刘晓玲

摘要：在30多年里，我国通过改革开放加速了经济改革的步伐，大量企业在进行投资时，都会从事房地产开发，包括：企业建造厂房自己使用，以及企业建造厂房或住宅，出售给他人使用。房地产开发包含了土地取得、设计、施工和营运等多方面领域，是所有跨国活动中，最需要直接面对当地环境的一种产业。在这30多年间，我国的土地政策环境持续在改变，那企业如何在如此变化的环境中，成功从事房地产开发，回答这一问题能够指引未来房地产经济的发展。

关键词：土地管理 制度环境 房地产企业 战略反应经济

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）07-281-02

企业在从事房地产开发时，会面临到的制度环境，包括官方的法律、政策，以及当地的政治、文化。因此，本研究将探讨房地产企业在面对制度的不成熟时，企业是如何从事房地产开发的，以及随着制度的逐渐成熟，房地产企业又是如何改变作法的，借此了解企业是如何应对土地管理的制度环境。

一、理论基础

（一）制度环境

在新兴经济体中，企业必须面对当地的制度。制度就是企业在当地投资和经营所需要遵守的游戏规则，其中，制度包括：正式制度和非正式制度。正式制度为当地的法律和政策，也就是外资企业在当地名义上要遵守的规则；非正式制度为当地的政治和社会情形，也就是一般的潜规则，比如当地官员贪污腐败的程度、当地居民支持/排斥的做法。有些学者进一步提出……