余贵林

住宅建设用地“自动续期”：观点、问题与建议

余贵林

有关《物权法》第149条所规定的“自动续期”，存在有偿续期和无偿续期两种主要观点。无偿续期论呼应老百姓关切，但缺乏充分的理论支持。有偿续期论虽然理论周延，并且有改革成果佐证，但欠缺人文关怀，老百姓安居乐业的愿望必须转化为立法上的权益。

物权法；住宅用地；无偿续期；有偿续期

《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”围绕住宅用地期满“自动续期”，学界主要有无偿续期说与有偿续期说两种观点，本文拟对此介绍评价。

一、“自动续期”无偿使用论

“自动续期”无偿使用论有许多理论基础或技术方法，选取其中两种代表予以评价。

1.民生保障论

“自动续期”，含义就是无条件地续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。有偿续期的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础。［1］住宅建设用地使用权自动续期制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久、无偿使用国有土地的福利，以满足住房人权的基本要求，使国民安居乐业。［2］

民生保障论，实际是中国社会公众对国家立法最大的期待，即如何充分保障私人财产权，使老百姓能够安居乐业。但这种观点存在的问题是：第一，在治理理念上，民生保障论忽略了最为重要的一点：全民所有或国家所有不同于集体所有，更不等于共有，公民个人并不当然地对全民所有的土地享有权利。……