韩燕欣

摘 要 如今，社会经济不断发展，我国房地产市场也在不断发展。我国人口众多，土地辽阔，对房屋的需求量很大。但是因为各个方面的原因，使得房地产市场的发展受到了一定的限制。所以，政府必须对房地产行业进行一定的调控，使得房地产行业的发展得到规范。笔者对此进行了分析，希望能为相关工作者提供一些参考依据。

关键词 政府 房地产 产业 发展 调控 问题

一、我国房地产行业发展过程中存在的问题

（一）土地资源有限

经济发展到一定程度，促使很多城市的土地资源都越来越紧张，使得土地价格不断上涨。所以，政府必须进行统一的规划和安排，解决土地资源紧张的问题。从目前来看，我国城市规划不到位，产生了私自建房、乱搭建的现象，给房地产发展带来了不好的影响。

（二）房价过高

如今，我国房地产的需求量处于一个很旺盛的状态。一些投资者将房地产作为投资项目进行炒作，使得房产价格持续走高。据调查和统计，世界上其他国家的房地产利润率大概是5%～10%，而我国房地产的利润率却超过了35%。此外，工薪阶层要购买一套房往往需要付出大量的心血，甚至超过自己的承擔力，所以政府必须进行一定的调控。[1]

（三）相关的配套制度不完善

如今，我国很多行业和领域都和房地产有着非常大的关系，如金融、税收等。但是，和这些行业相关的配套制度却不完善。国家没有根据实际来制定相应的措施，房产的抵押、贷款等渠道很少，相关的税种又太多。此外，国家制定的货币化分房没有进行一定的落实，无法保障人们的住房权，因此必须进行改善。

（四）土地供应不合理

在改革开放初期，我国土地供应非常不合理。政府部门将土地以非常低的价格批给企业，这样一来，土地成本便很少，就使得房地产商的利润得到了提高。但是很多无法拿到土地的企业，只能买其他人倒卖的二手土地，这样就提高了土地的成本。[2]同时，土地供应不合理的现象也使得房地产市场的发展受到了限制。

（五）户型结构不合理

众多的房屋户型中，大户型利润最高，市场也很广阔，因此大部分房地产商愿意开发大型的户型。对于小户型，很多房地产商不愿意开发，但我国很多家庭都需要小户型的房屋，因为大户型的房屋价格较高，会给购买者带来一定的负担。

（六）没有形成公平竞争的市场环境

尽管政府要求建设商品房的土地要实施招标买卖，然而这一政策却没有落到实处，很多时候仍采用协议的方式。也因此，使得土地的成本和招标拍卖得到土地的成本有一定的差异，给市场竞争带来了影响。不仅如此，建筑企业需要给政府纳税，所以各地政府鼓励建筑企业成立和发展，在这个过程中，政府给予了企业一定的保护，最终难以形成公平竞争的市场机制。[3]

二、政府在房地产业发展中的调控

（一）通过政策调控降低房产价格

房地产行业的发展受到阻碍，最主要的原因是房产价格太高，消费者无力承担。也就是说，只有房地产市场更加规范，交易更加合理，才能促进其发展。所以，要先降低房地产的价格，才能提高消费者的购买量。为此，政府需要降低房产交易税和贷款利润等，这样可以使得楼市降温，房产价格得到降低。[4]同时也要打击哄抬房价的行为，对房产进行限购，提高购房的门槛。

（二）建立各种不同的政策

针对目前房地产行业混乱的现状，政府需要制定出一系列的调控政策。如果发现有哄炒房价、捂盘惜售的现象，必须严惩不贷。不仅如此，还要构建关于贷款、税收等方面的政策，避免产生违法、违规的行为。如果开发商、企业屡教不改，经常违背法律法规，那么则应该将其清除出房地产行业。最后，要制定关于土地的政策，严惩土地违法交易行为，促使房地产市场更加规范。

（三）对二手房市场进行合理建设

政府在调控的过程中，需要促进存量住房的流转，提高住房供应量，增加中低价位房子的供应量。这样的方式可以抑制房价，满足广大工薪阶层的住房需要。不仅如此，这样也能够减少住房空置率，使得房产资源得到合理的规划。

不仅如此，二手房市场的发展可以提高房产的流动率，增加人们的选择面。在建设二手房市场的过程中，必须对住房者的梯度住房观念进行指引，避免人们产生一套房住几十年的陈旧观念。在这个过程中，政府也要减少二手房购买的税率，而且要避免购买二手房的流程过于复杂。

（四）对购房者的行为进行预测和指导

根据目前经济的发展状况，政府可以采取宏观调控政策，对购房者的行为进行预测和指导。如今，很多的购房者都不敢轻易下手，甚至持观望态度，因为房地产市场随时都在发生变化。同时，很多购房者也预测房价会降低，所以近期内不会有购房的行为。政府要对购房者的行为进行合理引导，就需要分析是什么原因影响了购房者的购房行为。

针对这样的情况，政府可以出台一定的政策和规定，从而对购房者的行为起到引导的作用。因为购房者在购房前会参考和预测国家的制度、政策等，以此来降低购房的风险。第一，制定的政策必须有利于降低房价，并且能缓解房地产市场过热的现象。第二，政府需要进行一定的宣传，使得广大消费者对房地产市场产生良好的心态，避免大众产生消极的心理。这样才能提高房产的购买量。

（五）规范房地产网络信息系统

如今，每个地方都拥有房地产数据信息网络系统。但是很多时候，房地产网络信息都非常不准确、不真实，给购买者带来错误的引导。网络上的数据和信息太多，消费者难以对这些信息进行甄别和筛选，甚至会被误导。

为了避免这样的现象产生，国家政府必须构建关于房地产市场信息的系统，促使这些信息和数据更加真实、准确。将这些真实的信息发布出来，有利于引导购买者作出合理的决策。最后，政府部门还要加强对房地产市场的监督，了解房地产市场的发展势态。如果发现了其中存在的问题，那么就要随时进行改进，采取合理的调控政策来进行引导。

（六）对房地产市场进行合理规划

金融危机对我国房地产行业产生了不好的影响，这要求我国政府必须采取政策进行调控。如今，政策方面的调控已经开始执行，必须借这个时期对房地产市场进行合理规划，促进房地产市场的健康发展。同时也要加强对市场的监管，完善税收、贷款、金融方面的制度，使得房地产市场的发展更加合理，更加稳定。

三、总结与体会

房地产行业是我国经济的支柱性产业，该产业对我国的经济发展产生了非常大的影响。同时，房子也是人们生活的根本，如果住房权得不到保障，那么就会影响社会的稳定。为了促进社会可持续发展，政府必须对房地产行业进行一定的调控，使得房地产行业的发展更加规范合理，使房地产行业得到降温，从根本上保障人们的住房权益。

（作者单位为东营市房屋征收服务中心）

参考文献

[1] 易斌.住房需求抑制还是土地供给调节：房地产调控政策比较研究[J].财经研究，2015（02）：66-75.

[2] 顾海峰，张元姣.货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验[J].经济研究，2014（S1）：29-43.

[3] 王博永，杨欣.基于网络搜索的房地产政策调控效果研究[J].管理评论，2014 （09）：78-88.

[4] 冯辉.房地产调控中“央地关系”的失衡及其法律规制[J].法商研究，2013（05）：38-46.

[5] 安辉，王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学，2013（03）：115-124.endprint