文/文博

楼市限贷限购手段频出，房产调控政策逐步趋严

文/文博

今年“两会”期间，面对记者们关于杠杆快速增长的提问，中国人民银行行长周小川表示，房贷增长有助于居民买房，有助于降库存，但又容易使房价上升。总体而言，住房贷款在中国仍将以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着住房政策调整，预计会适当放缓。自2016年10月以来，全国各大热点城市整齐划一地抛出重磅楼市调控政策，效果较为明显。楼市风险必须要防范，但更要认清的是，楼市风险的成因不在楼市自身，而在于监管体制未理顺，如地方主体有责任、分类调控“落地”效果不佳，再如监管协调不足，资金准入和杠杆政策没有得到严格执行等。基于这种观点，近期各地楼市调控手段频频出现。

各地纷纷出台调控手段给楼市降温

今年3月16日，青岛市国土资源和房屋管理局等五部门下发通知规定：在市区范围内购买首套住房，商业贷款最低首付比例由20%提高至30%；购买二套住房，商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

青岛市还要求，在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。该规定自3月16日起正式实施。

自今年2月28日后仅仅半个月内，据不完全统计，共有11个城市出台或升级限购政策，尤其是环一线的周边城市，楼市趋严政策更是接连不断。3月15日，在青岛市国土资源和房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》的同时，江苏省南京市人民政府办公厅也发布了《关于进一步调整南京市住房限购政策的通知》规定，从3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍家庭出售新房或二手房，南京主城区（不包括高淳区、溧水区、六合区）已拥有2套及以上住房的南京市户籍家庭不得购买新房或二手房。

3月15日，江西省赣州市人民政府官网显示，赣州市政府于14日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，在房价热点地区探索实施“限房价、竞地价”、“价格熔断机制”等土地供应方式。3月13日，浙江嘉善在2016年12月21日部分区域实施限购政策的基础上，进一步加码限购。浙江省嘉兴市嘉善县住房和城乡规划建设局发布《进一步调整限购政策》的通知：自2017年3月14日起，在全县范围内暂停向在嘉善县拥有1套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起，在全县范围内暂停向在嘉善县拥有1套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。

3月11日，海南省三亚市人民政府官网发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，进一步收紧三亚楼市的信贷政策，强化市场秩序监管。购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。3月9日，安徽省滁州市国土房产局、发改委等七个部门联合出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干意见》，规定居民购买2套房的商贷首付比例不低于40%，3套房首付比例不低于60%。

3月8日，江西省南昌市对已有的限购政策进行加码，出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》。该通知称，将加大住宅限购限贷力度，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅，暂停向在南昌市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非南昌市户籍居民（不得补缴）出售住宅，未成年人不得在市区购买住宅。

3月7日，河北省张家口市崇礼区也发布了升级版的“楼市限购令”，不仅增加了非户籍人口的购房条件，也提高了本地户籍人口购房的首付比例。这是继去年11月30日实施限购后，其限购政策的再度升级。3月2日，河北省保定市涞水县出台楼市限购政策，对非本地户籍家庭购房套数和首付比例作出限制。对非本地户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上的家庭，限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%，本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

3月1日，河北省涿州市发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出非当地户籍居民限购1套房，并且首付款比例不低于30%。2月28日，福建连江政府官网站发布《连江县加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，对三种类型居民家庭暂停向其销售县城关地区范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房。

楼市“分类调控”原则真正“落地”

有关专家表示，近期限购城市的数量增多和政策加码，说明“两会”后，各大热点城市都进一步对本地楼市采取了较为严厉的管控措施。目前各地所采取的限购措施，主要是提高非当地户籍人口的首套购房约束要求。这种日趋严格的调控手段，有利于防范炒房现象的再次出现。类似南京市、青岛市和赣州市的限购政策，充分说明一些热门的二线城市和三线城市正面临管控压力增大的可能。从此类政策中不难看出，不断加码的限购政策使购房市场的入市难度不断增大，控制房价依然是当前此类城市的调控重点。预计4月底前，包括一线城市在内的各类城市还将出台或升级本地的房屋限购政策，尤其是一些热门的二线城市和三线城市，将会采取市区郊区不同的限购做法。

2016年下半年以来，楼市进行了多轮调控，政府针对本地投机炒作情况，及时高效地出台相应政策，如近期，环北京地区、环上海地区启动限购，杭州市、三亚市强化限购和限贷政策等，以及通过严厉打击首付贷、众筹炒房，禁止资管和私募对接热点楼市项目等，在热钱和楼市之间搭建“防火墙”。同时，多地政府还出台多项新规规范理财、险资投向和监管，春节前后展开债市“去杠杆”，打击资金空转等。

