徐亚婷

辽宁理工学院(原渤海大学文理学院)，辽宁　锦州　121000



不动产物权的善意取得

徐亚婷

辽宁理工学院(原渤海大学文理学院)，辽宁锦州121000

本文旨在通过对不动产物权的善意取得制度的简单分析，在结合《物权法》的基础上，对不动产物权善意取得制度的构成以及实际法律效力进行一个说明，促进不动产物权善意取得制度相关体系的建立，为我国的法律建设贡献一份力量。

不动产物权；善意取得；物权法

一、问题的提出

不动产物权的善意取得制度是民法物权中的一个非常重要的制度，在我国的物权法法律体系中一直受到我们的重视。原本的《物权法》中善意取得制度只适用于动产权一项，但是新颁布的《物权法》对此进行了重新地修改，扩大了该制度的适用范围。现在，无论是动产权还是不动产物权都适用于该制度。《物权法》这一修改不仅可以更好地保护善意第三人的利益，同时也对我国社会经济的稳定发展具有重要意义。这一改变也结束了法律学界对于不动产物权是否需要以及适用于善意取得制度这一讨论。虽然，从法律层面上讲，该制度的适用范围扩大了，但由于不动产物权自身的特殊性，在司法实践的过程中，善意取得制度的可操作性还是比较低的，所遇见的情况会比较纷繁复杂。

所以本文的主要研究内容就是针对善意取得制度的新内容进行一个分析与说明，具体来说，本文从善意取得制度的基本概念，理论基础以及相关的主要构成要件等几个主要的层次，阐述了善意取得制度在不动产物权方面上的实践情况与操作性。法律制度的建设是我们建设法治社会的基本依据，做到有法可依对于整个社会的法律意识提升都有着重大的意义，从这个层面来讲，本文所进行的研究具有较强的现实意义。希望我们在以下文章中进行的简单论述，能够帮助到我国法治社会的全面建设，进而带动政治、经济、文化的多方面协调发展。

二、善意取得制度概述

所谓的善意取得制度也可以被称之为即时取得制度，即指动产物权或者不动产物权在无处分权人的名下，无处分权人将其转让给第三人。如果第三人是在善意的情况下取得了动产权或不动产物权，原所有权人如果想要追回动产权或者不动产物权，法律是不支持的。通过研究民法的发展史不难发现，罗马法根本就没有善意取得制度。这和罗马法所遵守的相关原则有关。而不动产物权的善意取得制度与动产权的善意取得制度不同，不动产物权的登记更加普适以及稳定，不受不动产物权占有情况的影响。

善意取得制度是如今世界各国民法中得到普遍规定的一项核心法律制度。随着我国法治社会理念的深入推行，我们对于各项法律制度的建立与健全也越来越重视。加上最近的新《物权法》颁布，对于善意取得制度的使用范围与相关规定进行了完善与更改，使其在不动产物权领域也拥有了法律效益。

三、不动产物权善意取得制度基础

(一)不动产物权善意取得制度理论基础

目前，关于不动产物权善意取得制度的理论基础研究比较多。总体来说，所有的研究可以分成两种。

首先，是公示原则。所谓的公示原则是指在进行物权变动的过程中，一方面要严格按照国家的相关法律法规进行，另一方面要将物权变动的过程向社会公开展示。这样做的目的有两个，一个是为了获得社会大众的认可，另一个是为了获得法律上的保护。从物理属性上来说，动产权和不动产物权是不同的，甚至是存在较大区别的。对于不动产物权来说，经常会出现一种情况，即占有和本权是分离的。现在，大部分人对不动产物权占有的理解都存在偏差，误以为只要从观念上来说占有不动产物权即是真正的占有，其实占有不动产物权需要有一定的依据。但由于不动产物权比较特殊，必须要通过国家的相关行为才能证明当事人占有不动产物权。而所谓的相关行为主要是指登记。进行登记之后，也就向全社会证明了对该不动产物权的占有。如果在司法实践中发现，不动产物权的实际所有人和法律所有人不同，则法律会优先支持法律所有人，即在法律上认为不动产登记的所有人才是真正的所有人，也就是权利人。物权公示，就是给物权的各种变动提供一个具有普遍信服的公信力。

