万东见

（安徽大学，安徽　合肥　230601）

浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策

万东见

（安徽大学，安徽合肥230601）

从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点，到今年5月1日起，“营改增”试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台.全面实施“营改增”到底会对房地产企业产生何种影响？文章将会对“营改增”全面实施之后对房地产企业产生的影响进行深入的分析，同时会提出相关的一些应对措施，以期能保证房地产企业能够更好的发展.

营改增；房地产企业；影响及对策

1　引言

新常态下，我国的经济受到了巨大的挑战，房地产企业也受到了巨大的挑战，国家对房地产企业的关注也日益增加，调控自然也增强.自2012年在上海实行的“营改增”试点到现在，已经取得了巨大的成效，“营改增”在全国的范围内也不断普及和扩展，而房地产实行“营改增”的改革也成为必然.自2016年5月1日起，我国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，确定税率分别为11%、11%、6%、6%.所以房地产实行“营改增”改革后，根据我国的相关规定，在实行“营改增”之前的一年销售额达到500万人民币以上的企业，必须要像国家税务单位申请为一般纳税人，除此之外，都是小规模纳税人.在没有实行“营改增”之前，房地产企业是根据包含营业税的销售总收入来计算税；“营改增”以后，计算依据要把增值税从销售收入中扣除.有关“营改增”的相关规定，在真正实行的过程中，对房地产企业产生了很大的影响.面对这样的改革局势，企业也必须要做出相应的改变来适应现阶段的税收政策并作出相应的调整，维持自身企业的相关利益.营改增税收方案对我国的房地产企业产生的影响主要存在于生产生本和房地产的赋税项目上，因此展开的改革措施也要从这两方面进行入手.所以，文章开始是对“营改增”在房地产企业税收方面的影响进行了阐述，之后又针对“营改增”在房地产企业实行中所带来的税收影响提出相应的对策，希望对今后我国房地产企业的发展有所帮助.

2　营改增对房地产企业税收的影响

2.1营改增对房地产企业成本的影响

第一，对房地产企业建设原材料采购造成的影响

对于房地产企业来说，建设材料所需的费用占房地产企业成本中较高的比重.因此，营改增之前和营改增之后，房地产企业在建设材料上面实际消耗的费用会有所不同.在建筑施工的原材料的采购方面，不仅需要采购像钢筋、水泥等规模较大的一些原材料，而且还需要采购一些零零散散的较小的原材料，比如钢钉、铁丝等.这些数量较小的原材料，大多数都是从一些个体工商户或者五金杂货铺购得，但是这些小规模的商店无法提供专用增值税发票.对于房地产企业来说，这部分的费用他们在交税的同时就无法进行扣除，这就无疑增加了他们的成本.另外，即使能够取得增值税发票，像房地产企业采购的譬如砂石、泥土和水等，这些材料按营改增以后规定，需要以6%的税率计税缴纳.这一比例明显大于营改增之前按进项税率5%，所以这一部分的费用在营改增以后会有所增加.

第二，对房地产企业施工人员方面的影响

对于房地产企业来说，需要支付给建设过程中施工人员的劳务报酬也是一项比较大的开支.这些施工人员往往是一批没有太高学历的农民工，由于他们一般不签约某一固定的劳务公司，流动性很大，所以房地产企业不能够出具相应的增值税发票，这就增加了房地产企业的支出费用，进而影响了企业的整体效益.

2.2营改增对房地产企业税负的影响

我国的税法规定，房地产企业一般需要交纳两种税，一种是土地增值税，另外一种是营业税.这两种税从属性上面来说都是价内税.因为房地产行业不同于其他行业，建筑过程当中项目比较复杂，环节比较多，往往会出现重复增税的问题.这样就加重了房地产企业的赋税支出，企业的成本也会随之增加.增值税和营业税不同，增值税是一种价外税，他的计税对象是增值额，具体来说就是在征收增值税的过程当中需要对上一层级企业已经缴纳的税收额度进行扣除，这样就避免了重复征税的问题.由于增值税具有抵扣这样一种属性，所以“营改增”以后，如果房地产企业能够出示相关的增值税专用发票，那么这一部分税收在征收的过程中就可以扣除，从而降低了企业的税收支出.

在实行营改增之前，房地产企业的营业税税率为5%，营改增之后，房地产企业增值税销项税税率为11%.举例说明营改增前后房地产企业税负变化对比.假设某一公司销售收入为1000万，相关的成本费用为400万，增值税销项税率税率为11%，进项统一按17%计算，不考虑其他因素.

那么，营改增之前应交税费为：1000*5%=50

从上述的计算可以看出，营改增以后，房地产企业的赋税明显减少，理论上，虽然企业税负有所减少，但在具体的实际工作当中，由于部分企业不能够提供相应的增值税专用发票，这也使得房地产企业不能够完全避免重复缴税的问题，当然，随着我国营改增进一步实施和完善，同时也会让一些下游企业更加规范，从而达到“营改增”旨在减少企业税负这一初衷.

