汪丽丽

住房公积金贷款即住房公积金管理中心利用住房公积金，通过商业银行等金融机构向住房公积金正常缴存的职工发放的，用于购买、修建、翻修自住住房的具有定向用途的政策性住房贷款。这类贷款同样具有一定的风险，管理中心需要积极学习商业银行的风险管理经验，防范个人住房公积金贷款风险。

一、我国个人住房公积金贷款现状

2016年发放住房公积金个人住房贷款327.49万笔，合计12701.71亿元，分别比上年增长4.80%和14.61%。2016年末，累计发放个人住房贷款2826.63万笔，合计66061.33亿元，分别比上年末增长13.10%和23.83%。个人住房贷款率占88.84%，比上年末提高8.04个百分点。个人住房公积金贷款5年期（含）以下和5年期以上贷款利率分别为2.75%和3.25%，低于同期商业银行贷款基准利率。2016年发放的贷款在贷款期内共可为职工节约购房利息支出2616.87亿元。2016年末，个人住房贷款逾期额7.86亿元，逾期率0.02%，继续保持在较低水平，远低于商业性个人住房贷款的不良率。

二、个人住房公积金住房贷款的风险因素

1.信用风险

信用风险即贷款违约风险，家庭收入与住房贷款支出比重不合理的情况下，会加大信用风险。贷款年限不变，贷款额度在家庭总收入中所占的比例越大，还款压力也就越大，违约概率也越高。按揭贷款的额度较大、期限较长，在贷款人家庭情况出现较大的变动、住房公积金贷款利率有一定提高时，都会增加违约概率、贷款偿还压力，也就增加大贷款信用风险。

2.操作风险

操作风险即贷款受理、贷款审批和贷后管理等各个环节中存在的审查与管理不严引发的贷款风险。其原因主要在于住房公积金管理中心的内部控制制度的不完善：工作人员在办理贷款调查、审批等环节中业务素质不高、责任心不强，内部岗位不合理的衔接，和开发商互相勾结等因素，贷款人相关信息与担保人身份证明等核对的不严格，进而导致贷后款项无法收回，不能准确掌握贷款人还款情况，不能及时催收逾期客户，使贷款风险增加。

3.抵押物风险

抵押物风险的主要来源于房屋價值市场变化引发的风险与开发商项目存在的风险。房屋市场价值引发的风险主要表现为贷款房价比，即贷款市场价值和抵押房屋市场价值之间的比例。当市场萧条时，抵押房屋市场价格的下跌，就会使贷款市场价值超过房屋抵押市场价值，贷款房价比超过1，在这种情况下，贷款人选择违约是一个更为有利的决策。在开发商由于各种原因造成工程开发不足，开发商无法对所贷款项承担担保责任时，就会使抵押物产权产生风险。

三、个人住房公积金住房贷款风险管理对策

1.建立贷款人信用评级动态管理体系

第一，充分收集贷款人及其配偶的个人信息，提高信息收集质量，准确分析信息，为贷款审批提供客观准确的依据。第二，强化贷款人资格与偿还能力的审查。对贷款人个人能力、资本情况、收入状况、专业技能等进行考察，综合分析贷款人家庭成员的构成、家庭成员职业等因素，判断其偿还能力与信用度，结合工资收入和住房公积金缴存额，控制贷款人每月应还本息不超过其家庭每月总收入的50%，协助贷款人合理制定贷款额度与贷款年限，对贷款人及其配偶的其它未还清贷款与债务进行审查。核实贷款人所提供的收入证明的真实性，结合其完税证明与现金流量证明进行核实。第三，建立信用评级动态管理系统，根据贷款人的住房公积金缴存额度变动情况判断其工资收入变动情况，实时评估其资信，结合社会因素影响，建立科学的信用风险评估模型，准确管理其信用风险，预测并控制风险后果。

2.完善内部控制制度，优化贷款流程

加强管理中心内部控制机制，实施贷款全过程管理，对贷款前的调查、贷款中的审核、贷款后的检查管理等环节中涉及的风险点进行分析，并制定相应的管理职责与操作细则，对贷款审核、批准、管理、回收等业务操作流程进行规范化管理。通过贷款首接责任机制、内部管理机制、业务操作机制、贷款台账与档案等机制，采取规范化、科学化和精细化的管理。分离贷款审批与发放，分离贷款风险监管，将贷款审批与风险控制进行独立管理。实施风险预警机制，及时催收逾期贷款，通过动态管理，全面降低贷款风险。全面提升工作人员的综合素质，要求工作人员严格根据规范化的流程进行操作，加强贷后管理考核，对不良贷款发放比率过高的管理人员进行追责。通过深入、细致的培训，优化工作人中的服务意识与业务技能，提升工作人员综合素质，减少因工作人员操作问题所带来的风险。

3.强化抵押物审查力度

住房抵押贷款是个人住房公积金贷款的关键一切，严格审核贷款抵押物，安全运营贷款资金。审查抵押物时，要注意几个重要点：第一，抵押房屋是否合法，被抵押行为是否合法；第二，售房单位是否办理了贷款人的的房屋产权过户手续，是否做出了抵押承诺，要与产权抵押机构进行沟通，确诊手续是否完整；第三，抵押率的控制，规避抵押物因过大的市场价值变化带来的风险；第四，切实履行担保法则，贷款人在清偿债务时出现违约现象，则拍卖其抵押物。

4.对开发商及其项目进行严格审查管理

开发商项目是导致抵押物风险的主要原因之一，在贷款审核时，要强化对开发商开发资质、项目经营状况和预售项目的审核，调查楼盘证件的齐全性，对楼盘主体的完工度和验收的合格度进行实地调查，了解真实的工程进度，调查开发商在个人住房公积金贷款上阶段性担保的落实度，开发商是否在受委托的商业银行中设立了住房公积金贷款的保证金账户，明确其可贷房源，保证房屋真实度，可抵押性。二手房住房公积金贷款现房抵押需要明确产权和抵押比例，保证抵押房屋合法性。落实抵押物的登记手续，归档管理，跟踪贷后抵押物的市场价值，分析其抵押率，合理控制抵押物处置风险。

四、结语

个人住房公积金贷款在我国房地产市场所占的比例在不断提高，风险也随之增加，要加强风险管理，必须完善贷款流程，使贷款操作规范化、标准化，做好贷款人的信用评价和资格审查工作，落实抵押物合法性与可抵押性，从贷前调查、贷中审批和贷后管理环节中，对贷款风险进行全过程管理，保障资金的安全性。