其次，是“登记的推定力”。也有人将其称之为“权利正确的推定效力”。在我国，当事人的不动产物权利是指不动产登记薄上记载的所有权利内容。在不动产登记薄上会详细记载当事人的权利范围。而登记薄上记载的权利人可以独自占有不动产，同时也可以支配不动产。即不动产登记薄上登记的权利人就是不动产物权人。登记推定力和公信力和推定力之间具有密切的关系。登记推定力的存在使得不动产登记薄的影响范围扩大了，人们可以更加信任不动产登记薄记载的内容。也正是因为登记推定力的存在，人们可以将不动产物权作为流通商品的一种，同时也可以根据自身需要对不动产物权进行变更。登记推定力的存在确保了交易的安全性，大大减少了登记名义人所需承担的责任，还将举证责任转移给了提出相对应主张的人。此外，如果在不动产登记的过程中出现了错误，从而使得不动产物权的真正权利人和登记名义人不相同。那么在司法实践的过程中，首先要判断受让人的行为是否善意，然后再判断受让人是否支付了相应的对价。如果上述答案都是肯定的，则法律应保护此次交易，不动产的所有权应归受让人所有。

(二)不动产物权善意取得制度价值基础

其实，从根本目的方面来看，不动产物权的善意取得制度是保护了善意第三人的取得所有权，但在保护第三人的取得所有权的过程中却对不动产真实权利人的所有权产生了一定的影响。但这种决定是经过了全面的价值判断的。在权衡利弊以后才选择保护第三人的利益。所以不动产物权的善意取得制度具有一定的价值基础。

首先，该制度确保了不动产物权交易过程的安全性，大大提高了不动产物权交易的效率，保护了善意第三方的利益。虽然，在这一过程中，真正权利人的权益会受到一定的影响，但真正实现了保护不动产物权交易安全的目的。因为，相对于不动产物权真正权利人的利益来说，交易安全属于集体利益。在司法实践的过程中，集体利益高于个人利益是合理的，是受到法律支持的。

其次，不动产物权善意取得制度的存在促进了物的流通。在当前的社会经济环境下，社会的生产能力大大提高，几乎所有的物品都可以找到其替代品，不动产物权也不例外。不动产物权的交易过程使得不动产的权利人发生了变化，从某种意义上来说，该过程对于整个社会的福利提升都是有促进作用的。因此，面对两个利益取向，自然选择利益获得幅度更加大的一方。在不动产物权善意取得制度运用的过程中，善意第三人的利益得到了保证，最大限度地发挥了不动产物权的效用，真正实现了物尽其用。

最后，有助于原权利人采取相关的有效手段对他人的无权处分进行防范。如果不存在善意取得制度，那么所有的不利后果都需要由原权利人自己承担。而且，正是因为存在不动产物权善意取得制度，从而大大提高了原权利人的责任感。以往，如果发生了无权处分人处分了不动产的情况则大都和原权利人都很大的关系。一方面，在不动产交付前，原权利人对占有人没有进行全面的考察。另一方面，在不动产交付以后，原权利人又没有对占有人的行为进行监督，没有保护不动产。其实，原权利人是可以采取一定的措施的。如果发现了不动产物权变更异常情况时是可以提出异议的，这样就可以避免失去法律保护的情况出现。

四、不动产物权善意取得构成要件

在《物权法》中有关于善意取得制度的相关规定。从规定中可以看出，无论是对于不动产还是对于动产，善意取得制度的构成要件都是一致的。即有以下构成要件：第一，出让人无权处分；第二，受让人在整个交易过程中都是善意的；第三，受让人支付了相应的费用；第四，不动产物权发生了变动，这种变动是以登记的方式发生的。鉴于不动产的特殊性，其善意取得制度的构成要素在进行认定时和动产还是有一定区别的。《物权法》中有关于不动产物权善意取得制度的相关规定，这对保护不动产的交易安全，维护原权利人的合法权益以及完善我国的不动产登记制度和交易秩序具有重要的作用。

