王哲

光靠市场作用已无法达到去库存的要求，政府介入势在必行，很多业内人士把2016年称为“房地产去库存元年”。

在一家央企担任中层管理人员的李莉2015年从陕西调动到北京总部工作，今年办好工作居住证的她在准备买房时却被一路高涨的房价吓坏了。春节前她看好了一处建于上世纪90年代的二手房，节后房主要价一下子涨了50万元，没办法她只好降低需求看更旧更小的房子。而让李莉更闹心的是，她五年前在西安新城区购买的一处160平方米的“豪宅”，比原价降了20万元居然无人问津，因为周边小区大量类似的新房都还卖不出去……这种情况绝非偶然，一边是绝大多数城市特别是三四线城市居高难解的房产库存，一边是一线及核心二线寥寥几个城市的房价跳涨。最难卖与最抢手遥相呼应，这就是中国房地产市场前所未有的现状。

目前，中国绝大部分地区房地产库存过高已经是客观现实，这种局面不仅导致房地产开发投资在2015年只有1%的增长，而且拖累了上下游行业，积累了金融风险。与此同时，很多刚需人群特别是农村进城务工人员的住房需求难以得到满足。光靠市场作用已无法达到去库存的要求，政府介入势在必行，很多业内人士把2016年称为“房地产去库存元年”。

信贷财税支持惠及广大购房者

2015年以来，中央为去库存出台了一系列“组合拳”，主要包括降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。

为响应中央经济工作会议提出的去库存任务，多省市也密集推出了加快房地产去库存的举措。本刊记者综合各地方政府的做法看，大体是从与提供财税信贷支持、解除限制性措施、补贴居民购买、国资直接购买存量、控制新增供给这几个方面实施，其中财税信贷方面的支持被认为是最核心也是最惠及广大购房者的政策。财政部部长楼继伟在全国两会期间的记者会上透露，在未来综合个税征收体系下，房贷利息或将可以抵扣个税，这被外界广泛认为是一项对去库存行之有效的举措。

以步子迈得最早的广东为例，在信贷和财税政策方面，广东省在要求各级政府落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%的基础上，要求住房公积金缴存省内异地互认，推动城市间住房公积金调剂使用。

公积金房贷体系普遍存在额度不足的问题，浙江省的去库存政策允许把公积金贷款转成商业性个人住房贷款，公积金管理中心补贴利差，待公积金管理中心资金充裕时再转回来。浙江省还推行公积金证券化，即公积金管理中心在资本市场发行资产支持证券，回笼的资金再用于个人住房贷款。此外，商业银行向公积金管理中心发放贷款用于解决公积金贷款资金的不足。也有专家建议，在公积金管理中心的基础上成立国家住房银行，通过严格的标准降低合理购房需求的融资成本，满足刚需人群的需求，填补目前房地产政策最大的一块短板。

大力推进“棚改”与“准商品房”

3月15日，住房和城乡建设部副部长倪虹在回答中外记者提问时表示，棚户区改造有利于房地产去库存。他说，“棚改”货币化安置的比例今年力争向50%努力，这对于消化库存是一举两得。

据了解，多数商品房库存比较严重的三四线城市，新城区和城郊结合部往往建设了大量商品房，且配套基本齐全。但是，老城区中很多区域的老房却破旧不堪，聚集着大量住房条件没有得到改善的城市居民，如果能够投入资金把这些地区的改造工作做好，对三四线城市的去库存是有积极作用的。如广东通过住房保障货币化，为“棚改”拆迁者发放货币补偿，鼓励其直接买商品房。对有换房需求的老旧社区居民，支持其用现有住房置换新房，旧房可以优先回购作为公共租赁住房，起到了积极效果。

库存高企的房地产企业着急把房子卖出去，而“棚改户”情况各异，以往统一建设的安置房众口难调。为此，安徽芜湖的创新举措打通了商品房和安置房的通道，获得了外界好评。安徽芜湖提出搭建电子选房平台，房企在平台上展示其房源，并针对“棚改户”提供特别优惠价格，有条件、有意愿的“棚改户”在平台上自主挑选商品房。此举既消化了库存，又满足了“棚改户”的多样化需求，还省下了不少购房款。

住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，2016年房地产去库存政策一个大的方向是通过农民工市民化扩大有效需求，打通供求通道，有效化解库存，促进房地产市场的平稳发展。

“2.6亿农民工，哪怕有10%即2600万人能买房，就能解决全国差不多五年的房地产库存，但是谈何容易。”全国人大代表、清华大学教授蔡继明分析说，当前全国商品住房平均销售价格为6500元/平方米，目前外出农民工月平均收入2864元，如果平均一个农民工家庭年收入为6万多元，买套60万元的房子，首付也要拿出三年的全部家庭收入。农民工在社保、工作稳定等方面都存在很大不确定性，再加上缺少医疗保障等配套制度，其进城买房困难较大。

蔡继明提出的解决办法是大力推广“准商品房”，即自住型商品房。记者了解到，北京实施自住型商品房政策以来，受到广大刚需百姓的热烈响应。据观察，虽然有着对于自住商品房房型奇葩、房屋质量标准低等各种吐槽，但位置较好的自住型商品房还是受到购买群体的高度追捧，数万人争抢几百套房源的情况屡屡出现。蔡继明建议，这种自住商品房政策可以在全国大面积铺开，政府的具体政策可以灵活调整，以适应广大刚需人群的需要。

“高房价仍然是去库存最大的门槛。不提降房价，简单粗暴地让农民工进城买房去库存属于本末倒置的做法，化解房地产库存的治本之策是调整房地产供给结构。”蔡继明指出，“在政府的各方面支持下，开发商推出的这种‘准商品房’面积小一些、档次差一些，容积率高一些，允许在限定期满后转让或卖出，获得的收益一部分归政府。但价格一定要比同等的普通商品房低30%左右，让城市中低收入刚需人群和一部分有经济能力的农民工买得起，然后在此基础上再推公租房，让收入更低的农民工租得起，形成良性循环，去库存效果才能立竿见影。”