文丨何瑒

房地产企业做养老是否占得先机？

文丨何瑒

面对养老市场的巨大商机，房地产开发企业“春江水暖鸭先知”。早在2010年，万科便高调进军养老地产。随后，绿城、远洋、首创、花样年等公司，都纷纷抛出养老地产发展计划。

除了开发打老龄牌的养老地产项目，如候鸟式养老社区、休闲养老公寓外，有的地产企业基于房地产开发，从硬件层面进行小区适老化建设，比如加设老年人专属步行通道，增加方便老年人活动和使用的设施等。

万科随园嘉树项目的开发思路就是“住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施”。在保利集团的养老战略中，很重要的一块内容是对已建社区进行适老化改造，计划用五到十年，完成已建社区的适老配套改造，在新建社区统一适老化设施标准，提供社区居家养老服务。

更多的房地产企业是在地产基础上构建社区和居家养老服务平台，接入各类养老服务，如建设老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心等，打通小区与街道卫生、医疗、文体设施等功能的衔接，成立互助养老志愿团队，以物业服务为平台，提供助餐、助浴、助洁、助急、助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。

2011年1月，绿城地产建设了学院式养老平台——绿城颐乐教育公司，发展社区老年大学。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区设立了29个校区，注册学员2000多人。

万科的养老产品以提供养老服务为核心，主打社区化养老模式，以邻里式文化为核心，在传统住宅项目中拿出一幢楼做养老，或是在成熟大盘中做一个养老社区，将专业护理型养老机构植根于社区中，提供居家、社区、机构三位一体养老服务。

有的地产企业走得更远。保利地产自2012年开始筹备首家养老机构“和熹会”，2015年正式进军社区，在社区中设立“和熹健康生活馆”，同时也是居家养老的基站，对所有的客户资源进行大数据管理。保利地产董事长宋广菊曾表示，从实际情况来看，中国的老年人对于传统的家庭关怀以及情感的需求依然是中国养老产业发展不可忽视的因素，“我们认为，机构养老的专业服务体系未来可以向社区进行延伸，形成专业服务和客户的良性互动。未来我们可以利用这些大数据资源，与我们的养老机构甚至其他外部机构合作。”而在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，即居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费；社区养老层面，通过老龄公寓的租赁、社区配套服务收费，收费方式采用使用权十年租赁收费制；机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。

居家养老和社区养老急需的还有医疗资源，医疗是养老业务的关键一环。例如广州万科已经形成一个医疗共生服务体系：社区长者照料中心“智汇坊”、城市长者照料中心“榕悦”、大康复小综合康复专科医院“蕙心康复”三大专业产品。

尽管房地产企业进军养老来势汹汹，但目前尚未形成成熟模式，且盈利难，收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于地产养老项目的普遍印象。

养老项目可以享受国家的优惠政策，在地价不断攀升的背景下，不少开发商打着养老地产的名号拿地，却改做普通住宅或者商业地产。业内人士表示目前养老地产开发商不管有没有商业模式，不管有没有需求，就像做普通房地产一样迅速拿地做养老地产，一个仅几万人口的小镇，也建几百亩地的养老综合体。

但我们也应看到，目前养老产业还处于初级发展阶段，存在这样或那样的乱象，但大家对养老产业的未来有着充分的信心。随着社会养老压力持续增大，养老供给不足，居民对养老的需求不断提高，企业参与是养老产业发展的必然选择。对于企业来说，养老市场存在巨大机遇。

但“养老地产”未来的路应该怎么走？究竟是“卖房子”还是“卖服务”，怎样处理卖房子、卖服务与盈利之间的关系？中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长、高级建筑师开彦认为，养老产业必须市场化并依赖于开发商的介入，但养老地产跟房地产开发不同，除了盖房卖房，最重要的是要有与老年人心理生理条件配套的服务，比如老年用品能否跟上。但如何盈利才是最终目的，需要运营商的介入，开发商在角色中的定位也很重要。