陈阳

房价上涨的原因探析

陈阳

房地产行业是我国的重要产业，对GDP增长具有重要影响，然而经过多年的发展，房价问题成为房地产行业的突出问题，也是如今的热点问题。房地产行业主体关系错综复杂，影响房价的因素涉及方方面面，如需求、成本、政策等等，然而真正触及问题中心的因素，还需探讨。此外，资本因素是讨论房价问题时不应忽视的重要一面。

房价；房地产；原因；资本

2005年以来，房地产行业不断发展壮大，房价持续攀升，同时带动建筑、能源、交通等行业的发展，为我国经济发展提供重要贡献。近年来，房价更是一路飙升，超出了普通居民的购买力，涉及社会问题和民生问题。有统计数据表明，我国目前房价收入平均值为14～15倍，远远高于国际上4～6倍的标准。虽然国家出台一系列调控政策，但房价依然在涨。马克思认为，经济基础决定上层建筑，房价问题既是经济问题，又是政治问题、社会问题，关系国家长远、健康的发展，是重中之重。

一、我国的房地产行业概述

影响房价上涨的因素纷繁复杂，要了解房价上涨的主要原因，首先要对房地产本身有所了解。

房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产一般也被称为不动产。①该名词解释摘自维基百科。我国的房地产行业相对于其他国家具有特殊性，参与主体众多，如土地开发商、政府和购房者等主要参与者，还包括建筑公司、媒体、房地产代理商、经理人、销售人员等次要参与者。其中购房者分为两类，一类是买不起房子的人，这一类购房者处于弱势地位。出于安家立业等中国传统观念，房子对这些购房者来说是必需品，但是他们的收入涨幅永远跟不上房价的涨幅；另一类购房者是出于投资性需求而买房，通过炒房获取利润。虽然房地产是财政收入的重要来源，但是政府的最终目的是让老百姓安居乐业，政府是希望将房价波动控制在一定范围内的。房价过高引起的民生问题，必然需要“第三只手”的调控。房地产开发商在房地产行业虽无垄断之名，却有垄断之实，政府政策施压下，房价依然在涨，虽然不能确定这是否是房地产大佬们商量一致的结果，但是他们对购房者的统一行为显示了房地产开发商在房地产行业中的强势地位。

二、我国房价上涨原因分析

导致房价上涨的原因有很多，需求过热、成本上升等等已有人提及，但细细推敲，发现这些说法其实存在一些漏洞。

（一）需求拉动说

有人认为，过热的购房需求是拉动房价上涨的主要原因。一般情况下，供求影响价格，不同因素对价格的影响最终是通过改变商品的供求状况而实现的，商品供不应求，买者争相抢购，价格上涨。随着经济的不断发展，人口增长，家庭规模趋于小型化，银行开办按揭贷款业务使个人住房贷款余额急剧增加……这些原因不仅刺激了正常需要，也提升了投机性需求，与此相对的，由于信贷政策和土地政策紧缩，导致短期内的住房供给不足，致使房地产开发成本上升，住房供给显得无力。所以，在房子供不应求的情况下，房价理所当然地涨了。

需求拉动说有一定道理，但还不能完全说明房价上涨的原因。首先，对于中低收入者来说，他们确实面临着住房难的困境，即使有廉价出租屋屋和经济适用住房的供应，远远满足不了需要。从表面上看，房子确实“供不应求”，但是实际上，飙升的房价早已将让那些没钱的购房者拒之门外，他们有需求但没有购买力，这样的需求似乎无法对房价起太大的影响。同时，从金子塔型的社会阶层结构可以看出，处于底层的中低收入者所占比重很大，而拥有居民总收入的80%左右的高收入者在居民总数中占20%，他们大都已经拥有了自己的房子，居住需求趋于饱和，竞相买房是为了满足其投资性需求，这么多房子攥在手里，也是为了卖出去，那么今后卖的时候还会供不应求吗？所以从这两方面看，供不应求并不是房价上涨的根本原因。

