在执行实践中，被执行人可供执行财产上负担租赁权的情形较为常见，既有在诸如房屋、土地等不动产上设立的租赁权，也有在诸如机动车、机器设备等动产上设立的租赁权。正确认定并处理执行标的物上负担的租赁权，无论对于保护合法承租人的正当权益还是对于充分实现申请执行人的债权都具有至为重要的意义。

一、执行标的物上负担租赁权的处理及其难点

执行标的物上是否负担租赁权会对标的物的变价程序、成交价格等产生影响，采用何种原则和方法对之进行处理直接关系到执行程序的复杂程度及其进程。

(一)执行标的物上负担租赁权的处理原则

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下称《拍卖规定》)第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据此，关于执行标的物上租赁权的处理可以分为两个层次。

第一，原则上采“承受主义”。“所谓承受主义，指执行标的物上有担保物权或优先受偿权或用益物权等负担时，其权利不因拍卖而消灭，应由拍定人承受而言。”[1]执行标的物上的租赁权由买受人承受是《合同法》第229条“买卖不破租赁原则”在执行程序中的具体体现，究其原因，一则是因为执行程序中的变价从本质上来说也是一种买卖，二则是因为设置租赁权的目的是为了占有和使用租赁物，负担租赁权进行变价有利于保护承租人的合法权益，维护租赁关系的稳定性。……