赵虹

摘 要：REITs作为国际资本市场房地产证券化的重要手段，将本身不具备流动性的不动产转化为能够被投资人交易的流动资产，在为基础资产提供低成本融资工具的同时，为投资人提供了长期稳定的投资回报。本文概况性解析了REITs概念类型及其投资特性，在我国现行政策环境下，以比较法剖析了我国REITs的实践案例，最后对中国Reits的可行性模式、路径及需要解决的问题进行探索性研究。

关键词：房地产投资信托基金（Reits）；模式

1 REITs概念解析及特性

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种专门持有、运营、开发、管理房地产业务的投资基金，其法律实体可以是公司、信托，本质上而言，REITs可以概括为一种特殊目的公司或信托。目前，全球REITs产品700余只，总市值约1.5万亿美元，其中，美国REITs规模最大，约占全球REITs的三分之二。以美国REITs为例，一般情况下，REITs需满足以下基本条件：其一，必须将资产的75%投资于不动产、房地产抵押贷款、其他REITs产品的份额、政府证券或现金；其二，必须从基础资产的租金收入、抵押贷款利息、不动产出售实现的利润中获得总收入的75%；其三，必须将至少90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息分红分配给投资人。上述约束条件的目的是将REITs的经营范围限制在房地产领域，以防范其税收套利。仍然以美国市场为例，在充分的市场竞争下，REITs一般聚焦于特定的细分领域，如定位写字楼的REITs、聚焦大型购物中心的REITs、聚焦酒店的REITs、聚焦养老地产的REITs、聚焦医疗地产的REITs、聚焦工业地产的REITs、甚至定位于实验室的REITs。……