（二）成本推动说

房地产行业对建筑工人的需求是相对稳定的，但随着经济不断发展，我国居民人均收入持续上升，建筑工人的工资也会不断提高，所以人工成本提高，开发成本相应提升。同时，由于物价上涨，钢筋、水泥等材料费用也有所增长，房价自然水涨船高。当然，这些不足以解释成本推动说，更重要的是地价。房价包括地价，高昂的地价也是房价上升的重要因素。公开拍卖是政府转让土地的主要方式，价高者得。例如，最早实行土地储备制度的杭州，2004年第一季度和第二季度地价同比增长51.3%和81.3%。此外，土地交易过程中可能会出现寻租行为，开发商为此支出的费用，自然是从购房者那里收回。

成本推动说对不同地产来说是成立的，成本不同，价格自然不同，但若是同一幢楼房在不同时期价格上涨，对于这一现象，成本推动说显然说不通，因为自建成之日起，它的成本显然并无变化，工人工资、材料费用显然都已经是过去式，地价的市场价格虽然有变化，但是实际价格还是原来买入的价格，所以此时并不是成本的原因。以任志强为代表的开发商们，将房价指向土地“招、拍、挂”政策，将地价的飙升归咎于政府政策。政府针对地价的调整政策虽然一定程度上导致地价上扬，但更多针对的是那些暗箱操作的交易，一定程度上打击了暴利获得者，大多数利益被分流的开发商依然有钱可赚，只是不再是暴利了。而且学者岳晓武经过一系列探究，认为地价上涨是房价上涨的结果而非原因。所以，成本也不是房价上涨的根本原因。

（三）其他

1.政府政策因素

起初为拉动经济增长，出台一系列刺激房地产市场发展的政策，以及后来出台的土地政策和宽松的货币政策。

2.媒体因素

媒体的报道，甚至鼓吹在一定程度上给消费者房子供不应求等等的错觉。这些原因虽然对房价以一定的推动作用，但实际上依然没有触及问题深处。

三、我国房价上涨重要原因探析

如今房地产市场相对于其他商业关系具有特殊性，用一般商品价格分析方法很难探究出房价上涨的深层原因。如果按照马克思的劳动价值论来给房地产定价，那么中低收入者“住房难”的问题就能迎刃而解了，但显然开发商们是不愿意的，因为价值由价格决定，价值是凝结在商品中无差别的人类劳动，价值由社会必要劳动时间决定，简化来说就是用成本定价，而即使算上其他开发费用、地价、合理的利润空间，依然不能满足他们的胃口，不然房价为何只升不降？从这个角度看，房地产井喷式的价格波动更大程度上是一种价格行为，而非一般意义上由价值决定的价格波动。

在吴昊的《房地产神曲》一书中，作者用“随意”二字来形容房地产商的涨价行为，虽然不能断定房价是否真的由房地产商“任性”而定，但他们很有可能占据了主导地位。房地产商用如此暴利的方式赚钱，了解背后的驱动因素很重要。简单来说，房地产开发商们的运营模式是这样的：房地产商通过公开拍卖获得土地开发权，然后向银行贷款，然后由建筑公司开发，卖出房子，房子售出获得回报之后并不是结束，而是又回到第一环重新开始。房地产商之所以愿意回到开始并孜孜不倦，是因为尝到了高额利润的甜头，这里隐藏着一个概念：资本。不同于资金，资本用于投资，通过完成投资过程获得利润即剩余价值。资本的高回报率很容易让开发商们“丧失理智”，使他们眼里只有钱，而忽视消费者的真正需求，只把房子视为投资机会，通过各种手段获取利润。除了房地产开发商，炒热房价的还包括社会上的一些热钱，如高收入的富有者、类似温州炒房团的那一类人以及其他的闲钱，都试图投资房产使资金保值增值。

房子首先应该用来居住，而后才是投资机会的平台，若是不加以控制，很容易陷入本末倒置的局面。资本不一定是房价上涨的根本原因，但是从驱动因素来看，相对于其他因素，资本因素更深入到问题中心。

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陈阳，女，江苏苏州人，东南大学马克思主义理论专业硕士在读，研究方向：思想政治教育。

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1008-4428（2016）08-37-02