文/卞梦健

调控不断升级，房地产已非最佳投资品

文/卞梦健

近期，楼市调控不断升级。以北京为例，日前就已开始对商办项目实施严格的限购。在今年3月中下旬的10天内，北京已先后9次出台调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学区划分……这些调控政策几乎断绝了所有炒房的可能。或许购房者会问：在目前形势下，是否应该先观望一段时间再买房？笔者认为，在调控不断升级的情况下，目前的房地产已非最佳投资品。

刚需购房者或许迎来买房时机

3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，同时购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋用作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。对于公告执行之前已销售的商办类项目，再次上市出售时可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录以及在申请购买之日起在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税这两个条件。此外，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

在房价高企的情况下，小户型低总价的商住项目是购房者较好的选择，甚至占据了北京楼市成交量的半壁江山。随着新政的出台，加上之前的“认房又认贷”、限制企业购买住宅炒房以及“离婚炒房”等一系列政策“组合拳”，北京楼市在近期有望降温。不过，房地产业从来不是“一枝独秀”的行业，楼市怎么走，房价怎么样，取决于政策和经济大势。在今年全国“两会”期间，有关方面一直强调，必须保持房地产市场长期健康稳定发展。由此，北京楼市调控升级，实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%，在笔者看来，所有这些政策信号都表明，北京10天“9连拳”调控政策，将使炒房者失去市场，解决“真刚需”的时机到了。

今年伊始，北京房价再度出现猛涨，尤其是二手房上涨之快出乎很多人的意料，市民总体感觉房价一直在往上涨，认为自去年10月以来的限购限贷政策收效甚微。但值得注意的是，李克强总理在今年“两会”政府工作报告中增加了“遏制热点城市房价过快上涨”的表述，而“平稳健康”和“长效机制”更是中央对房地产市场发展提出的两个要求。所以，近期的北京楼市调控，印证了国家在楼市调控方面的态度和决心。不难看出，对住房需求强烈的人来说，现阶段的确是出手的好时机。热门城市的楼市处于喘息期，而三四线城市也会出台众多利好政策刺激购房需求。同时，在各方的努力下，中介市场将更趋于规范。基于此，刚需购买者有必要在今年选好房，适时出击，如果犹豫，可能会错过最佳的买房窗口期。

通过观察近期的楼市，不难发现在多项调控措施出台后，热门城市的楼市火爆渐渐被压下来，房价回到了一个相对平稳的状态。一二线城市还有“房票”的刚需一族，没理由不抓住这个窗口期出手。另外，不少三四线城市的房价已经处于上涨态势，其原因主要有两个：第一，在限购、限贷后，一二线城市的外溢需求让非热点城市火热了起来；第二，国家今年相继出台的激励政策、宽松信贷政策、购房环境优化和多种福利补贴等，都会直接刺激居民购房欲望。

多种手段让投资炒房者的梦想难以实现

2016年底召开的中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，具有极强的现实针对性和指导性。有人认为，房价是市场调节的结果，政府不应干预。事实上，住房事关群众基本生活，属于半公共物品。而且，由于土地的稀缺性，房地产市场属于不完全竞争市场，需要政府从弥补市场失灵的角度进行适当调控。其实，欧美发达国家对房地产市场都实行严格监管。例如：德国出台多项遏制开发商获取暴利的政策，如果新开发房产售价超过合理房价的50%，开发商就会面临高额罚款和最高3年监禁的严厉处罚。美国设立土地使用价值税、选址地价税、房产税、遗产税等税制，限制房地产炒作。日本建立土地交易监视区域制度，授权地方政府抑制房地产市场泡沫。韩国对非土地所有权人自住的土地交易征收60%的交易税。由此可见，政府用经济、行政等多种手段对房地产市场进行调控，是国际通行做法。

还有人认为，大城市人口不断增长加大住房刚性需求，供需缺口必然带动房价上涨。从我国实际看，一线城市已从快速扩张阶段进入平稳发展阶段，产业结构优化带动人口动态平衡，人口有进有出，总量相对稳定。从国际经验看，上世纪90年代，日本东京人口持续增长，但房价连续下跌达7年之久。2008年以来，美国纽约房价持续下跌，但新增人口达到几十万。虽然其时日本、美国受经济衰退和金融危机的影响，但这也能证明城市人口集聚产生的刚需并不一定引发房价快速上涨。在经济快速发展中，尤须防止住房成为炒作对象。

基于此，就我国当前的经济形势而言，应走出“依靠房地产业拉动经济增长”的认识误区。近年来，由于我国房地产市场长期存在较大供给缺口，加之房地产业技术门槛低、利润高，对其他行业的带动作用大，各地依靠房地产业拉动经济增长的做法比较普遍。但是，如果社会资金大量涌入房地产业，不仅不利于经济健康发展，还会带来风险隐患。例如，日本上世纪90年代以前房地产市场异常兴旺，成为经济高速增长的重要动力，结果随着房地产市场泡沫破灭，经济陷入长期衰退。