(一)第三人受让不动产时为善意

一般来说，是否善意是一项比较主观化的判断。善意是相对于恶意而言的，是一种主观的心理状态。世界上对于善意的标准由于不同的历史，人文，地理与社会因素而有所不同，不过大致可以分为狭义，广义，最广义三种。狭义的善意要求最为严格，需要完全排除行为人存在过失的情况。其次，从广义角度来说，所谓的善意要求假如行为人因为重大的过失不知则排除其善意。而最广义的善意则只需要行为人在主观上的不知即可。通常在实际生活中，我们需要根据具体的案件情况，对当事人的价值观念，标的物的行销方式，价值等综合因素进行判断来确定善意与否。

(二)受让人支付了合理价格

受让人是否支付了合理的价格进行转让也是我们《物权法》中所规定的一项善意取得制度的构成要件。关于合理价格这个概念，需要我们集合市场价值为参照物进行判断，如果受让人支付的价格和市场价格相比相差较大，远远低于市场价格，则可以认为受让人是恶意的。一般来说，对于动产的合理价值判断比较容易，而对不动产的合理价值判断需要考虑多方面的综合因素。第一，就是以当前市场普遍的价值作为参考标准，或是以当地的交易习惯为标准。第二，考虑不动产本身的情况，比如是房产的话就需要对房产的位置，楼层，采光，配套设施，交通情况等做出综合的判断。

(三)不动产物权已经发生变化

根据《物权法》的规定，只有在办理完不动产物权登记手续以后，受让人才真正取得了不动产物权。不动产物权包括的内容比较多，例如房屋所有权、土地使用权等。这些不动产物权在完成登记以后，不动产登记薄中的内容就具有了一定的法律效力。如果在司法

实践中发现，不动产的登记工作没有完成，即不动产物权还没有发生变更，那么就不需要使用不动产物权善意取得制度。即使在案件发生时，第三方已经支付并实际占有了该不动产，原权利人也可以依据物上请求权要求法律保障自己的合法权益，返还原物，而第三人在这个过程中产生的实际损失可以找无权处分人，要求赔偿。

(四)是否以转让合同有效为要件

就目前的情况来看，我国的法律在转让合同方面还有待完善，在《物权法》中还没有对转让合同是否具有法律效力，是否可以作为不动产物权善意取得制度的构成要件做出规定。因此，现在很多人都认为无处分权人和第三方签订的转让合同不能作为不动产物权善意取得制度的构成要件。即在运用不动产物权善意取得制度时不需要考虑转让合同的法律效力。但也有人不同意这种观点，他们认为善意取得制度是维护交易安全和市场交易秩序的基础。因此，只有在保证交易合法的前提下才可以使用不动产物权善意保护制度。如果双方的交易不合法，即使受让人是善意的也无法得到不动产物权善意保护制度的保护，因为转让合同的无效。现在，还有很多人就这一问题在进行争论，各持己见。针对这个方面的争论，笔者比较同意第一种观点。只要受让人各方面都符合不动产物权善意保护制度应用的要求，则不需要考虑双方签订的转让合同是否合法，直接应用不动产物权善意保护制度保护受让人的合法权益。

综上所述，我们对不动产物权的善意取得制度进行了一个大致的了解与说明。作为民法中一项非常重要的制度，其在保障社会福利效益，受让人的基础权利，维护法治建设等多个方面都有着非常关键的作用。但是由于《物权法》的最新变化以及普遍民众对于善意取得制度的不理解，使得善意取得制度的实际作用还需要我们投入更多的宣传与研究。希望通过本文对于不动产物权善意取得制度建立基础的介绍以及对不动产物权善意取得制度构成要件的分析，可以让人们对不动产物权善意取得制度有更加全面地了解。同时也希望本文的研究可以进一步完善不动产物权善意取得制度，保障好更多个人与团体的合法权益，帮助我国的法治建设更上一层楼。

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D923.2

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2095-4379-(2016)27-0045-03

徐亚婷(1995-)，女，汉族，辽宁营口人，辽宁理工学院(原渤海大学文理学院)，文法系法学专业，本科生。