文/本刊评论员

平稳有序供应住宅用地，稳定市场预期

文/本刊评论员

“房因地成”，住房市场的平稳发展离不开住宅用地的有效供应。在2016年上海住房市场运行中，土地拍卖价格不断升高从而助涨市场预期的现象较为明显，在一定程度上甚至抵消了调控政策的效应。

在建立健全社会主义市场经济体制的过程中，我国实行国有土地有偿有限期使用制度。除在法律规定的范围内划拨国有土地使用权外，主要采用竞争性的土地出让方式，包括招标、拍卖和挂牌。这些竞争性的方式，一方面提高了土地资源的利用效率，显化了土地使用权的价值，另一方面也会因“价高者得”的机理推动住房价格上涨。在房地产市场出现非理性过快上涨的时期，应该探索改进住宅用地供应机制，使之成为市场稳定因素。

为了加强和改进住宅用地管理、改善供求关系、稳定市场预期，住房城乡建设部和国土资源部近期联合出台了加强住房及用地供应管理和调控相关工作的政策。根据其要求，对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，不仅要显著增加住宅用地供应规模，而且要加快供地节奏。另外，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

为了落实有关要求，防止土地出让溢价率过高等情况，上海市土地交易市场将一些地块的出让方式调整为招标挂牌复合式出让。所谓招标挂牌复合式出让，指地块最终出让形式将由有效申请人数决定。若通过资格审查的有效申请人数为3人及以上，采用竞价招标方式出让，依综合条件最佳者得的原则确定中标人；若通过资格审查的有效申请人数为3人以下，采用挂牌方式出让，以价高者得的原则确定竞得人。

相比挂牌方式，在竞价招标方式中，由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评分，并根据评分结果确定入围竞标人，然后依据经济实力、项目经验、技术资质等方面得分确定投标人的排序。

这种改进值得肯定，但着眼于促进上海房地产市场平稳健康发展，还应加大探索力度，努力实现通过平稳有序供应住宅用地来稳定市场预期的目标。首先，科学编制并及时公布住宅用地计划。根据上海住房现状调查、需求预测以及土地使用现状等信息，立足人口、资源、环境和安全等约束条件，科学编制中长期规划和年度土地供应计划，并及时向社会公布。比如，北京市在其近期编制并公布的住宅用地供应计划中提出，计划在今后五年供应住宅用地6000公顷，建设150万套住房，其中商品住房约为70万套。这将有利于稳定当地市场的预期。其次，提高住宅用地比例，降低商业办公用地比例。相比国际大都市的平均水平，上海住宅用地占建设用地面积的比例偏低。而且，近些年来商业办公用地的比例较高，带来了商办物业空置、“类住宅”项目涌现等问题。要根据特大城市的实际情况，保证住宅用地的供应总量。再次，优化住宅用地供应结构。要着眼于住宅用地供应的有效性，不断提高中小套型商品住宅用地的供应比例，改进市政基础设施和公共服务设施用地配置，促进产城融合发展。另外，要探索更加符合特大城市实际情况的土地供应方式。比如，土地使用采用年租制，或者在土地使用权出让合同中规定中低价位商品住房的最低比例。