文/萧和舜

铁腕整治房地产中介市场乱象

文/萧和舜

房地产中介是房地产市场的重要组成部分，在房地产流通环节发挥着信息传播、牵线搭桥、促成成交的积极作用。这些年，我国房地产市场发展与房地产中介机构的不懈努力密不可分，房地产中介在促进国民经济发展、满足人民群众日益增长的居住需求方面发挥了积极的作用。传统的房地产中介工作主要集中于住房市场的租售居间、代理服务，而作为现代服务业的房地产经纪业则拓展到了房地产业的众多领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储、工业乃至海外房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置或资产管理的咨询、顾问、代理服务，提高了行业专业知识、技术密集程度和专业分工的细化程度。但由于房地产经纪机构和从业人员良莠不齐、鱼龙混杂，在利益驱动下，中介机构和从业人员的不规范行为越来越触目惊心，他们所采取的手段五花八门，有的甚至走上了违法犯罪的道路。这些中介机构的行为严重扰乱了市场正常秩序，损害了房地产交易行为人的合法权益，成为房地产市场发展最主要的短板之一。为促进房地产市场健康有序发展，政府部门必须以铁腕整治房地产中介市场乱象，并将规范中介机构执业行为纳入房地产业健康发展的长效机制。

一、房地产中介市场乱象频出是当前楼市的最大短板之一

当前上海的房地产市场总体是健康稳定的，虽然房价仍然高企，普通市民买房仍然有不少困难，但是供应还是充分的，更重要的是保障性住房建设有序进行，共有产权房的供应条件放宽和公共租赁房的充分提供，使“住有所居”之梦越来越接近现实。不过，房地产中介机构的违法犯罪行为已经成为当前楼市的最大短板之一。住建部副部长陆克华在全国“两会”期间表示，在我国6万多家房地产中介机构中，存在着一些不良甚至违法违规的中介机构，通过各种方式谋取不正当利益。这些年来，房地产中介机构的违法违规行为层出不穷，以下所罗列的并不是中介机构和从业人员的所有劣迹。

（一）违反房地产居间、代理服务规定提供经纪服务的行为

1.房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房；2.房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用；3.房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意；4.房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；5.房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项；6.房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同；7.房地产经纪机构未经委托人书面同意，擅自对外发布房源信息；8.房地产经纪机构或人员以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；9.房地产经纪机构或人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；10.房地产经纪机构或人员达到为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，为就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；11.房地产经纪机构或人员改变房屋内部结构以分割出租；12.房地产经纪机构或人员侵占、挪用房地产交易资金；13.房地产经纪机构或人员承购、承租自己提供经纪服务的房屋；14.房地产经纪机构或人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。

（二）违反价格相关法律法规相关规定提供经纪服务的行为

1.房地产经纪机构未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息；2.房地产经纪机构擅自收取未予标明的费用；3.房地产经纪机构利用虚假或者会使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；4.房地产经纪机构提供服务，一项服务可以分解为多个项目和标准的，未明确标示每一个项目和标准，而是混合标价、捆绑标价；5.房地产经纪机构在未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的情况下，仍然收取佣金构成价格违法行为；6.两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，未按照一宗业务收取佣金，向委托人增加收费；7、房地产经纪机构或人员捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位相互串通，操纵市场价格；8.房地产经纪机构或人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

（三）违反市场秩序经营的行为

1.房地产经纪机构未取得营业执照，擅自从事房地产中介服务业务；2.房地产经纪机构虚假宣传、广告违法；3.房地产经纪机构或人员宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，违规代理商办类房屋销售；4、房地产经纪机构未取得相关金融资质，利用网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务，或虽取得相关金融资质，但违规开展相关金融业务。

以上房地产中介机构和从业人员的违法违规行为有如下几项不良影响：一是损害了消费者的合法权益。上海市消保委调查显示，消费者对房产中介行业感到满意的，只占11%；认为一般的占37%，感到不满意的则高达52%。尽管问题多多，但令人感到意外的是，选择投诉的消费者占比仅为21.6%，选择忍气吞声的消费者却高达78.4%。上海市消保委副秘书长认为，吃亏、上当受骗后，之所以只有20%的消费者选择伸张正义，还是出于对中介的“惧怕”，因为中介会骚扰威胁。

二是为房价上涨推波助澜。房价持续上涨的原因很多，最主要的是市场的供求关系因素，但此轮房价暴涨，房地产中介起到了很大的助推作用。一些机构和从业人员制造恐慌气氛加剧需求。例如：上海去年网络上流传“9月起上海市将实行购房信贷新政”的谣言，大量网民在社交平台、微博论坛群发、转载，以讹传讹，导致消费者非理性抢房、市场情绪过热，扰乱了房地产市场的平稳健康发展。天津的一些中介机构在春节后散播“政策传言”，称4月1日后天津市将出台新政策，提高贷款首付比例，鼓动大家赶紧买房过户，由于所谓“新政”并未出台，又开始散播5月1日后将出政策的说法。还有一些房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格等，搅得人心惶惶，加剧了恐慌，扰乱了房地产市场秩序。

