临的一个难关，若是不能克服风险，那么企业的房产就不能及时售出，资金流通就会受阻，进而影响日后的发展，所以管理人员要在公司内部实施全员风险管理，在企业内部引进风险机制，让管理者，员工，公司一起承担风险，实现权、责、利三位一体的目标。

（二）建立合理的资本结构

企业应当建立适合自身发展的资本结构，避免财务风险的发生。首先一个好的资本积累约束机制是对企业资本进行保障的重要步骤，以合理的速度充实资本。负债规模对于企业来说是一个比较敏感的词，合理的负债规模能使企业的资金流动受到较少的阻碍，相应的减少可能发生的财务风险，房地产开发一般需要较长的一个周期，企业借债要以中长期债为主，短期债务为辅，同时要加快销售，提升回款速度以此来减轻企业筹资压力。选择合适的借款时机，，做好负债筹资的预期效果规划书，权衡收益和成本，优化企业的债务结构。其次，一个好的融资决策是决定企业资本结构的重要因素，融资金额的大小直接决定了企业的资本结构。房地产企业现在正处于一个风险上升的阶段，公司应采取稳健的融资决策。从多种渠道进行融资，最好采取直接融资方式，比如说发行普通股，可转换债券，优先股，引入战略投资人等。尽量降低财务杠杆，提高企业应对风险的能力。最后，将不同的债务按期限进行划分，以减少企业的债务压力，保证资金运动流畅。

（三）认清产业所处环境，提高企业管理水平

房地产企业现阶段急需要做的是分析财务管理制度环境，加强企业应对环境变化的适应能力，我国现在房地产市场呈现出的是饱和状态，市场供大于求，行业内的竞争激烈，为了防范财务风险，企业要对不断变化的市场环境和财务环境进行分析研究，提升企业管理水平，避免在竞争中落伍。我国最新的房产政策可以解读为以下几点：1、加快农名工市民化，扩大住房要求。2、继续推进棚户区改造，保证居民住房。3、收购存量商品房用于安置房和保障房，达到去库存目的。4、金融信贷政策放松，降低首付比例。5、财税政策支持住房消费，降低居民购房成本。这些政策都是在鼓励居民购房，企业要从中制定出适合自身的销售策略，加快住房出售和回收资金速度，降低因负债过高，资金不流通而带来的财务风险。企业管理者也要提升自我管理水平，减少因为随意决策带来的经营风险，将异常经营活动控制在厨师阶段，减少不必要的损失，比较实际和预算之间的差异，制定和采取调整经营活动的策略，对潜在的风险进行揭示和预防。

（四）科学管理投资项目，减少投资风险

作为房地产企业的管理者来说，确定一个投资项目是要从这个投资项目的可行性出发，把有关这个投资项目的房地产信息进行收集，整理，分析。做到准确的看清房产市场现在的流行趋势和发展现状，使投资项目的不确定性得以下降。同时还可以采用多种防范风险的方法，比如说，多角化风险控制法，就是多投资一些另外的项目，对生产和销售方面进行创新，让公司能在高收益和低收益项目，旺季和淡季上，以此来弥补某一项投资项目带来的损失。又比如说分散法，不同企业间联营来分散投资风险，采取新的商业模式，与同行业开展互惠互利的合作，降低房产交易成本和建筑成本。对于一项风险比较大的投资项目，可以与其他企业进行共同投资，共享收益，避免因为独立投资而带来的财务风险。企业还应该对各区域的房产需求进行分析，将优势资源集中到有发展潜力的市场，但是不能讲全部资源投入到一个地区，还应该要分区域来分散投资，确保企业的资产报酬率达到理想值。企业管理者还需要做的是合理安排资源，不是一股做劲将资金全部投入到一个项目上，对于资金的应用可以划时间分开投资，这样就不会造成短时间内企业资金的紧张的局面。

（镇江市财政投资评审中心，江苏 镇江 202000）

参考文獻：

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[3]宋民刚.房地产企业财务风险成因及特征指标分析[J].中国证券期货，2009（11）.

[4]徐子淇.房地产财务风险管理现状及解决措施分析[J].财会研究，2013（6）.

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