3　面对营改增制度的实施，房地产企业的应对策略

3.1要积极学习营改增的相关税收文件政策

营改增税收政策的实施，对各个行业来说，都是重要的举措，它对各个行业会产生巨大的影响.对房地产公司来说，也需要积极应对，从而使得公司能够很好的度过过渡期.房地产公司的各个阶层，上至管理领导阶层，下至普通的员工，都要认真的学习营改增的政策，关注营改增的进程.对于管理阶层来说，首先自己要好好地学习营改增的内容，汲取里面的政策要点，进而组织员工，并对其培训，使员工掌握营改增的知识，在工作的过程中，特别是采购过程中，要有索要发票的意识，针对企业的每一项日常活动都要有相应的发票，并且要将日常的发票集中管理起来，在适当的时候，发挥其本有的作用.其次，公司要重点对财务人员进行相应的培训，因为营改增实行之后，对增值税会计科目的设置和财务的处理也会变得更加的繁琐和复杂，同时财务的申报程序也会发生相应的变化.所以，这就要求我们的会计工作人员，依据相关的政策改善会计核算的方法，提高会计核算的水平，其他的部门也应与会计部门合作，制订相应的制度.

3.2优化经营方式

营改增实行之后，房地产企业可能会出现资金短缺的情况，面对这样的问题，企业就应该做出相应的经营方式的优化的转变.首先，企业应该在建筑方面，缩短工程的周期，减少资金占用的比例，科学合理的使用相关费用.其次，企业要树立走可持续发展道路的意识，不能只顾眼前的利益，要多开发一些质量高、环境舒适、智能化程度高的商品房，迎合广大消费者的需求，使得企业信誉能够战胜其他的竞争对手，从而扩大自己的市场份额，也提高了自身的竞争力.最后，企业要多多的和一些大型的公司或者跨国公司合作，通过资金拆款、共同开发项目等方式进行强强联合，从而有效的减少和应对资金缺口.

3.3对开发成本要更加深入细节的进行控制

房地产开发本身的时间就长，而成本相应的就高，营改增的实施，必定会增加房地产企业的成本，但是房地产企业如果在各个环节都能进行精密的计划和预算成本的控制，那么就会大大的降低企业的成本.首先，房地产公司在选择施工工程公司、原材料供应企业的时候，应该通过招投标的方式，根据公司提供的资质、报价、品质、规模等材料对各个公司进行权衡和挑选，并且要将增值税发票的出具作为重要考虑因素，这就从根本上对风险进行了控制.其次企业要尽量避免零碎材料的采购，保证由施工公司负责，从而避免了不能收取增值税发票的情况.

3.4提高纳税意识

提升房地产企业的纳税意识，首先要从采购环节出发，严禁在材料采购过程中因为贪图价格的优惠而不去索要发票的行为，从而导致了企业的进项税额无法抵消，企业就多缴纳了一些税.其次，财务部门也要严格把关，因为房地产企业涉税金额度较大，企业的每一项经营交易都要有相应合法的票据，防止“空白支票”情况的出现，提升核算的效率，在保证企业依法纳税的同时，也要节税.房地产公司在缴税的时候要做到依法纳税，按照税务法规进行合理避税.

3.5重点加强企业内部财务的控制，提高财会人员素质

营改增实行之后，房地产企业的进项税可以从销项税额中得到抵扣，因此，企业也加强对内部财务的控制，加强发票管理.同时，财务人员也要经常和采购人员保持沟通，增强对增值税发票的管理，保证采购人员获得合格的可以抵扣的增值税发票.而且，企业也要定期安排财会人员培训，学习相关的税务知识，使得他们与时俱进，保证企业顺利运行.

5　总结

“营改增”的实现预示着我国税务制度改革走上了正轨，这为我国经济的腾飞提供了条件.同时，“营改增”对于房地产企业来说既有利又有弊，虽然会在某种程度上给企业带来一定的风险，但是也为企业带来了降低税负的可能性.“营改增”将反复缴纳税款的版块进行了兼并，使二、三产业增值税扣减链条更为牢固，在规避反复征收税款的同时推动了企业分工，提升了经济效率.此外，“营改增”不但约束了市场行为，打击了虚假开票的恶劣行径，减少房地产公司的涉税风险，对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义.所以，对于企业来说，在“营改增”的浪潮中怎样抓住机遇，迎接挑战，再创辉煌是房地产企业需要大力研究的一个重要问题.企业要再充分了解国家政策的基础上，结合自身实际情况，做好自身的工作，做好准备，充分了解“营改增”，利用好“营改增”，积极制定好过渡政策，降低成本，减少税收，规避风险.从而经受住“营改增”的冲击，在改革的大浪潮中脱颖而出.

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1673-260X（2016）09-0038-02

2016-05-07