◎左新德

物业管理水平提升与物业管理工作优化

◎左新德

改革开放30年以来，物业管理作为一种不动产的管理模式，它具有专业化、社会化以及企业化的性质，然而我国并没有依据国情建设房屋建筑管理规律的物业管理形式，因而我国现行的物业管理工作很难走向可持续发展的道路。本文作者结合30年以来物业管理的实践模式，探究目前物业管理过程中存在的明显缺陷，希望得到物业管理机构的关注。

现如今，伴随着我国社会经济的迅速增长，城市住宅建筑的规模日益扩大，此时物业管理这一工作的难度随之增加。如何提升管理的水平，这已经是物业管理部门普遍关注的问题。其实在笔者的眼里，物业管理的水平直接关系着物业管理的效果，所以说，物业管理工作要想达到优化的目标，那么实施的物业管理手段就应该是多样化的。本文作者在分析物流管理存在问题的基础上，探究全面提高物流管理水平以及服务质量的策略。

分析现阶段物流管理中存在的不足

政策法规的落后。我国物业管理在20世纪后期就得以实践，然而我国物业管理的立法工作在以后的十几年才得以运行。例如深圳1981年成立的第一家物业公司到1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》这一法规颁布，整整13年地方法规法律为空白区，当然这一物业管理法规的性质列属于地方性的。目前被广为利用的是2007年出台的《物权法》，这一基本法的原则性过于强烈，可操作性的规范标准却不明确。除此之外，中央与地方性物业管理规则上也存在一定的冲突。

业主在认知上存在一定的误区，没有建立购买物业服务的意识。尽管《物业管理条例》已经出台和实施很久了，但是部分业主还是会出现延迟缴纳或者是拒绝缴纳物业费用的不良现象，这是因为这类业主没有缺乏“购买服务”的意识观念。另外《物业管理条例》这类法规法律并没有将房地产开发企业与物业管理单位的权利与职责划分清楚，界线的不明确使业主认为房屋的质量问题应该由物业管理单位承担而不是房地产企业，矛盾的主体被混淆了，那么就会有个别业主以房屋质量问题作为不交物业费的借口。

物业管理的“一体化”模式的构建，使业务管理的核心模糊不清。物业“一体化”模式起源于深圳，继而全国各地纷纷对其进行效仿，在长期应用的局势下，这一管理模式已经根深蒂固，成为了进30年来最基本的物业管理模式。虽然“一体化”的物业管理模式对物业行业创造了一定的经济效益，但是就目前的物业管理格局，这一模式存在很多缺点。首先物业服务与公共服务的混为一体，物业管理成为“万金油式的管家”，兼房屋维修保养、二次供水、住宅区环境卫生以及车辆管理等多项职责，此时物业管理工作的核心被分解，承担起应该由政府有关部门应该承担的公共服务的责任，由于物业管理缺乏公共服务的工作经验，这种模式长期开展下去，“楼歪歪”的现象就会有很大的几率发生，此时业主的人身安全受到很大的威胁。

提升物业管理水平的对策

践行多级联动模式，使物业管理机制日益完善。首要的工作是构建体系完整的基层组织，尽最大努力调动起市、县级各物业机构管理的积极性，相互联合起来协调组办“物业管理委员会”，此时各级物业机构的综合管理职能高效的发挥出来了。实行多级联动模式，此时物业管理方式的分析工作定期的开展，物业管理人员解析管理过程中形成问题的根源，从而重新拟定管理方案以及策略，在实施的进程中对管理的细枝末节进行全程的监督与管控。要使物业管理体制的完整度更高，此时政府应该去与物业管理部门共同分担社会管理职能，此时房屋管理、街道办事处、居民委员会三级物业行业管理体系得以构建，利用这一体系可以有效的处理整体决策或者是协商合作等与物业管理相关的问题。为了使体制更深程度的完善，物业管理机构应该依据自身管理模式的特征，明确管理行业有关的规章制度，依据国家法律规定真正将物业移交这类强制条件落到实处。我们相信在多级联动模式得运转下，物业管理机制会更加优化，此时和谐社区得以创建。

政府加强扶持力度，化解老旧小区物业管理的难题。在我国中小型城市中，老旧、规模狭小以及动迁还房的居民房较多，因为它们自身存在很多问题，例如设施陈旧、维修任务繁重以及设计不规范等各种问题，此时物业机构对其不敢接手。若要解决这一管理难题，政府就应该发挥其自身职能，对其进行帮衬以及经费扶持工作。例如浙江部分城市政府对老旧改迁房屋居民每一平方米0.6元的补助。总之政府加强扶持力度，科学的下放物业资金，在这种管理模式中，物业管理将会走向社会化管理这一现代化、充满人性的道路，这也成为化解物业管理的难题行之有效的方法。

探究优化物业管理工作的渠道

将相关立法工作落实到位。《物权法》是对《物业管理条例》的改革与优化，它是其自我修正的表现形式。该法规的确立使物业管理的途径走向更规范的发展道路，它兼顾了物业管理的实质与管理的形式，另外也维护了业主委托物业服务机构“一元化”的物业管理机制。《物权法》的确立明确了业主的地位，使其成为建筑物区分的权人，对自己的房屋物业具有完整的支配权，可以自行排斥他人不正当管理。另外对于及时缴纳物业费的业主对其实施减免或者是奖励政策。例如对于提前一年上交物业费的业主，对其实施5～10%的优惠政策，当然对于延迟缴纳或者拒绝缴纳物业费的业主对其进行一定程度的经济惩治机制。总之，相关立法工作落实到位之时，业主购买物业服务以及自我管理维护的意识增强，物业管理水平提高。

引进市场竞争体制，使物业管理体系逐渐发展成为经济市场的微观主体。现如今，我国的物业管理市场体系还不健全，规范性竞争体制的缺乏使物业管理人员不思进取，此时物业管理的效果低下是必然的。为了使物业管理工作得以优化，那么就必须建立市场竞争体制，使物业管理招投标的基础标准以及服务流程得以完善，还可以对物业管理的效果进行定期的考核审评，此时物业管理参与者有章可循，有理可依，当然物业管理的质量得到显著的提升。

现阶段，我国在城市住宅小区实行的物业管理工作列属于公共服务事业的范畴，它具有非竞争、排斥他人以及社区性质的基本属性。尽管在物业管理属性的制约下，我国城市住宅房屋的物业管理工作进展的并不是很乐观，在服务质量以及房屋业主观念存有很大的缺陷，这些无形的因素直接的影响城市住宅小区物业机构管理的效果。本文作者认为可以通过健全物业管理法律体制，参照物业管理的性质，摸索中小型城市物业管理的新型模式，明确物业管理市场主体权利等多种渠道去处理以上物业管理过程中产生的问题。我们相信在法律体制作为基础的局势中，物业管理机构实施“人性化”的管理对策，此时我国城市住宅小区的业主必定会积极配合物业机构的工作，定期的上交物业费，购买物业服务项目，当然此时物业管理的水平得到提升，此时物业管理工作是科学、规范、健全的。

（作者单位：济南铁路局房产管理所）