二、整治房地产中介市场的若干对策措施

房地产中介行业违法违规行为严重侵害群众合法权益，扰乱市场秩序，社会反应强烈。为促进房地产中介市场健康成长，今年3月29日，住房城乡建设部又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房地产企业之后，再次集中公开曝光违规房地产企业名单。住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要求配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。住房城乡建设部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。近两年里，住建部加强了对房地产中介市场的执法监管，取得了一定的成效。在此，再强调几点意见。

（一）依法从严从重从快查处

过去在对房地产中介违法违规问题的追究处理上，有一个软肋，那就是涉及行政执法部门多，而第一线执法人员少，因而导致中介机构和从业人员违法违规的多，受到法律追究的少。这样的状况，自然助长了违法违规行为人的胆量。法律的价值在于落实，法律的生命在于实施，如果法律得不到落实或不能有效实施，再好的法律也会是一纸空文，依法治国就会成为一句空话。公平正义是市场运行的生命线，行政主管部门要切实维护市场的正常秩序，重点解决好损害群众权益的突出问题，让人民群众切实感受到公平正义就在身边，要从让人民群众满意的事情做起，从让人民群众不满意的问题改起，为人民群众的安居乐业提供保障。

房管、建设、规土、公安、市场监管、物价、金融、宣传等相关部门应表现出高度负责任的态度，主动作为，可以成立整顿规范房地产市场联合专项执法行动领导小组，指导各行政主管部门实施单独或联合执法。房地产中介市场整治应当以上海城市交通整治和“五违四必”为样板，雷厉风行、锲而不舍、毫不手软，做到“无法外之地、无法外之人，无法外之企业，再硬的骨头也要用铁齿铜牙啃个干净”。对房地产中介违法违规行为，应多部门共同行动，发现一起，查处一起，绝不姑息。对于编造散布谣言的房地产中介从业人员，一经查实，一律依法列入黑名单，清出房地产中介市场；对于编造散布谣言情节严重的房地产中介机构，一经查实，一律依法停业整顿；对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，要公开曝光，构成犯罪的，要移送有关部门依法追究刑事责任。只有依法严管，行刑对接，才能真正发挥法律的威慑力。

（二）行业组织必须发挥监督管理作用

房地产中介行业组织要积极响应并配合整顿措施落实，进一步规范房地产经纪活动，维护房地产经纪秩序。要继续按照上海市工商行政管理局发布的《关于在本市房地产经纪机构推行“五公示”、“两示范”的实施意见》，指导各中介机构切实做到“五公示”即：公示《营业执照》，《营业执照》正本应当置于经纪机构住所或者营业场所的醒目位置；公示执业经纪人信息，执业经纪人信息须包括执业经纪人的姓名、证号和照片；公示由执业经纪人署名的租售信息；公示经纪项目和佣金标准；公示申（投）诉电话，包括“12315”消费者申（投）诉举报热线。“两示范”即：鼓励使用经纪合同示范文本；鼓励使用租售信息示范表。房地产中介行业组织要监督各中介机构和从业人员落实合规性管理要求，房源信息要有书面委托作凭证，确保房源真实、合法、可靠，并制定细则对经营合规性进行详细梳理，从门店经营资质到经纪人行为规范形成系统化管理规定，包括经纪人必须佩戴建委发放的信息牌，以及在门店公示三类（租赁/买卖/居间）合同范本、公示三名备案经纪人的经纪人证、公示服务标准和交易流程等。

（三）消费者要谨慎消费以免上当

无论是购房还是租房，消费者都应该选择正规的房屋中介公司提供的服务，在消费前要多渠道了解房源信息，确认合同条款细节等。首先要核实清楚中介公司的营业资质，可通过查看营业执照确定其营业范围是否包括二手房中介业务。此外，还要看该中介公司是否拥有有合法房地产经纪人资质的从业人员，提供的居间合同是否标准化合同范本，为顾客签订合同的业务员是否具有房地产经纪人资格。签订合同时应仔细阅读相关条款，对于交易的重要环节应仔细确认，以免出现纠纷后追悔莫及。具体而言，签订租赁合同要注意房屋租赁期限、租赁付款方式，以及租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊；签订买卖合同要注意房屋的产权是否清晰、交易中各项费用如何分摊、双方违约责任如何承担等问题。签约过程中注意保留收款、付款凭证等相关证据，避免日后发生不必要的纠纷。

（四）整顿房源信息网站

房地产中介市场整治还应当将发布房源信息的网站作为执法检查的又一个重点对象。4月11日，北京市住建委、工商局、网信办联合约谈15家发布房源信息的网站，包括链家网、我爱我家网、房天下网、爱屋吉屋网、家园网、新浪乐居网、搜狐焦点房地产网、腾讯房产网、网易房产网、赶集网、安居客、58同城、房多多、侃家网、好屋中国，对这些网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，并把“自查整改”的最后时限设定为不足48小时。上海对房地产中介市场的整治也要向北京学习。

（作者单位：上海市房产经济学会）