有钱就购房置业是中国人自古就有的传统观念，加之土地是稀缺资源，很多人认为房地产只会升值不会贬值。实际上，随着生产生活方式的改变，城市容量的弹性不断增大。有研究预测，即使在深圳这样土地紧缺的城市，现有建成区经过结构优化、功能转换、生活方式转变，还可以大幅扩大人口容量。从国际经验看，房地产投资风险较大。1991年日本房地产市场泡沫破灭后，当年房价下跌70%；1997年亚洲金融危机后5年内，我国香港房价下跌75%。房价大幅下跌，使许多中产家庭一夜之间负债累累。可见，房子并非最佳投资品。当前，应弱化住房的投资属性，使其回归居住属性。加快建立适应我国国情、符合市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产市场泡沫，又努力实现住有所居，让投资炒房者的梦想难以实现。

为了遏制一再疯狂上涨的房价，国家出台了一系列调控政策，这在一定程度上稳定了房价。此后，又有了更全面的“因城施策”和“回归居住属性”理念。由于不同城市的政策分化关系，现在买房需要注意“因城而异”，但通过全局来看，目前无论在哪儿都不是买房用于投资的时候。一二线城市去年经历了房价飙升，把许多有住房需要的购房者拦在了门外。在新政出台后，首次购房者和第二套以上住房购买者在信贷等政策方面的待遇大不相同。一二线城市的首次购房者存在一定的房贷压力，但对不买房者而言，其风险和压力或许会更大。

各类调控措施旨在杜绝一切投机可能

最近有学者提出一个有趣的问题：中国的企业每年盈利的平均数，甚至还不够在北京买一套房，而中国的上市公司股票，只要卖出1%的股份就可以买好几套房。那么究竟是中国的股市泡沫大，还是楼市的泡沫大呢？我们先拿一线城市的房价与租金之比来作计算。一般的国际标准是，买一套房花100万，每年可以通过房屋出租收到5万。那么，这套房只需出租20年就可以回本了。显然，20倍左右的市盈率是国际标准的房地产投资收益率。

而现在，北京市的房价与房租之比高达60，燕郊有些小区都快达到200了，也就是说，在北京买房出租出去，需要60年才能回本，而在燕郊某些地区，可能要花200年收回成本。在我国，住宅用地只有70年的使用权期限，更关键的是，有些房屋质量较差，甚至只有30年左右的寿命。所以，离谱的高房价使一线城市的房屋失去了投资的功能。而三四线城市要去库存，要帮居民解决刚需，最直接的方法就是着手信贷政策的均衡分配。对此，有关专家建议，在降低一二线热点城市居民杠杆比例的同时，应适度加大对三四线城市房地产信贷资源的倾斜。

在快速城镇化的大背景下，强劲的购房需求已成为支撑房价持续高速上涨的重要原因。尽管中央政府频频出台调控政策抑制房价和高涨的市场预期，但是效果不甚理想，老百姓的购房需求逆价而上。一直以来，政策制定者都希望将住房需求划分为“刚需”和“投资性需求”，并且在政策制定时能够对其区分对待。但在房价如此之高的情况下，试图将两者区分开来已经越来越不可能了。

从购房者的角度来说，首付款和月供占据了人们大量的资金储备和现金流，这极大限制了流动资金数量。考虑到市场上越来越多的投资渠道以及越来越高的投资回报率，将如此巨大的资金投入住房中，购房者将不得不承担高昂的机会成本。因此，让人们不去考虑住房的投资品属性——保值增值潜力，显然是不现实也不合理的。

总之，北京从3月17日起连续10天9次出台楼市调控政策，几乎断绝了炒房可能，与此同时，核心一二线城市的外溢市场也在监管部门调控范围内，调控措施全面升级。面对雷霆般的调控，未来房地产市场会如何走，政策如何继续？在“两会”上，房屋回归居住本质被再次明确。尤其是3月26日，北京“商住两用”类物业的限购措施出台，业内人士认为，这一政策的目的不是抑制房价上涨，而是疏解人口。这是北京继“3.17”楼市新政后，短短10天内祭出的第9招重拳，各类调控措施旨在杜绝一切投机可能。为此，专家分析表示：限购措施不是简单的“认房又认贷”，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类物业本身就是畸形的，大部分的物业成了一个类居住的物业。未来“商住两用”类物业的价格会有30%以上的明显下跌，成交量预计下滑60%以上，也可能进入休眠状态。更重要的是，这是中国房地产市场调控以来第一次这么彻底地把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策。这一点也会影响其他城市同类型的调控。这个政策虽没有像“3.17”政策出台时那样引起那么多媒体和个人关注，但对业内的影响是历史上最大的一次。

（作者单位：山东省临沂市兰山区财政局）