此外，中国人民银行行长周小川还在今年“两会”期间表示，金融监管协调机制已经形成，对资产管理产品的定义、范畴、监管标准等也取得共识，统一的债券交易监管办法即将颁布执行。伴随热点楼市被政策调控控制，资金监管空白被及时填补，楼市政策将转向支持合理住房需求，支持广大三四线城市去库存。由此，住房信贷政策才真正做到差别化，楼市“分类调控”的原则才真正“落地”。

笔者细细梳理以上楼市调控政策“进化史”，从中不难发现，它们最大的不同恰恰在于越来越强调“分类调控”和“差别化”调控。笔者由此预计，推动“分类调控”和“差别化”真正落地，或是住房贷款政策与时俱进的大方向。因为，在一线城市房价出现过快上涨的趋势下，自2016年3月底以来，上海、深圳、北京等一线城市相继开始收紧楼市限购政策，部分购房者也开始将购买目标转移至这些一线城市。根据梳理，环北京区域的楼市调控也在不断升级。自今年3月以来，环北京区域限购的城市已有3座，即河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区。而在此之前，河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县以及天津市下辖的武清区均在不同程度上对本地限购措施进行升级调整。

以上海为中心，周边城市如浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京也对限购政策进行了升级完善。2016年以来，嘉善楼市持续升温，受到上海住房购买力外溢等因素影响，嘉善县购房热点区域主要集中在罗星街道和大云街道等高铁新城核心区域。业内人士指出，环上海限购圈的形成与环上海经济圈购房需求旺盛等因素有关。类似杭州、南京以及上海周边中小城市的限购政策收紧和升级与环京区域有很大的同步性，后续环上海限购圈的城市数量将进一步增加。

搭建“防火墙”切实控制楼市风险

随着各地房地产市场调控政策的不断出台，房价上涨的城市数量不断减少。统计数据显示，全国336个地级市中，目前房价下降的占34%。同比上涨的200多座城市中，涨幅在5%以下的占比近六成，房价涨幅超过10%的只有20座城市。换言之，只要对这20座城市进行调控，楼市风险将不会爆发。同时，填补金融监管空白，搭建 “防火墙”，能有效控制泡沫风险和资金空转。所以，在目前“三期叠加”的背景下，新兴产业方兴未艾，要坚守稳增长的“底线”，不能忽视楼市的作用。

相较10年前，当前楼市量价、交投等各项指标都增长了5-10倍。房地产这个“庞然大物”的些许变化，对上下游诸多行业、对固定资产投资、对消费等，都会产生巨大的影响。据了解，尤其在我国中西部城市中，目前60%-80%的固定资产投资来自房地产行业，楼市潜在库存需要5-10年来消化。同时，农民进城、农民工在城市（镇）扎根，人口从小城市迁往大城市和都市圈的愿望都较为强烈。

对此，有关专家表示，房地产开发是一个完整的产业链，能够带动一系列产业供给，所以房贷的作用不能被简单地视为买房子，其效应实际上会传递至相关的产业链。银监会副主席王兆星也表示，房地产行业的蓬勃发展对经济成长、财政税收、银行资产与利润都有巨大的贡献。房地产行业在不出现大泡沫、大波动的环境中稳定健康增长是银行界乐于看到的。

可见，对房地产、住房要有全新客观的认识。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是我国继1998年住房市场化改革、2007年加强住房保障以来，对未来房地产和住房发展的又一里程碑式的改革定位和发展导向。因此，要摒弃情绪式地打压房地产行业的理念，摒弃房地产“工具化”思想。此外，还要认识到过去20年投资保持20%的高增长时，楼市在历史高位的变化对经济金融的冲击。

同时，也要认识到，我国存在巨大的城乡差距，当前正如火如荼地开展都市圈建设、小城镇建设。尽管城镇常住人口户均拥有住房套数达到1.1套，但存量房中仍有20%建于上世纪70-80年代供应短缺时期，甚至在计划经济时期，有30%的存量房缺少独立厨房、卫生间或阳台等设施。即便是上海，水管和排污设施也不健全。

对于当前的楼市而言。一方面，政府要加强对于热点城市楼市的调控，坚决打击投机炒作现象，另一方面，在住房消费升级和城镇化继续推进的背景下，要坚决支持合理需求、新市民进城购房需求。此外，三四线楼市隐性库存较大，将去库存与城镇化相契合，加强三四线城市与大城市之间基础设施互联互通、公共服务均等化，则完全可以实现城镇化和房地产的良性循环。